Nieuw model Taxatierapport woonruimte per 1 april 2018

10 oktober 2017 |

NRVT heeft in samenwerking met CHF, NHG, NVM, VastgoedPRO en VBO Makelaar het nieuwe model Taxatierapport woonruimte april 2018 vastgesteld. Dit model gaat het huidige model Taxatierapport financiering woonruimte van 2017 vervangen.
 
Hier vindt u het nieuwe model Taxatierapport woonruimte dat per 1 april 2018 als voorgeschreven model bij financieringen wordt ingevoerd:

 
Verbeteringen
Het nieuwe model heeft als doel de kwaliteit van taxaties en het validatieproces te verhogen. Verbeteringen die zijn opgenomen, hebben onder andere betrekking op duurzaamheid, de onderbouwingsmethodiek bij de vergelijking met referentieobjecten, het toevoegen van de uniforme meetstaat en uniforme verbouwingsspecificatie als bijlage bij het taxatierapport en het verhogen van de betrouwbaarheid van de modelwaarderapporten. Inmiddels is dit nieuwe model beschikbaar gesteld aan de validatie-instituten en softwareontwikkelaars, zodat zij de taxatiesoftware voor de invoering kunnen aanpassen en testen.
 
Overige modellen per 1 juni 2018
De modellen ‘Taxatierapport bijzonder beheer woonruimte’, ‘Taxatierapport transactie woonruimte individueel’ en ‘Taxatierapport transactie woonruimte complex’ worden uiterlijk 1 december 2017 gepubliceerd, zodat de marktpartijen vanaf dat moment de wijzigingen technisch kunnen implementeren. Op 1 december 2017 kunt u de genoemde modellen vinden op onze website.
 
Meer weten?
De nieuwe modellen zijn ook als onderwerp voor de permanente educatie in het eerste kwartaal 2018 opgenomen. Wij zullen te zijner tijd een nadere toelichting en veelgestelde vragen met antwoorden beschikbaar stellen.
 
Als u nog vragen heeft over de nieuwe modellen, stuur dan een e-mail naar: ec-wonen@nrvt.nl.

 

Zin en onzin over Highest And Best Use

10 oktober 2017 |

Door: drs. P.C. van Arnhem FRICS, onteigeningsdeskundige

 

Register Taxateurs moeten bij hun taxaties rekening houden met het ‘Highest And Best Use’-beginsel (HABU). Waarom eigenlijk en wat is HABU precies?

Wie schrijft het HABU-beginsel voor?
NRVT rept niet over HABU. Althans niet expliciet. Impliciet wel, want NRVT schrijft[1] de toepassing van IVS of EVS voor en daarin is een belangrijke plaats ingeruimd voor HABU. De Nederlandse vakliteratuur vermeldt het beginsel wel uitdrukkelijk. In Taxatieleer Vastgoed[2] wordt het als verplichte stap genoemd, vóór de keuze van de taxatiemethode. Ook het PTA[3] maakt melding van het fenomeen, zij het terloops: “Impliciet zou bij de taxatiewerkzaamheden de afweging gemaakt dienen te worden wat de ‘highest and best useis[4].

Geworteld in Amerika
Het HABU-concept is geworteld in de Amerikaanse taxatiepraktijk en heeft via de International Vaulation Standards een plek gekregen in de Nederlandse regelgeving. In de laatste editie, IVS2017, staat het volgende:

30.4. The Market Value of an asset will reflect its highest and best use. The highest and best use is the use of an asset that maximises its potential and that is possible, legally permissible and financially feasible. The highest and best use may be for continuation of an assets existing use or for some alternative use. This is determined by the use that a market participant would have in mind for the asset when formulating the price that he would be willing to bid.

Optimale aanwending
HABU wordt in het Nederlands vertaald als optimale aanwending”[5]:

De optimale aanwending is daarbij de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object.

De IVS spreekt zelfs over HABU als een zogenoemde “premise of Value” (130.1). Dit is een uitgangspunt dat onlosmakelijk verbonden is aan een waardebasis zoals marktwaarde: de marktwaarde van een object reflecteert (altijd) de optimale aanwending ervan.

Planologie
Er zijn in de IVS twee opmerkelijke bepalingen bij HABU. Allereerst gaat het bij HABU om “the use, from a participant perspective”. Het verkopers- en kopersoogmerk dus. Hoe percipiëren zij bijvoorbeeld de planologie, als ‘legally persmissable’? Vervolgens stelt IVS dat de aannemelijkheid dat de wettelijke bepalingen (planologie) kunnen wijzigen, door de taxateur in beschouwing moet worden genomen. Zo gaat het bij HABU-analyse om meer dan de kille vigerende status van een bestemmingsplan.

Onwennigheid
Highest And best Use is een typisch Amerikaans taxatieverschijnsel. Er wordt voor het eerst melding van gemaakt in 1936[6]. Kort daarna[7] wordt de eerste academische uiteenzetting over HABU gegeven in de VS.De Engelse RICS-traditie, met evenzo oude papieren, kent het beginsel in het geheel niet. In de jaren 1980 komen de twee tradities samen in de eerste International Valuation Standards. Daarin wordt HABU als vanzelfsprekend opgenomen, als, “fundamental and integral part of Market Value estimates”[8], zonder dat de Europeanen goed wisten wat ze ermee aan moesten. In Europa werd HABU dan ook aanvankelijk meer als synoniem voor de residuele waardemethode beschouwd (‘wilt u een Highest And Best Use-taxatie?’). Tot nota bene in de 8e editie (2012) van het Red Book blijft HABU onvermeld.

