Bericht van het Bestuur

19 juni 2017 |

Het zal u niet zijn ontgaan dat het NRVT, na een aarzelende start in 2016, ook nog eens een roerig eerste halfjaar 2017 achter de rug heeft. Deze reuring heeft ertoe geleid dat het Bestuur een memorandum aan de Centrale Raad heeft toegezonden de dato 31 mei 2017 met als onderwerp: “Nadere update”.
>> Memorandum “Nadere update”

(AFM geeft geen toestemming voor publicatie van de bijlagen i en j in het memorandum)

Inmiddels is gebleken dat, ondanks de reuring, er grote vooruitgang is geboekt. In dit bericht geven wij u een korte samenvatting van de recente ontwikkelingen.

Periodiek overleg met brancheorganisaties
Het Bestuur en de brancheorganisaties zijn begin dit jaar overeengekomen om  in de vorm van een zogenaamde “ronde tafel” periodiek informeel overleg met elkaar te hebben. In het eerste halfjaar 2017 heeft dit informeel overleg twee keer plaats gevonden. In het memorandum “Nadere update” kunt u daar het nodige over lezen. De brancheorganisaties zijn als Betrokken Partijen vertegenwoordigd in de Centrale Raad.

Periodiek overleg met opdrachtgevers
Naast de brancheorganisaties zijn ook de opdrachtgevers als Betrokken Partijen in de Centrale Raad vertegenwoordigd. Besloten is om ook met de opdrachtgevers een periodiek informeel overleg te hebben. Het eerste ronde tafel-overleg met de opdrachtgevers heeft plaats gevonden op 15 juni 2017, voorafgaand aan de vergadering van de Centrale Raad.

Brief AFM/DNB
Woensdagavond 14 juni 2017 ontving het Bestuur een brief van AFM en DNB, met het verzoek om deze brief te delen met de Centrale Raad. Dit is gebeurd.
>> Brief AFM/DNB

Het zal u duidelijk zijn dat bij de bespreking van het memorandum “Nadere update” ook de brief van AFM/DNB uitvoerig aan de orde is geweest. De brief is zowel in het ronde tafel-overleg met de opdrachtgevers als de vergadering van de Centrale Raad. De uitkomst van de discussie hierover is vastgelegd in een verklaring van de Centrale Raad luidende:

De Centrale Raad spreekt het vertrouwen uit over het NRVT

Op donderdagmiddag 15 juni heeft de Centrale Raad haar vertrouwen en steun uitgesproken in het NRVT en het NRVT-bestuur. Dit heeft de Centrale Raad gedaan naar aanleiding van de brief van de AFM/DNB van 14 juni 2017. De Centrale Raad is het regelgevende orgaan van het NRVT, bestaande uit vertegenwoordigers van opdrachtgevers en brancheorganisaties, en uit vertegenwoordigers van andere belanghebbende partijen alsmede de voorzitters van de Expertcommissies als adviserende leden. De vertegenwoordigers van de opdrachtgevers in de Centrale Raad zien dat er dankzij het NRVT in de afgelopen anderhalf jaar significante verbeteringen optreden in de kwaliteit van de taxaties en de taxatierapporten. 

Op initiatief van de vertegenwoordigers van de opdrachtgevers in de Centrale Raad, heeft de vergadering unaniem het volgende aangegeven:

De Centrale Raad: 

  • ondersteunt het NRVT als hèt instituut voor regulering van de taxateurs en voor de kwaliteit van de dienstverlening door taxateurs;

  • onderschrijft het beleid van het NRVT en de ontwikkelingen die plaatsvinden;

  • spreekt het vertrouwen uit in het huidige interim-bestuur;

  • ziet dat er in de afgelopen anderhalf jaar significante verbeteringen in de kwaliteit van de taxaties en de taxatierapporten zijn opgetreden;

  • spreekt zijn waardering uit voor de voortgang die gemaakt is en wordt, op onder meer het gebied van Permanente Educatie, Doorlopend Toezicht, Jaarverslaggeving, de statuten en het in lijn brengen van de regelgeving met de internationale standaarden;

  • onderkent dat de huidige inkomsten van het NRVT op termijn niet toereikend zijn om adequaat doorlopend toezicht in te richten;

  • is van mening dat er één tuchtcollege voor NRVT-taxaties dient te blijven, waarbij de verdere ontwikkeling in samenspraak met de bestaande tuchtcolleges dient plaats te vinden;

  • is van mening dat de kaderstelling van de Permanente Educatie een taak van het NRVT is;

  • betreurt en veroordeelt de recente actie van het bestuur van RICS Nederland om het vertrouwen in de NRVT op te zeggen.

In de vergadering van de Centrale Raad van 15 juni 2017 zijn verder nog een aantal belangrijke besluiten genomen.

STATUTEN
In de vergaderingen van de Centrale Raad van december 2016, februari 2017 en april 2017 is het onderwerp “statutenwijziging” uitvoerig met het Bestuur besproken. Dit was een complex en weerbarstig onderwerp.