Botsende taxatieculturen
Het gebrek aan Europese affiniteit met het principe wordt goed geïllustreerd door de opvatting van Tegova over HABU:

(..) sommige taxateurs in Europa krijgen soms (!) de vraag om een vastgoed te taxeren uitgaande van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik ervan. In wezen duidt dit op het gebruik dat feitelijk is toegestaan (..)  Het sluit de verwachtingswaarde die de markt mogelijk zou kunnen toekennen aan het – nog niet aanwezige – potentieel van een object, uit. Deze benadering is derhalve te definiëren als de marktwaarde, begrensd door een uitgangspunt en niet eenvoudigweg als marktwaarde (..)[9]

Volgens de EVS fungeert HABU dus als een set bijzondere uitgangspunten die de marktwaarde beïnvloeden. Onjuist natuurlijk. Marktwaarde ís eenvoudigweg HABU. Sterker nog: het laten varen van HABU berooft marktwaarde van zijn ‘maximerende element’.

De EVS gaat er vervolgens vanuit dat vanwege HABU er – dus – geen sprake zou mogen zijn van verwachtingswaarde[10] (als inbegrepen in/onderdeel van de marktwaarde). Evenzo onjuist. De verwachtingswaarde is gewoon inbegrepen voor zover zij in de kopersmarkt breeduit wordt erkend en gedeeld. Het gaat niet om een rigide juridische lezing van het vigerende bestemmingsplan, maar de aannemelijke wijzigingsmogelijkheden van planologie moeten – in tegenstelling tot wat EVS beweert – absoluut meegenomen worden bij marktwaarde. Iedere taxateur van ruwe bouwgrond weet dit natuurlijk al uit ervaring.

Voilà, één van de weinige keren dat EVS en IVS volkomen tegenstrijdig zijn.

Wat betekent het nu in de praktijk, dat HABU?
Mijns inziens zijn de volgende zaken essentieel:

  1. Marktwaarde is altijd gebaseerd op HABU.
    Aan de geanalyseerde en gekozen HABU ontleent het object zijn hoogste waarde. Of het nu bijvoorbeeld een woning is, die de taxateurs zich ten behoeven van marktwaarde mét uitbouw voorstelt of bijvoorbeeld een single-tenant kantoor dat door de taxateur als multi-tenant gebouw wordt voorgesteld.
  2. Optimalisatiekosten verrekenen
    Als de optimale aanwending een aanpassing betekent op de huidige verschijningsvorm van het object, wordt naast het waarde-verhogende effect van de aanpassing, de kostprijs van de aanpassing natuurlijk verrekend. Residueel rekenen dus.
  3. Wat als ‘Existing Use’ = HABU?
    Als het huidige gebruik van een gebouw tevens het optimale gebruik is, zal de taxateur dat – na onderzoek – moeten vaststellen. Dat ontslaat hem vanzelfsprekend van de plicht om allerlei “alternative uses” door te rekenen. Dit zal bij het merendeel van de taxaties het geval zijn. Keerzijde: een onbesproken/onberedeneerde keuze voor Existing Use betekent dat niet automatisch de marktwaarde wordt bepaald!
  4. Scenarioanalyse
    In de andere gevallen vergt een marktwaardetaxatie een Highest And best Use-analyse, met alle (markt)analyses van dien. En ja, dit neem de vorm aan van scenarioanalyse. Waar HABU er echt toe doet geldt: taxeren = scenarioanalyse.
  5. “Gebruik” is vanuit kopersperspectief
    Wat beschouwt hij als een doelmatige, winstgevende, realistische en toegelaten aanwending? De gegadigde koper zal zich niet baseren op theorie, maar de diverse risico’s die aan het realiseren van het alternatieve gebruik verbonden zijn mede in ogenschouw nemen. Ziedaar: niet alleen ‘highest’, ook ‘best’.
  6. Niet strikt juridisch, aannemelijk
    Optimale aanwending beperkt zich niet tot de vigerende juridische status (van bijvoorbeeld bestemmingen, vergunningen of overheidsbeleid). Er is – in tegenstelling tot wat de EVS dicteert – wel degelijk ruimte voor het meenemen van toekomstige, nog niet geheel zekere, ontwikkelingen (lees: verwachtingswaarde).
  7. Keuze HABU vóór keuze taxatiemethode
    De HABU-keuze vindt plaats vóór de selectie van de taxatiemethode. Om in het eerdere voorbeeld te blijven: de keuze voor NAR/BAR (resp. DCF) vindt plaats ná de keuze voor een single-tenant (resp. multi-tenant) gebruik.

 
Extra werkdruk?
Betekent de HABU-analyse nu weer een extra juk op de schouders van de taxateurs? Naar mijn smaak zeer beperkt. Wanneer de huidige aanwending tevens de optimale is, wordt geen extra inspanning gevraagd, slechts een (gemotiveerde) vaststelling. Wanneer dit niet zo is, doet de taxateur wat hij – als het goed is – altijd al deed: eerst (markt)onderzoek, vervolgens scenarioanalyse en tot slot een beredeneerde taxatiekeuze.

Highest And Best Use is een blijvertje.
 
 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 


[1] in o.a. art 7.1 van het Reglement Bedrijfsmatig vastgoed van 15-7-2017
[2] Taxatieleer Vastgoed I, Van Arnhem, Berkhout en Ten Have, Noordhoff, Groningen, 6e ed. 2013,
[3] Goed gewaardeerd vastgoed, 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten, Platform Taxateurs en Accountants, NBA Amsterdam, 2013. ‘Het PTA’ vormde de basis voor de latere NRVT-reglementen.
[4] Het PTA neemt HABU op omdat de internationale accounting standards, de IFRS, het HABU-principe verplicht stellen bij de waardering van activa naar fair value (IFRS13.27A).
[5] Sinds Taxatieleer Vastgoed, G. ten Have, 2002, 3e ed., par. 10.1, pag. 270.
[6] Appraisal Journal 1936, pag. 122
[7] M. Ashton, Highest And Best Use, Appraisal Journal, 1939, pag. 54
[8] IVS2003, 6.7
[9] EVS2016 / 5.3.7
[10] Benaming in EVS2012, art. 5.4.4: Hope value (sometimes called future value): “used to describe an uplift in value which the market is willing to pay in the hope of a higher value use or development opportunity being achievable than is currently permitted under development control, existing infrastructure constraints or other limitations currently in place”.

 

Inflatiescenario oktober 2017

2 oktober 2017 |

Taxateurs die in het kader van de Vastgoedindex taxaties uitvoeren, verwerken het inflatiescenario in de DCF-methode. De volgende meest recente percentages worden daarvoor gebruikt:

De volgende cijfers geven een gemiddelde verwachting voor de inflatie weer, bestemd voor de input van een 10-jaars respectievelijk 15-jaars DCF-model.

Deze cijfers worden elk jaar geactualiseerd en gepubliceerd door het NRVT.

Bericht van het Bestuur

19 juni 2017 |

Het zal u niet zijn ontgaan dat het NRVT, na een aarzelende start in 2016, ook nog eens een roerig eerste halfjaar 2017 achter de rug heeft. Deze reuring heeft ertoe geleid dat het Bestuur een memorandum aan de Centrale Raad heeft toegezonden de dato 31 mei 2017 met als onderwerp: “Nadere update”.
>> Memorandum “Nadere update”

(AFM geeft geen toestemming voor publicatie van de bijlagen i en j in het memorandum)

Inmiddels is gebleken dat, ondanks de reuring, er grote vooruitgang is geboekt. In dit bericht geven wij u een korte samenvatting van de recente ontwikkelingen.

Periodiek overleg met brancheorganisaties
Het Bestuur en de brancheorganisaties zijn begin dit jaar overeengekomen om  in de vorm van een zogenaamde “ronde tafel” periodiek informeel overleg met elkaar te hebben. In het eerste halfjaar 2017 heeft dit informeel overleg twee keer plaats gevonden. In het memorandum “Nadere update” kunt u daar het nodige over lezen. De brancheorganisaties zijn als Betrokken Partijen vertegenwoordigd in de Centrale Raad.

Periodiek overleg met opdrachtgevers
Naast de brancheorganisaties zijn ook de opdrachtgevers als Betrokken Partijen in de Centrale Raad vertegenwoordigd. Besloten is om ook met de opdrachtgevers een periodiek informeel overleg te hebben. Het eerste ronde tafel-overleg met de opdrachtgevers heeft plaats gevonden op 15 juni 2017, voorafgaand aan de vergadering van de Centrale Raad.

Brief AFM/DNB
Woensdagavond 14 juni 2017 ontving het Bestuur een brief van AFM en DNB, met het verzoek om deze brief te delen met de Centrale Raad. Dit is gebeurd.
>> Brief AFM/DNB

Het zal u duidelijk zijn dat bij de bespreking van het memorandum “Nadere update” ook de brief van AFM/DNB uitvoerig aan de orde is geweest. De brief is zowel in het ronde tafel-overleg met de opdrachtgevers als de vergadering van de Centrale Raad. De uitkomst van de discussie hierover is vastgelegd in een verklaring van de Centrale Raad luidende:

De Centrale Raad spreekt het vertrouwen uit over het NRVT

Op donderdagmiddag 15 juni heeft de Centrale Raad haar vertrouwen en steun uitgesproken in het NRVT en het NRVT-bestuur. Dit heeft de Centrale Raad gedaan naar aanleiding van de brief van de AFM/DNB van 14 juni 2017. De Centrale Raad is het regelgevende orgaan van het NRVT, bestaande uit vertegenwoordigers van opdrachtgevers en brancheorganisaties, en uit vertegenwoordigers van andere belanghebbende partijen alsmede de voorzitters van de Expertcommissies als adviserende leden. De vertegenwoordigers van de opdrachtgevers in de Centrale Raad zien dat er dankzij het NRVT in de afgelopen anderhalf jaar significante verbeteringen optreden in de kwaliteit van de taxaties en de taxatierapporten. 