In de vergadering van vorige week is het concept van een integrale statutenwijziging definitief vastgesteld. Het Bestuur zal in zijn vergadering van 21 juni tot deze wijziging besluiten, waarna de akte nog deze maand door de notaris kan worden gepasseerd. Met deze statuten wijziging zijn dan de nodige “weef- en constructiefouten“ gerepareerd. Voorts zijn de profielschetsen voor bestuurders en de te rekruteren leden van de Raad van Toezicht door de Centrale Raad geaccordeerd.

Nadat de akte is gepasseerd, zullen de oude statuten op de website worden vervangen door de nieuwe en zullen ook de nieuwe profielschetsen op de website worden gepubliceerd. Bovendien kan vervolgens worden aangevangen met het aanpassen van (huishoudelijke) reglementen.

BEROEPS- EN GEDRAGSREGELS, (KAMER) REGLEMENTEN
Over de professionele regelgeving zijn na vaststelling in 2015 de nodige vragen gerezen. De kanttekeningen betroffen twee aspecten:

  1. Diverse omissies en onduidelijkheden vragen om een correctie of een verduidelijking. Ook wel aangeduid als “het laaghangend fruit”.
  2. De regelgeving is te gedetailleerd; deze dient “principle based” te worden geredigeerd, waarbij moet worden aangesloten bij de internationale standaarden IVS en EVS.  Ook wel aangeduid als “het hooghangend fruit”.

Ad1.
Door het Bureau en de Expertcommissies is het laaghangende fruit in kaart gebracht en zijn de voorstellen voor herstel of verduidelijking verwoord. Dit is gebeurd in een voorstel aan de Centrale Raad de dato 8 juni 2017. Dit is een arbeidsintensieve klus geweest en het Bestuur spreekt bij deze grote waardering uit voor de Expertcommissies die hier veel aandacht aan hebben besteed. De Centrale Raad heeft de voorgestelde wijzigingen vastgesteld. Het Bestuur zal in zijn komende vergadering deze wijzigingen goedkeuren. Vervolgens zullen de nieuwe teksten van de gewijzigde regelgeving op de website worden geplaatst.
>> Voorstel Laaghangend fruit

Ad2.
Het overschakelen naar “principle based” regelgeving, aanhakend bij de geldende internationale standaarden is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Vandaar dat het Bestuur in overleg met de Centrale Raad aan prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS van de Nyenrode Business Universiteit opdracht heeft gegeven om onderzoek te doen. Dit heeft geresulteerd in een door hem opgestelde Contourenschets de dato 9 juni 2017, die hij in de Centrale Raad heeft gepresenteerd. Deze contourenschets is gepubliceerd op onze website. De Centrale Raad heeft de complimenten aan Tom Berkhout uitgesproken over dit rapport. De Centrale Raad heeft ook (unaniem) ingestemd met de contourenschets en het Bestuur verzocht om conform de daarin aangegeven lijn tot aanpassing van de regelgeving over te gaan. Het Bestuur heeft de ambitie om eind 2017 een concept voor de nieuwe regelgeving te presenteren.
>> Contourenschets

DOORLOPEND TOEZICHT
AFM en DNB hebben NRVT in februari mondeling verzocht om uiterlijk medio mei een “blauwdruk” voor het Doorlopend Toezicht te presenteren. Door het Bestuur is toen gesteld dat dit ambitieus is, maar alle inspanningen zullen daarop gericht zijn. Een voorstel dat verdergaat dan een blauwdruk is op 11 mei aan AFM overgelegd en besproken. Het voorstel is op 15 juni jl. in de Centrale Raad ingebracht.
>> Notitie Doorlopend Toezicht

Om dit onderwerp voortvarend aan te pakken en uit te voeren is het Bureau uitgebreid met twee medewerkers Pieter Dinkelman (Coördinator Doorlopend Toezicht) en Jeroen Fransz (medewerker Doorlopend Toezicht). Inmiddels is het NRVT begonnen met de eerste fase van Doorlopend Toezicht.

Verder spelen er nog een paar onderwerpen:

  • Brief AFM; deze zal separaat worden beantwoord. Het antwoord zal op onze website worden geplaatst. Het Bestuur zal dit op korte termijn uitvoeren.
  • Brief Grote Kantoren; deze brief is een bijlage bij het memorandum “Nadere update”; de voorlopige beantwoording wordt als voldoende beschouwd; het bestuur zal het initiatief nemen om tot een informele Grote Kantoren-overleg te komen.

Tenslotte willen wij u erop wijzen dat de opdrachtgevers duidelijk hebben uitgesproken dat de kwaliteit van de dienstverlening door de taxateurs aangesloten bij NRVT significant is verbeterd. Een mooi compliment voor u!

Hamith Breedveld, interim-bestuursvoorzitter

Bericht van het bestuur

12 december 2016 |

 

 

Ik heb beloofd u op de hoogte te houden van de ontwikkelingen binnen het NRVT. Dat is des te meer belangrijk, omdat nog veel activiteiten die zijn gericht op het realiseren van de ambities van het NRVT nog niet zichtbaar zijn voor alle geregistreerde taxateurs en andere belanghebbende partijen.

Het tijdelijk bestuur bestaande uit Aart Hordijk, Ed Schless en ik, zit nu drie maanden in het zadel. Achter de schermen hebben we inmiddels een aantal belangrijke stappen gezet die de basis moeten vormen voor het functioneren van het NRVT. Ik geef u in dit bericht een beknopt overzicht hiervan.

Afspraken met de Centrale Raad
Met de Centrale Raad heeft het tijdelijk bestuur op 24 november 2016 aan de hand van een houtskoolschets gesproken over de bestuurlijke inrichting (governance) van het NRVT. De Centrale Raad heeft ingestemd met de richting hiervan, dat moet leiden tot een statutenwijziging en de benoeming van een definitief bestuur in april 2017. Onderdeel van de houtskoolschets is dat de mogelijkheid wordt bezien van een Raad van Toezicht, dat toezicht houdt op zowel het NRVT als op de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. In het verlengde hiervan heeft de Centrale Raad ons het mandaat gegeven, in de huidige formatie het tijdelijk bestuur tot in elk geval april 2017 te continueren.

Actieplannen
Voorts hebben wij met de Centrale Raad ons actieplan besproken, dat bestaat uit de volgende onderdelen:

  • Ontwikkelingsprogramma organisatie NRVT (korte toelichting klik hier);
  • Permanente Educatie 2017;
  • Doorlopend Toezicht (korte toelichting klik hier).

De Centrale Raad heeft met genoegen kennis genomen van de inhoud van deze plannen.

Financiën
Ook op het terrein van de financiën zijn de afgelopen weken belangrijke stappen gezet. De door het vorig bestuur vastgestelde jaarrekening met een negatieve accountantsverklaring is herroepen en vervangen door een nieuwe jaarrekening met een goedkeurende accountantsverklaring. Ook het bestuursverslag is gewijzigd. Deze stukken staan inmiddels op de website. Klik hier.

Voorts wordt momenteel de begroting voor 2017 afgerond. Deze zal onderwerp van gesprek zijn tijdens de komende vergadering van de Centrale Raad op 15 december 2016. Daarna zullen wij op basis hiervan de tarieven voor 2017 vaststellen. De tarieven voor 2017 zullen wij uiteraard bij de presentatie hiervan onderbouwen.

Begin 2017 zullen wij starten met het opstellen van het jaarverslag 2016.

Slot
Er is dus al veel gebeurd in de afgelopen drie maanden en de komende periode zit nog vol uitdagingen. Dat hoort bij een startende organisatie met hoge ambities en een groot publiek belang. We gaan ervoor en ik blijf u op hoogte houden van de ontwikkelingen.

Hamith Breedveld, interim-bestuursvoorzitter

Bericht van het bestuur

1 november 2016 |

 

 

In mijn vorig bericht informeerde ik u over een aantal onderwerpen die hoge prioriteit heeft bij het bestuur. Ik geef u nu een korte update over deze onderwerpen.

Governance
De Centrale Raad heeft het bestuur gevraagd een voorstel te doen voor het aanpassen van de statuten. Het bestuur heeft hierover diverse overleggen gevoerd, intern en met betrokken partijen. Het aanpassen van de statuten is geen eenvoudige opdracht, maar we verwachten een goed voorstel te kunnen inbrengen in de volgende Centrale Raadsvergadering, in de vorm van een ‘houtskoolschets’.

Doorlopend toezicht
Samen met betrokkenen heeft het bestuur de inrichting van het doorlopend toezicht verder uitgewerkt. Daarin worden de ambities voor de komende drie jaren meegenomen. Medio december brengt het bestuur een voorstel in in de Centrale Raad. Na instemming van de Centrale Raad zal het doorlopend toezicht gefaseerd worden doorgevoerd.

Permanente educatie
Het bestuur heeft dispensatie verleend aan een aantal opleiders m.b.t. de aangeboden cursussen in 2016. Aansluitend zijn de PE-overzichten geactualiseerd en gepubliceerd op de website van het NRVT.

Daarnaast is hard gewerkt aan de voorbereiding van de Permanente Educatie voor 2017. Een voorstel hiervoor zal ter besluitvorming worden voorgelegd in de volgende vergadering van de Centrale Raad van het NRVT.

Jaarverslag
Het bestuur heeft het bestuursverslag en de jaarrekening over 2015 herzien. Bestuursadviseur Ed Schless heeft daarbij samen met de accountant de jaarrekening doorgenomen en aanvullende onderzoeken gedaan. We hebben er vertrouwen in dat de accountant op de herziene stukken een goedkeurende verklaring zal afgeven. Hierna publiceren wij het jaarverslag en de jaarrekening op de website van het NRVT.