Op initiatief van de vertegenwoordigers van de opdrachtgevers in de Centrale Raad, heeft de vergadering unaniem het volgende aangegeven:

De Centrale Raad: 

  • ondersteunt het NRVT als hèt instituut voor regulering van de taxateurs en voor de kwaliteit van de dienstverlening door taxateurs;

  • onderschrijft het beleid van het NRVT en de ontwikkelingen die plaatsvinden;

  • spreekt het vertrouwen uit in het huidige interim-bestuur;

  • ziet dat er in de afgelopen anderhalf jaar significante verbeteringen in de kwaliteit van de taxaties en de taxatierapporten zijn opgetreden;

  • spreekt zijn waardering uit voor de voortgang die gemaakt is en wordt, op onder meer het gebied van Permanente Educatie, Doorlopend Toezicht, Jaarverslaggeving, de statuten en het in lijn brengen van de regelgeving met de internationale standaarden;

  • onderkent dat de huidige inkomsten van het NRVT op termijn niet toereikend zijn om adequaat doorlopend toezicht in te richten;

  • is van mening dat er één tuchtcollege voor NRVT-taxaties dient te blijven, waarbij de verdere ontwikkeling in samenspraak met de bestaande tuchtcolleges dient plaats te vinden;

  • is van mening dat de kaderstelling van de Permanente Educatie een taak van het NRVT is;

  • betreurt en veroordeelt de recente actie van het bestuur van RICS Nederland om het vertrouwen in de NRVT op te zeggen.

In de vergadering van de Centrale Raad van 15 juni 2017 zijn verder nog een aantal belangrijke besluiten genomen.

STATUTEN
In de vergaderingen van de Centrale Raad van december 2016, februari 2017 en april 2017 is het onderwerp “statutenwijziging” uitvoerig met het Bestuur besproken. Dit was een complex en weerbarstig onderwerp.

In de vergadering van vorige week is het concept van een integrale statutenwijziging definitief vastgesteld. Het Bestuur zal in zijn vergadering van 21 juni tot deze wijziging besluiten, waarna de akte nog deze maand door de notaris kan worden gepasseerd. Met deze statuten wijziging zijn dan de nodige “weef- en constructiefouten“ gerepareerd. Voorts zijn de profielschetsen voor bestuurders en de te rekruteren leden van de Raad van Toezicht door de Centrale Raad geaccordeerd.

Nadat de akte is gepasseerd, zullen de oude statuten op de website worden vervangen door de nieuwe en zullen ook de nieuwe profielschetsen op de website worden gepubliceerd. Bovendien kan vervolgens worden aangevangen met het aanpassen van (huishoudelijke) reglementen.

BEROEPS- EN GEDRAGSREGELS, (KAMER) REGLEMENTEN
Over de professionele regelgeving zijn na vaststelling in 2015 de nodige vragen gerezen. De kanttekeningen betroffen twee aspecten:

  1. Diverse omissies en onduidelijkheden vragen om een correctie of een verduidelijking. Ook wel aangeduid als “het laaghangend fruit”.
  2. De regelgeving is te gedetailleerd; deze dient “principle based” te worden geredigeerd, waarbij moet worden aangesloten bij de internationale standaarden IVS en EVS.  Ook wel aangeduid als “het hooghangend fruit”.

Ad1.
Door het Bureau en de Expertcommissies is het laaghangende fruit in kaart gebracht en zijn de voorstellen voor herstel of verduidelijking verwoord. Dit is gebeurd in een voorstel aan de Centrale Raad de dato 8 juni 2017. Dit is een arbeidsintensieve klus geweest en het Bestuur spreekt bij deze grote waardering uit voor de Expertcommissies die hier veel aandacht aan hebben besteed. De Centrale Raad heeft de voorgestelde wijzigingen vastgesteld. Het Bestuur zal in zijn komende vergadering deze wijzigingen goedkeuren. Vervolgens zullen de nieuwe teksten van de gewijzigde regelgeving op de website worden geplaatst.
>> Voorstel Laaghangend fruit

Ad2.
Het overschakelen naar “principle based” regelgeving, aanhakend bij de geldende internationale standaarden is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Vandaar dat het Bestuur in overleg met de Centrale Raad aan prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS van de Nyenrode Business Universiteit opdracht heeft gegeven om onderzoek te doen. Dit heeft geresulteerd in een door hem opgestelde Contourenschets de dato 9 juni 2017, die hij in de Centrale Raad heeft gepresenteerd. Deze contourenschets is gepubliceerd op onze website. De Centrale Raad heeft de complimenten aan Tom Berkhout uitgesproken over dit rapport. De Centrale Raad heeft ook (unaniem) ingestemd met de contourenschets en het Bestuur verzocht om conform de daarin aangegeven lijn tot aanpassing van de regelgeving over te gaan. Het Bestuur heeft de ambitie om eind 2017 een concept voor de nieuwe regelgeving te presenteren.
>> Contourenschets

DOORLOPEND TOEZICHT
AFM en DNB hebben NRVT in februari mondeling verzocht om uiterlijk medio mei een “blauwdruk” voor het Doorlopend Toezicht te presenteren. Door het Bestuur is toen gesteld dat dit ambitieus is, maar alle inspanningen zullen daarop gericht zijn. Een voorstel dat verdergaat dan een blauwdruk is op 11 mei aan AFM overgelegd en besproken. Het voorstel is op 15 juni jl. in de Centrale Raad ingebracht.
>> Notitie Doorlopend Toezicht

Om dit onderwerp voortvarend aan te pakken en uit te voeren is het Bureau uitgebreid met twee medewerkers Pieter Dinkelman (Coördinator Doorlopend Toezicht) en Jeroen Fransz (medewerker Doorlopend Toezicht). Inmiddels is het NRVT begonnen met de eerste fase van Doorlopend Toezicht.

Verder spelen er nog een paar onderwerpen:

  • Brief AFM; deze zal separaat worden beantwoord. Het antwoord zal op onze website worden geplaatst. Het Bestuur zal dit op korte termijn uitvoeren.
  • Brief Grote Kantoren; deze brief is een bijlage bij het memorandum “Nadere update”; de voorlopige beantwoording wordt als voldoende beschouwd; het bestuur zal het initiatief nemen om tot een informele Grote Kantoren-overleg te komen.

Tenslotte willen wij u erop wijzen dat de opdrachtgevers duidelijk hebben uitgesproken dat de kwaliteit van de dienstverlening door de taxateurs aangesloten bij NRVT significant is verbeterd. Een mooi compliment voor u!

Hamith Breedveld, interim-bestuursvoorzitter

Handreiking Aannemelijkheidsverklaring

21 december 2016 |

Handreiking Aannemelijkheidsverklaring: Taxeren van portefeuilles van woningcorporaties in het kader van de jaarrekening

Het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ biedt woningcorporaties en taxateurs handvatten om tot waardering van hun vastgoedportefeuilles op marktwaarde te komen. Register-Taxateurs die opdracht voor dergelijke portefeuilletaxaties ontvangen, kunnen gevraagd worden een Aannemelijkheidsverklaring voor een gedeelte van de portefeuille af te geven.

De Aannemelijkheidsverklaring is in strikte zin geen professionele taxatiedienst, zoals gedefinieerd in de reglementen van het NRVT. Het NRVT heeft in overleg met het Ministerie en andere belanghebbenden het tijdelijk toepassen van deze werkwijze toegestaan voor de bij haar geregistreerde taxateurs, die zich met deze taxatiewerkzaamheden bezighouden.

LET OP! de Aannemelijkheidsverklaring is enkel tijdelijk van toepassing op portefeuilletaxaties ten behoeve van de jaarrekening van woningcorporaties, conform het ‘Handboek modelmatig waarderen’. Voor alle overige waarderingen is het gebruik niet toegestaan!

Wanneer u als taxateur wordt gevraagd om een Aannemelijkheidsverklaring, dient u dit direct te melden bij het NRVT. Dit kan telefonisch (010- 212 4685) of per e-mail (info@nrvt.nl). Het NRVT registreert deze aantekening. Bij doorlopend toezicht van het NRVT, houdt het NRVT hier rekening mee.

In de Handreiking Aannemelijkheidsverklaring vindt u instructies en meer informatie over hoe het NRVT met de aannemelijkheidsverklaring omgaat. Daarnaast vindt u ook informatie op de website www.woningwet2015.nl.

Bericht van het bestuur

12 december 2016 |

 

 

Ik heb beloofd u op de hoogte te houden van de ontwikkelingen binnen het NRVT. Dat is des te meer belangrijk, omdat nog veel activiteiten die zijn gericht op het realiseren van de ambities van het NRVT nog niet zichtbaar zijn voor alle geregistreerde taxateurs en andere belanghebbende partijen.

Het tijdelijk bestuur bestaande uit Aart Hordijk, Ed Schless en ik, zit nu drie maanden in het zadel. Achter de schermen hebben we inmiddels een aantal belangrijke stappen gezet die de basis moeten vormen voor het functioneren van het NRVT. Ik geef u in dit bericht een beknopt overzicht hiervan.

Afspraken met de Centrale Raad
Met de Centrale Raad heeft het tijdelijk bestuur op 24 november 2016 aan de hand van een houtskoolschets gesproken over de bestuurlijke inrichting (governance) van het NRVT. De Centrale Raad heeft ingestemd met de richting hiervan, dat moet leiden tot een statutenwijziging en de benoeming van een definitief bestuur in april 2017. Onderdeel van de houtskoolschets is dat de mogelijkheid wordt bezien van een Raad van Toezicht, dat toezicht houdt op zowel het NRVT als op de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. In het verlengde hiervan heeft de Centrale Raad ons het mandaat gegeven, in de huidige formatie het tijdelijk bestuur tot in elk geval april 2017 te continueren.