Jaarvergadering IVSC oktober 2016
De jaarvergadering van de IVSC wordt ieder najaar gehouden. Dit is beurtelings in Azië, Noord Amerika en Europa. Dit jaar was de bijeenkomst van 10 t/m 12 oktober op Bali. Namens het NRVT is bestuursadviseur Aart Hordijk hierbij aanwezig geweest.

Tijdens de jaarvergadering worden de leden van de IVSC in de gelegenheid gesteld aanwezig te zijn bij de openbare vergaderingen van Commissies en Adviesorganen. Tijdens de jaarvergadering is ook officieel de Membership and Standards Recognition (MSR) Board officieel geïnstalleerd. Het doel van de MSR Board is tweeledig: allereerst de leden van de IVSC assisteren bij de implementatie van de IVS op nationaal niveau en ten tweede om de IVS op wereld en regionaal niveau meer bekendheid te geven.

De MSR Board bestaat uit 7 leden en een voorzitter. Namens het NRVT is Aart Hordijk voorgedragen en dat heeft geresulteerd in zijn benoeming als lid van de MSR Board.

Belangrijke overwegingen voor de IVSC om een Nederlandse vertegenwoordiger te benoemen als lid, zijn de ontwikkelingen die in Nederland hebben plaatsgevonden om de kwaliteit van taxateurs en taxaties te bevorderen. Denk daarbij aan de PTA met de accountants, de Ronde Tafel overleggen met DNB en AFM en de totstandkoming van het NRVT. Voor de taxateurs, hun organisaties en allen die aan de totstandkoming van de NRVT hebben bijgedragen is dat een groot compliment. Een verdere inhoudelijke terugkoppeling van de jaarvergadering IVSC volgt in de nieuwsbrief van het NRVT.

In een paar weken tijd zijn we weer een heel stuk verder gekomen. Ik verwacht u in een volgend bericht meer mededelingen te kunnen doen over relevante ontwikkelingen binnen het NRVT.

 

Hamith Breedveld, bestuursvoorzitter

 

Bericht van het bestuur

4 oktober 2016 |

 

 

Mijn naam is Hamith Breedveld. Vanaf 16 september jl. ben ik door de Centrale Raad aangewezen als enig tijdelijk bestuurder van het NRVT. Ik ben getrouwd, heb 4 kinderen en woon in Rotterdam.

In mijn carriere tot op heden, onder andere als notaris, docent vastgoed, managing partner bij Loyens & Loeff en bestuurder, heb ik de vastgoedmarkt vanuit verschillende posities ervaren. Daarnaast heb ik in 2015 namens de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) als consulterend lid plaatsgenomen in de Centrale Raad van het NRVT. Als tijdelijk bestuurder van het NRVT wil ik de komende tijd bijdragen en werken aan de stabiliteit en toekomst van de stichting.

Portefeuille-indeling nieuw bestuur
Direct na mijn benoeming tot tijdelijk bestuurder van het NRVT, heb ik de heren Aart Hordijk en Ed Schless ingeschakeld om mij bij te staan als bestuursadviseurs.

Prof. dr. Aart Hordijk was hoogleraar taxatieleer aan de Universiteit van Tilburg. Daarnaast was hij tot 1 januari 2016 directeur van de stichting ROZ/IPD Real Estate. Aart Hordijk is tot 2 juni 2016 eveneens consulterend lid van de Centrale Raad geweest. Samen hebben wij dus de start van het NRVT meegemaakt. Ed Schless was van 1999 tot 2014 lid van het dagelijks bestuur van Loyens & Loeff. In mijn tijd bij Loyens & Loeff heb ik Ed Schless ervaren als een zeer competente financieel deskundige.

Wij hebben als nieuw bestuur de volgende portefeuille-indeling:

hamith-breedveld

aart-hordijk

ed-schless

Prioriteiten
Na 14 dagen heeft het nieuwe bestuur beslist nog niet alles (glas)helder op het netvlies. Er is veel te doen; dat is duidelijk. De onderwerpen Permanente Educatie en Doorlopend Toezicht hebben voor ons op dit moment de hoogste prioriteit. Om deze taken snel en adequaat uit te voeren, is versterking van het bureau geregeld.

Daarnaast zal het bestuur het onderwerp governance snel aanpakken. Daarvoor zullen wij gesprekken voeren met adviseurs, stakeholders, AFM en DNB. Een eerste gesprek met vertegenwoordigers van AFM en DNB is inmiddels geagendeerd.

Het is daarbij goed om te weten dat de snelheid er goed in zit. Er zijn nog veel onderwerpen die onze aandacht vragen, desondanks hebben wij er alle vertrouwen in dat dit NRVT-huis in aanbouw tijdig wordt opgeleverd. Als huis staat het NRVT er al. Nu moeten we hard werken aan de afwerking.

Als bestuurder van het NRVT vind ik het dan ook belangrijk dat u als betrokkene goed geïnformeerd bent over de ontwikkelingen omtrent het NRVT. Daarom zal ik u vanaf vandaag regelmatig over de voortgang van het proces en de verdere ontwikkeling van het NRVT informeren.

 

Hamith Breedveld, bestuursvoorzitter

SWOT-analyse en marktomstandigheden

3 juni 2016 |

Door: André Schots, voorzitter expertcommissie Kamer Wonen NRVT
 
Met de invoering van het nieuwe model taxatierapport financiering woonruimte op 1 april 2016 wordt de taxateur gevraagd om een ‘Beschrijving woningmarkt’ in zijn taxatierapport op te nemen. Daarbij wordt naast het beschrijven van de ‘Marktomstandigheden’ ook een SWOT-analyse van het te taxeren object gevraagd. SWOT-analyses zijn niet nieuw, het toepassen ervan binnen taxatierapporten wel. Menig taxateur heeft hier goed aan moeten wennen.
 
Het nut van de SWOT-analyse
Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers moeten tegenwoordig een weloverwogen en onderbouwd advies aan de klant geven. De SWOT-analyse in het taxatierapport geeft hen daarbij een objectief beeld over hoe de woning in de markt ligt en of er kansen en bedreigingen zijn. Vaak wordt vergeten dat aan de hand van een taxatierapport grote financiële beslissingen worden genomen. Alleen kijken naar de marktwaarde is allang niet meer toereikend. De deskundigheid van de taxateur die de lokale markt op zijn duimpje kent, moet hen daarbij ondersteunen.
 
De ‘Marktomstandigheden’, maar dan wel lokaal
Lokale en regionale marktomstandigheden kunnen invloed hebben op de waarde van het getaxeerde vastgoedobject. Zo zal de verhouding tussen vraag en aanbod van woningen in krimpregio’s drastisch anders zijn dan in booming grootstedelijke gebieden, waar de oude tijden van (te hoge) biedingen boven de vraagprijs weer herleven. Van de taxateur mag dan ook worden verwacht dat hij alle lokale marktomstandigheden in relatie tot het getaxeerde object duidelijk beschrijft in zijn rapport.
 
De SWOT-analyse is geen eenheidsworst
De sterkte-zwakteanalyse in het taxatierapport is de manier om de situatie rondom het getaxeerde object in kaart brengen en, voor zover mogelijk, in vergelijking met soortgelijke objecten. In zijn rapport zal de taxateur, naast de sterke en zwakke punten van het getaxeerde object, ook de kansen en bedreigingen beschrijven. In principe is elk object uniek en er zal dan ook voor elk object een SWOT-analyse op maat worden geschreven.
 
Taxeren is een echt vak geworden waar vertrouwen aan wordt ontleend
Deze nieuwe ontwikkelingen tillen het vak van taxateur weer naar een hoger niveau. Met een bondige omschrijving van de marktomstandigheden en een goede SWOT-analyse wordt door de taxateur in een notendop een krachtige samenvatting van zijn bevindingen in het rapport weergegeven. Hieraan kan vertrouwen worden ontleend. Dus taxateur, laat zien dat jij de specialist bent die lokale marktkennis heeft en dat je het vak van taxeren serieus neemt.

 

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

De keurmeester en de taxateur

2 mei 2016 |

Door: mr. Eddy Westmaas REV RT Bc, taxateur/jurist bij Westmaas Makelaardij
 
 
Als zoon van een komkommerkweker ging ik in mijn jeugd wel eens mee naar de veiling. Na een dag hard werken in de kassen kwam bij binnenkomst van de veiling het spannendste moment, de keuring. De keurmeester beoordeelde de aangeleverde komkommers en gaf ze een kwaliteitskeurmerk dat bepalend zou zijn voor de dagopbrengst.
 
De taxateur
Inmiddels alweer zestien jaar zijn wij, vader en zoon, actief als taxateurs van Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV). Net als vele andere taxateurs LAV; van oudsher verbonden met de sector, met honger naar kennis, nuchter, standvastig en met de beide voeten in de aarde. Taxateur is een mooi beroep; je ziet mooie bedrijven, praat met energieke ondernemers en je bent een allround kennisbaken. De taxateur weet immers van alles. Hij is onder andere bouwkundig onderlegd, leest en interpreteert eigendomsakten, weet veel van ruimtelijke ordening, kent de toepasselijk (fiscale) wet- en regelgeving en is in zijn marktsegment helemaal up-to-date .
 
Belangen
Het is niet te ontkennen dat ook in het Landelijk en Agrarisch Vastgoed de financiële belangen steeds groter zijn geworden. Door schaalvergroting hebben we het vaak over miljoenenbedrijven. De belangen bij alle stakeholders, zoals de klant, de familie, de bank en de fiscus zijn immens groot. Deze stakeholders hebben baat bij een taxatie die voldoet aan de hoogste kwaliteitstandaard. Taxaties die volledig onderbouwd zijn en lezen als een goed boek. De taxateur is de auteur van dit boek en mag schrijven over complex vastgoed, dat onderdeel is van het levenswerk van de agrarisch ondernemer.
 