Actieplannen
Voorts hebben wij met de Centrale Raad ons actieplan besproken, dat bestaat uit de volgende onderdelen:

  • Ontwikkelingsprogramma organisatie NRVT (korte toelichting klik hier);
  • Permanente Educatie 2017;
  • Doorlopend Toezicht (korte toelichting klik hier).

De Centrale Raad heeft met genoegen kennis genomen van de inhoud van deze plannen.

Financiën
Ook op het terrein van de financiën zijn de afgelopen weken belangrijke stappen gezet. De door het vorig bestuur vastgestelde jaarrekening met een negatieve accountantsverklaring is herroepen en vervangen door een nieuwe jaarrekening met een goedkeurende accountantsverklaring. Ook het bestuursverslag is gewijzigd. Deze stukken staan inmiddels op de website. Klik hier.

Voorts wordt momenteel de begroting voor 2017 afgerond. Deze zal onderwerp van gesprek zijn tijdens de komende vergadering van de Centrale Raad op 15 december 2016. Daarna zullen wij op basis hiervan de tarieven voor 2017 vaststellen. De tarieven voor 2017 zullen wij uiteraard bij de presentatie hiervan onderbouwen.

Begin 2017 zullen wij starten met het opstellen van het jaarverslag 2016.

Slot
Er is dus al veel gebeurd in de afgelopen drie maanden en de komende periode zit nog vol uitdagingen. Dat hoort bij een startende organisatie met hoge ambities en een groot publiek belang. We gaan ervoor en ik blijf u op hoogte houden van de ontwikkelingen.

Hamith Breedveld, interim-bestuursvoorzitter

Bericht van het bestuur

1 november 2016 |

 

 

In mijn vorig bericht informeerde ik u over een aantal onderwerpen die hoge prioriteit heeft bij het bestuur. Ik geef u nu een korte update over deze onderwerpen.

Governance
De Centrale Raad heeft het bestuur gevraagd een voorstel te doen voor het aanpassen van de statuten. Het bestuur heeft hierover diverse overleggen gevoerd, intern en met betrokken partijen. Het aanpassen van de statuten is geen eenvoudige opdracht, maar we verwachten een goed voorstel te kunnen inbrengen in de volgende Centrale Raadsvergadering, in de vorm van een ‘houtskoolschets’.

Doorlopend toezicht
Samen met betrokkenen heeft het bestuur de inrichting van het doorlopend toezicht verder uitgewerkt. Daarin worden de ambities voor de komende drie jaren meegenomen. Medio december brengt het bestuur een voorstel in in de Centrale Raad. Na instemming van de Centrale Raad zal het doorlopend toezicht gefaseerd worden doorgevoerd.

Permanente educatie
Het bestuur heeft dispensatie verleend aan een aantal opleiders m.b.t. de aangeboden cursussen in 2016. Aansluitend zijn de PE-overzichten geactualiseerd en gepubliceerd op de website van het NRVT.

Daarnaast is hard gewerkt aan de voorbereiding van de Permanente Educatie voor 2017. Een voorstel hiervoor zal ter besluitvorming worden voorgelegd in de volgende vergadering van de Centrale Raad van het NRVT.

Jaarverslag
Het bestuur heeft het bestuursverslag en de jaarrekening over 2015 herzien. Bestuursadviseur Ed Schless heeft daarbij samen met de accountant de jaarrekening doorgenomen en aanvullende onderzoeken gedaan. We hebben er vertrouwen in dat de accountant op de herziene stukken een goedkeurende verklaring zal afgeven. Hierna publiceren wij het jaarverslag en de jaarrekening op de website van het NRVT.

Jaarvergadering IVSC oktober 2016
De jaarvergadering van de IVSC wordt ieder najaar gehouden. Dit is beurtelings in Azië, Noord Amerika en Europa. Dit jaar was de bijeenkomst van 10 t/m 12 oktober op Bali. Namens het NRVT is bestuursadviseur Aart Hordijk hierbij aanwezig geweest.

Tijdens de jaarvergadering worden de leden van de IVSC in de gelegenheid gesteld aanwezig te zijn bij de openbare vergaderingen van Commissies en Adviesorganen. Tijdens de jaarvergadering is ook officieel de Membership and Standards Recognition (MSR) Board officieel geïnstalleerd. Het doel van de MSR Board is tweeledig: allereerst de leden van de IVSC assisteren bij de implementatie van de IVS op nationaal niveau en ten tweede om de IVS op wereld en regionaal niveau meer bekendheid te geven.

De MSR Board bestaat uit 7 leden en een voorzitter. Namens het NRVT is Aart Hordijk voorgedragen en dat heeft geresulteerd in zijn benoeming als lid van de MSR Board.

Belangrijke overwegingen voor de IVSC om een Nederlandse vertegenwoordiger te benoemen als lid, zijn de ontwikkelingen die in Nederland hebben plaatsgevonden om de kwaliteit van taxateurs en taxaties te bevorderen. Denk daarbij aan de PTA met de accountants, de Ronde Tafel overleggen met DNB en AFM en de totstandkoming van het NRVT. Voor de taxateurs, hun organisaties en allen die aan de totstandkoming van de NRVT hebben bijgedragen is dat een groot compliment. Een verdere inhoudelijke terugkoppeling van de jaarvergadering IVSC volgt in de nieuwsbrief van het NRVT.