Standaard en toezicht
Het heeft mij, als jurist en taxateur, altijd verbaasd dat er geen standaard was waar een taxatie aan moest voldoen. Werken zonder keurmeester was ons vreemd. Met de implementatie van de EVS/IVS taxatiestandaard in de NRVT-reglementen is er nu een standaard die voor alle taxateurs geldt. In dat systeem van doorlopend toezicht en tuchtrechtspraak van het NRVT herken ik ook de geliefde keurmeester weer, en wij zijn er blij mee! Want zoals de veiling niet kan zonder keurmeester, kan geen enkel professioneel beroep zonder goed toezicht. Dit toezicht zorgt ervoor dat het gewenste hoge kwaliteitsniveau van de LAV-taxateur in de toekomst gehandhaafd blijft.
 
Ontwikkelen
De taxateur van Landelijk en Agrarisch Vastgoed zal zich verder moeten ontwikkelen. De wereld verandert: kleine familiebedrijven werden miljoenbedrijven, rendement gaat vaak boven behoud van het erfgoed en de ondernemer is lang niet altijd meer vanzelfsprekend ook eigenaar van het vastgoed. Verder is een markt met grote prijsschommelingen inmiddels gemeengoed. Om nog maar niet te spreken over het effect van gewijzigde wet- en regelgeving op de waarde van vastgoed. Het werk als taxateur wordt er dus niet makkelijker op, de taxateur moet nog meer kennis op doen, leren om macro-economisch te denken, nieuwe taxatiemethodieken toepassen en veel uitgebreider verslag doen van zijn bevindingen.
 
De belangen worden groter en taxaties complexer. Het NRVT, de gekozen taxatiestandaard en een systeem van toezicht zullen er, mijns inziens, aan bijdragen dat de beste taxateurs van Landelijk en Agrarisch Vastgoed zich verder kunnen ontwikkelen.

 

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

De gevolgen van de MCD voor de taxateur

29 maart 2016 |

Door: Prof. Em. dr. Aart Hordijk
 
Deze maand is in de Tweede kamer de Europese Mortgage Credit Directive (MCD ) aan de orde gesteld. De eerste vraag die zich uiteraard aandient, is waarom een Europese regelgeving op dit terrein überhaupt nodig is. Dat heeft alles te maken met de financiële crisis van 2008. De G20 bepaalde toen dat zij zo’n situatie nooit meer mee wilden maken en dat heeft geleid tot meer en strengere regelgeving m.b.t. vastgoed financiering. De MCD is daarvan een logisch vervolg.
 
Inmiddels bevinden wij ons in het implementatiestadium en in dat kader kwam de MCD in de Tweede Kamer ter sprake. Het raakvlak met de taxateurs is erin gelegen dat de MCD bepaalt dat er een taxatie gemaakt moet worden door een onafhankelijke taxateur. Dat lijkt op zich duidelijk, ware het niet dat CDA en VVD met steun van D66 meenden een motie te moeten indienen, waarbij kort samengevat de regering werd gevraagd te regelen dat er een uitzondering (op dure taxaties!) wordt gemaakt voor hypotheekaanvragen met een evident laag risico en dat daar met een modelmatige taxatie kan worden volstaan. Een wonderlijk standpunt, dat ik graag op twee punten wil analyseren:

  1. Een laag risico: het valt op dat hier een definitie van het risico ontbreekt en dat kent vele aspecten. Wordt hier bedoeld de waarde van het object t.o.v. de gevraagde financieringen? Zo ja, welk percentage is dan niet risicovol? En hoe wordt dan omgegaan met het risico van gewijzigde persoonlijke omstandigheden, zoals echtscheiding en verlies van werk? Speelt het vermogen van de debiteur ook een rol en zo ja, ook de wijze waarop het is belegd?
  2. Modelmatig taxeren: nu is er op zich niets tegen modelmatig taxeren. De WOZ voor woningen zou op een andere manier niet jaarlijks kunnen worden vastgesteld. Belangrijk is echter dat het effect van modelmatig taxeren gemiddeldes oplevert die flink kunnen afwijken van de taxatie van het betreffende object. Vooral bij meer specifieke objecten, zoals woonboerderijen. Deze zogenaamde outliers komen met alleen modelmatig taxeren niet of onvoldoende aan het licht.

 
Nu de motie is aangenomen, is het aan de regering om daar via een AMVB uitvoering aan te geven. Uit discussies met leveranciers van modelmatige taxaties is gebleken dat die uitkomsten vaak nog worden nagekeken door ervaren taxateurs. Zij vergelijken de specifieke kenmerken van het object met de gemiddelde uitkomsten van het model en bepalen dan in hoeverre daar een correctie op moet komen. Zodoende ontstaat een evenwichtiger beeld met meer zekerheid voor de financiers.
 
Tot slot nog de opmerking ter ondersteuning van de argumentatie in de motie, dat zodoende dure taxaties kunnen worden vermeden. Onduidelijk is ook hier wat de indieners onder dure taxaties verstaan. Taxaties zijn er om de financier, de maatschappij en de debiteur te beschermen tegen te hoge financiering en die taxaties worden tegen heel redelijke vergoedingen uitgevoerd. Bovendien is een model niet aanspreekbaar op de uitkomsten daaruit.