In een paar weken tijd zijn we weer een heel stuk verder gekomen. Ik verwacht u in een volgend bericht meer mededelingen te kunnen doen over relevante ontwikkelingen binnen het NRVT.

 

Hamith Breedveld, bestuursvoorzitter

 

Bericht van het bestuur

4 oktober 2016 |

 

 

Mijn naam is Hamith Breedveld. Vanaf 16 september jl. ben ik door de Centrale Raad aangewezen als enig tijdelijk bestuurder van het NRVT. Ik ben getrouwd, heb 4 kinderen en woon in Rotterdam.

In mijn carriere tot op heden, onder andere als notaris, docent vastgoed, managing partner bij Loyens & Loeff en bestuurder, heb ik de vastgoedmarkt vanuit verschillende posities ervaren. Daarnaast heb ik in 2015 namens de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) als consulterend lid plaatsgenomen in de Centrale Raad van het NRVT. Als tijdelijk bestuurder van het NRVT wil ik de komende tijd bijdragen en werken aan de stabiliteit en toekomst van de stichting.

Portefeuille-indeling nieuw bestuur
Direct na mijn benoeming tot tijdelijk bestuurder van het NRVT, heb ik de heren Aart Hordijk en Ed Schless ingeschakeld om mij bij te staan als bestuursadviseurs.

Prof. dr. Aart Hordijk was hoogleraar taxatieleer aan de Universiteit van Tilburg. Daarnaast was hij tot 1 januari 2016 directeur van de stichting ROZ/IPD Real Estate. Aart Hordijk is tot 2 juni 2016 eveneens consulterend lid van de Centrale Raad geweest. Samen hebben wij dus de start van het NRVT meegemaakt. Ed Schless was van 1999 tot 2014 lid van het dagelijks bestuur van Loyens & Loeff. In mijn tijd bij Loyens & Loeff heb ik Ed Schless ervaren als een zeer competente financieel deskundige.

Wij hebben als nieuw bestuur de volgende portefeuille-indeling:

hamith-breedveld

aart-hordijk

ed-schless

Prioriteiten
Na 14 dagen heeft het nieuwe bestuur beslist nog niet alles (glas)helder op het netvlies. Er is veel te doen; dat is duidelijk. De onderwerpen Permanente Educatie en Doorlopend Toezicht hebben voor ons op dit moment de hoogste prioriteit. Om deze taken snel en adequaat uit te voeren, is versterking van het bureau geregeld.

Daarnaast zal het bestuur het onderwerp governance snel aanpakken. Daarvoor zullen wij gesprekken voeren met adviseurs, stakeholders, AFM en DNB. Een eerste gesprek met vertegenwoordigers van AFM en DNB is inmiddels geagendeerd.

Het is daarbij goed om te weten dat de snelheid er goed in zit. Er zijn nog veel onderwerpen die onze aandacht vragen, desondanks hebben wij er alle vertrouwen in dat dit NRVT-huis in aanbouw tijdig wordt opgeleverd. Als huis staat het NRVT er al. Nu moeten we hard werken aan de afwerking.

Als bestuurder van het NRVT vind ik het dan ook belangrijk dat u als betrokkene goed geïnformeerd bent over de ontwikkelingen omtrent het NRVT. Daarom zal ik u vanaf vandaag regelmatig over de voortgang van het proces en de verdere ontwikkeling van het NRVT informeren.

 

Hamith Breedveld, bestuursvoorzitter

SWOT-analyse en marktomstandigheden

3 juni 2016 |

Door: André Schots, voorzitter expertcommissie Kamer Wonen NRVT
 
Met de invoering van het nieuwe model taxatierapport financiering woonruimte op 1 april 2016 wordt de taxateur gevraagd om een ‘Beschrijving woningmarkt’ in zijn taxatierapport op te nemen. Daarbij wordt naast het beschrijven van de ‘Marktomstandigheden’ ook een SWOT-analyse van het te taxeren object gevraagd. SWOT-analyses zijn niet nieuw, het toepassen ervan binnen taxatierapporten wel. Menig taxateur heeft hier goed aan moeten wennen.
 
Het nut van de SWOT-analyse
Hypotheekadviseurs en geldverstrekkers moeten tegenwoordig een weloverwogen en onderbouwd advies aan de klant geven. De SWOT-analyse in het taxatierapport geeft hen daarbij een objectief beeld over hoe de woning in de markt ligt en of er kansen en bedreigingen zijn. Vaak wordt vergeten dat aan de hand van een taxatierapport grote financiële beslissingen worden genomen. Alleen kijken naar de marktwaarde is allang niet meer toereikend. De deskundigheid van de taxateur die de lokale markt op zijn duimpje kent, moet hen daarbij ondersteunen.
 