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

De zekerheid van een taxatiewaarde

19 februari 2016 |

Door: Paul de Vries, woningmarkteconoom, Rabobank
 
Op de schouders van de taxateur drukt een zware last. Hij maakt een inschatting van de huidige waarde van ons onroerend goed. Veel gebouwen zijn onderpand voor een lening. Hoe meer een pand waard is ten opzichte van de hypotheeklening, des te kleiner de kans dat bij gedwongen verkoop een verlies overblijft. Dat is prettig voor de consument en voor de bank; daarom moeten beiden kunnen vertrouwen op een degelijke en betrouwbare taxatie. De taxateur draagt een grote verantwoordelijkheid.
 
De taxatie geldt voor het moment van aankoop
Een koper voelt zich bedrogen als hij meer heeft betaald dan de taxatiewaarde. Als er een lagere verkoopprijs is afgesproken, dan denkt hij: “Ik heb goed onderhandeld!” en “Ik heb nu al winst gemaakt”. Er is eigenlijk geen twijfel over de waardebepaling van de taxateur. Ook de bank beschouwt de taxatie als ‘de werkelijkheid’ en baseert mede hierop de maximale hypotheeklening. Zowel de huizenkoper als de bank vertrouwt de taxateur.
 
Maar voor de bank is vooral de ontwikkeling van belang
Is het voor de huizenkoper een momentopname, voor de bank begint dan pas de dertigjarige periode waarin zij het kredietrisico bijhoudt. De Nederlandsche Bank eist dat hypotheekverstrekkende instellingen te allen tijde het risico inschatten voor iedere hypotheek. De onzekerheid rondom de woningwaarde neemt echter toe met het verstrijken van de tijd. Worden onderhoud en investeringen uitgevoerd en hoe ontwikkelt de buurt zich? Idealiter zou geregeld de hele hypotheekportefeuille moeten worden getaxeerd. Dat is natuurlijk ondoenlijk. Met behulp van statistische modellen wordt de getaxeerde waarde geëxtrapoleerd. Hierin schuilt een probleem. Welke indexatie moeten we toepassen?
 
Over die modellen heb ik het afgelopen jaar een discussie gevoerd. Een bank kan de taxatiewaarde simpel indexeren met de PBK-woningprijsindex (CBS/Kadaster). Uit ons onderzoek blijkt echter dat deze prijsindex afwijkt van die van een taxatiewaarde-index. Complexe modelmatige waarderingsmodellen geven weer andere schattingen. Dat kan natuurlijk, omdat modellen altijd onzekerheid in zich hebben. Verder blijkt dat de feitelijke transactieprijs wordt overschat door modellen als tussentijdse taxaties voor verbouwingen zijn meegenomen. Dat is trouwens ook het geval in bijvoorbeeld Amerika, maar dit komt tevens naar voren in het tv-programma Bouwval gezocht (UK) waarin Sarah Beeny na afloop van een renovatie drie taxateurs een waardebepaling laat doen. Vaak zitten daar grote verschillen tussen. Kortom, het is een knap lastige opgave om de huidige waarde in te schatten.
 
De geïndexeerde waarde is slechts een schatting
De bank bezit de geïndexeerde woningwaarde waarop zij het risico schat. Een vijfjaarlijkse update door een erkende taxateur zou meer zekerheid geven, ook voor de eigenaar-bewoner. Alleen dan kan zowel de koper als de bank concluderen of het risico de laatste jaren is veranderd. Wellicht is dit een groeimarkt voor erkende taxateurs.

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

Een herberg voor de taxateur

8 december 2015 |

Door: Marcel de Boer, algemeen directeur Troostwijk en voorzitter NVM Business

 

Ik zie het NRVT als een herberg ván en vóór taxateurs. Een plek waar de taxateur zich snel veilig en thuisvoelt. Het is fijn om één centraal register te hebben dat als missie heeft te waken, borgen en de onafhankelijkheid van taxateurs te bevorderen. Hoe gaat het NRVT dit waarmaken in 2016? Taxateurs dienen een groot maatschappelijk belang met het objectief bepalen van de marktwaarde. Er zijn nog belangrijke stappen te zetten, onder meer de stap van zelfregulering naar zelfreiniging. Daarbij wil ik het NRVT een aantal punten van aandacht meegeven.
 
Deskundigheid bevorderen
Het bevorderen van de deskundigheid van taxateurs wordt door de markt gezien als één van de belangrijkste punten. Taxeren is een verantwoordelijk vak, waarbij het noodzakelijk is dat de taxateurs beschikken over voldoende kennis. Het gaat niet alleen om het ontwikkelen van vakinhoudelijke competenties, maar ook competenties die te maken hebben met de benaderingswijze van een opdracht. Cultuuraspecten zijn nauw gerelateerd aan het verhogen van de kennis en vaardigheden van taxateurs. In mijn opinie moet het NRVT ernaar streven om centraal en onafhankelijk het 4-ogenprincipe richting de taxateur te borgen.
 
Integriteit en onafhankelijkheid
De inrichting van tucht is ook een belangrijk punt. Tucht alleen ingericht voor taxateurs is nieuw, hoe dit in de praktijk uit zal pakken is nog de vraag. Ik heb er alle vertrouwen in dat het NRVT dit punt het komende jaar stevig gaat inrichten. Dan ligt er nog een mooie taak voor het NRVT om de onafhankelijkheid van de taxateurs verder te versterken in de markt. Taxateurs willen erop kunnen vertrouwen dat ze niet alleen worden gecontroleerd, maar ook op hulp kunnen rekenen van het NRVT.
 
Data en transparantie
Ook hier is een belangrijke rol weggelegd voor het NRVT. Taxateurs kunnen hun werk pas goed uitvoeren als zij over alle data in de markt kunnen beschikken. Transparantie bevordert objectief en onafhankelijk handelen. Ik hoop dat het NRVT de taxateurs gaat helpen bij het innemen van een standpunt hierover.
 
De juiste koers
Het NRVT moet de juiste koers gaan varen, niet alleen op het gebied van doorlopend toezicht, maar ook om de marktpositie van taxateurs verder te versterken. Het is van groot belang dat de taxateur het register als toegevoegde waarde ervaart, om zijn beroep onafhankelijk uit te kunnen oefenen. Het NRVT zal de komende jaren innovatief en slagvaardig moeten zijn om ook in dit tijdperk van digitale transformatie te blijven ondersteunen en professionaliseren. Instroom, doorstroom en uitstroom van taxateurs leidt tot verdere zelfregulering, herijking en zelfreiniging van het register.
 
Ik zal het NRVT volgen en mijn mening blijven geven, zodat taxateurs het maatschappelijk belang optimaal kunnen dienen.

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

AFM: Taxateurs goed op weg met NRVT

2 oktober 2015 |

Door: Matthijs Snijder, senior toezichthouder AFM

De missie van de AFM is taxateurs te laten komen tot reële taxaties. Taxaties waarop het beleggend publiek én toezichthouders kunnen vertrouwen. De AFM heeft samen met de DNB meerdere rondetafelgesprekken georganiseerd om te werken aan dit vertrouwen. Het laten opzetten van een gedegen zelfreguleringshuis van en voor taxateurs, zoals het NRVT, past in deze missie en is gespreksonderwerp nummer één tijdens de rondetafelgesprekken.

Groot maatschappelijk belang
De AFM en DNB zijn tevreden over de totstandkoming van het NRVT omdat zelfregulering van taxateurs daarmee een volgende fase ingaat. Vanaf nu is er één register met uniforme regels op relevante punten. De tucht wordt ook centraal georganiseerd en draagt daarmee bij aan de consistentie van de naleving van de regels. Dit pakket vormt een eerste grote stap naar de noodzakelijke kwaliteitsverbetering van taxaties. Het NRVT is daarmee in onze optiek een initiatief van groot maatschappelijk belang. In de opzet is een nieuwe standaard gezet. Wat nu volgt is minstens zo belangrijk: de (uit)werking.

Ontvlechting met makelaarsregels
Met het nieuwe zelfreguleringshuis voor taxateurs ontstaat ook een ontvlechting met makelaarsregels. Dit beschouwen wij als een positieve ontwikkeling, want specifieke gedrags- en beroepsregels voor taxateurs zijn noodzakelijk voor het verder professionaliseren en waarborgen van het onafhankelijke taxatievak voor vastgoed.

Katalyserende rol
Bij de totstandkoming van het NRVT heeft de AFM een katalyserende rol. Wij brengen partijen bij elkaar en helpen tegenstellingen te overbruggen. Het is positief te ervaren dat de sector verder zelf het heft in handen heeft genomen voor de oprichting en inrichting van het NRVT. Daardoor verschuift onze rol meer naar die van stakeholder, namelijk die van een toezichthouder op de financiële markten met een groot belang bij het adequaat functioneren van de taxateursbranche.

Bijdrage aan vertrouwen in de taxatiebranche
Wij zien het NRVT als een huis ván en vóór taxateurs. Een huis waarmee de aangesloten taxateur zich bindt aan kwaliteitseisen en het publieke belang van vastgoedwaarderingen. Transparantie hierover zorgt daarbij dat opdrachtgevers en publiek op de hoogte zijn van deze gestelde eisen. Dit komt ten goede aan het vertrouwen in de taxatiebranche.

AFM en DNB blijven voortgang volgen
De AFM is net als de sector hoopvol over een snelle instroom in de Kamers van het NRVT. De AFM en DNB blijven de voortgang en het kwaliteitsniveau van het zelfreguleringsproces op de voet volgen. Daarbij gaat onze aandacht in ieder geval uit naar de regels over onafhankelijkheid, de inrichting van de tucht en natuurlijk: de werking van deze zelfregulering. “The proof of the pudding is in the eating.

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.