De ‘Marktomstandigheden’, maar dan wel lokaal
Lokale en regionale marktomstandigheden kunnen invloed hebben op de waarde van het getaxeerde vastgoedobject. Zo zal de verhouding tussen vraag en aanbod van woningen in krimpregio’s drastisch anders zijn dan in booming grootstedelijke gebieden, waar de oude tijden van (te hoge) biedingen boven de vraagprijs weer herleven. Van de taxateur mag dan ook worden verwacht dat hij alle lokale marktomstandigheden in relatie tot het getaxeerde object duidelijk beschrijft in zijn rapport.
 
De SWOT-analyse is geen eenheidsworst
De sterkte-zwakteanalyse in het taxatierapport is de manier om de situatie rondom het getaxeerde object in kaart brengen en, voor zover mogelijk, in vergelijking met soortgelijke objecten. In zijn rapport zal de taxateur, naast de sterke en zwakke punten van het getaxeerde object, ook de kansen en bedreigingen beschrijven. In principe is elk object uniek en er zal dan ook voor elk object een SWOT-analyse op maat worden geschreven.
 
Taxeren is een echt vak geworden waar vertrouwen aan wordt ontleend
Deze nieuwe ontwikkelingen tillen het vak van taxateur weer naar een hoger niveau. Met een bondige omschrijving van de marktomstandigheden en een goede SWOT-analyse wordt door de taxateur in een notendop een krachtige samenvatting van zijn bevindingen in het rapport weergegeven. Hieraan kan vertrouwen worden ontleend. Dus taxateur, laat zien dat jij de specialist bent die lokale marktkennis heeft en dat je het vak van taxeren serieus neemt.

 

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

De keurmeester en de taxateur

2 mei 2016 |

Door: mr. Eddy Westmaas REV RT Bc, taxateur/jurist bij Westmaas Makelaardij
 
 
Als zoon van een komkommerkweker ging ik in mijn jeugd wel eens mee naar de veiling. Na een dag hard werken in de kassen kwam bij binnenkomst van de veiling het spannendste moment, de keuring. De keurmeester beoordeelde de aangeleverde komkommers en gaf ze een kwaliteitskeurmerk dat bepalend zou zijn voor de dagopbrengst.
 
De taxateur
Inmiddels alweer zestien jaar zijn wij, vader en zoon, actief als taxateurs van Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV). Net als vele andere taxateurs LAV; van oudsher verbonden met de sector, met honger naar kennis, nuchter, standvastig en met de beide voeten in de aarde. Taxateur is een mooi beroep; je ziet mooie bedrijven, praat met energieke ondernemers en je bent een allround kennisbaken. De taxateur weet immers van alles. Hij is onder andere bouwkundig onderlegd, leest en interpreteert eigendomsakten, weet veel van ruimtelijke ordening, kent de toepasselijk (fiscale) wet- en regelgeving en is in zijn marktsegment helemaal up-to-date .
 
Belangen
Het is niet te ontkennen dat ook in het Landelijk en Agrarisch Vastgoed de financiële belangen steeds groter zijn geworden. Door schaalvergroting hebben we het vaak over miljoenenbedrijven. De belangen bij alle stakeholders, zoals de klant, de familie, de bank en de fiscus zijn immens groot. Deze stakeholders hebben baat bij een taxatie die voldoet aan de hoogste kwaliteitstandaard. Taxaties die volledig onderbouwd zijn en lezen als een goed boek. De taxateur is de auteur van dit boek en mag schrijven over complex vastgoed, dat onderdeel is van het levenswerk van de agrarisch ondernemer.
 
Standaard en toezicht
Het heeft mij, als jurist en taxateur, altijd verbaasd dat er geen standaard was waar een taxatie aan moest voldoen. Werken zonder keurmeester was ons vreemd. Met de implementatie van de EVS/IVS taxatiestandaard in de NRVT-reglementen is er nu een standaard die voor alle taxateurs geldt. In dat systeem van doorlopend toezicht en tuchtrechtspraak van het NRVT herken ik ook de geliefde keurmeester weer, en wij zijn er blij mee! Want zoals de veiling niet kan zonder keurmeester, kan geen enkel professioneel beroep zonder goed toezicht. Dit toezicht zorgt ervoor dat het gewenste hoge kwaliteitsniveau van de LAV-taxateur in de toekomst gehandhaafd blijft.
 
Ontwikkelen
De taxateur van Landelijk en Agrarisch Vastgoed zal zich verder moeten ontwikkelen. De wereld verandert: kleine familiebedrijven werden miljoenbedrijven, rendement gaat vaak boven behoud van het erfgoed en de ondernemer is lang niet altijd meer vanzelfsprekend ook eigenaar van het vastgoed. Verder is een markt met grote prijsschommelingen inmiddels gemeengoed. Om nog maar niet te spreken over het effect van gewijzigde wet- en regelgeving op de waarde van vastgoed. Het werk als taxateur wordt er dus niet makkelijker op, de taxateur moet nog meer kennis op doen, leren om macro-economisch te denken, nieuwe taxatiemethodieken toepassen en veel uitgebreider verslag doen van zijn bevindingen.
 
De belangen worden groter en taxaties complexer. Het NRVT, de gekozen taxatiestandaard en een systeem van toezicht zullen er, mijns inziens, aan bijdragen dat de beste taxateurs van Landelijk en Agrarisch Vastgoed zich verder kunnen ontwikkelen.

 

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.