Vragen over regelgeving

01. Volgens welke standaarden moet worden gewaardeerd?

De Algemene gedrags- en beroepsregels en reglementen van het NRVT sluiten aan bij de European Valuation Standards (EVS) en International Valuation Standards (IVS). De Register-Taxateur moet dus werken volgens deze internationale standaarden.

 

Volgens art. 7 van de Kamerreglementen dient de geregistreerde taxateur de professionele taxatiedienst te verrichten in overeenstemming met de meest actuele versie van:

  • de EVS, die zijn opgesteld en worden onderhouden door TEGoVA (www.tegova.org); en/of
  • de IVS, die zijn opgesteld en worden onderhouden door de International Valuation Standards Council (www.ivsc.org).

02. Waar vind ik de richtlijnen EVS en IVS?

European Valuation Standards (EVS) 2016
De EVS-richtlijnen worden vastgesteld door TEGoVA. Deze richtlijnen staan in het Blue Book (EVS 2016). Het Blue Book (Nederlandse vertaling) kunt u downloaden op de site van TEGoVA of via Mijn NRVT.

 

International Valuation Standards (IVS) 2017
De IVS-richtlijnen worden vastgesteld door IVSC. Deze richtlijnen zijn alleen verkrijgbaar in het Engels. De IVS-richtlijnen kunt u downloaden op de site van  IVSC of via Mijn NRVT.

03. Moet een Register-Taxateur permanente educatie volgen?

Als Register-Taxateur bent u verplicht om een minimum aantal uren per jaar aan PE-activiteiten te besteden en te verantwoorden. Meer informatie hierover leest op de pagina Permanente Educatie.

04. Wat is een professionele taxatiedienst?

Een professionele taxatiedienst (PTD) is het door een geregistreerde taxateur schatten van en schrifelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend.

05. Wat valt niet onder professionele taxatiedienst?

Onder professionele taxatiedienst vallen niet de werkzaamheden die door een makelaar worden uitgevoerd. Bijvoorbeeld in het kader van het verwerven van een verkoop- of verhuuropdracht.

Wanneer u als Register-Taxateur in dit kader een oordeel over de waarde van het onroerend goed moet geven, dan bent u verplicht ervoor te zorgen dat voor eenieder duidelijk is, dat uw oordeel deel uitmaakt van (het verwerven van) een makelaarsdienst. En dat er dus geen sprake is van een professionele taxatiedienst. Een dergelijk oordeel voldoet immers niet aan de vereisten die gesteld worden aan een professionele taxatiedienst.

06. Is een ‘makelaarsverklaring met de indicatie verwachte verkoopopbrengst’ een PTD?

De ‘makelaarsverklaring indicatie verwachte verkoopopbrengst’ voldoet niet aan de onderzoeks- en rapportage-eisen van een professionele taxatiedienst. Daarmee voldoet het afgeven van een dergelijke verklaring niet aan de Algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT. Wanneer in het maatschappelijk en economisch verkeer vertrouwen aan een dergelijke verklaring wordt ontleend, valt uw dienst binnen de definitie van een PTD. In dat geval is sprake van een rapportage die moet voldoen aan de betreffende Kamerreglementen van het NRVT. Dit alles om te voorkomen dat een beperkt onderbouwde waarde gebruikt wordt als taxatiewaarde jegens derden die hier vertrouwen aan ontlenen en waar u, net als bij een regulier rapport, aansprakelijk voor kunt zijn.

Als de ‘makelaarsverklaring met de indicatie verwachte verkoopopbrengst’ onderdeel uitmaakt van de makelaarsdienst of voor het verwerven van een makelaarsdienst (waaronder het in verkoop verkrijgen van een vastgoedobject), valt deze dienst onder de uitzonderingsregels. U mag in de hoedanigheid van makelaar een offerte opstellen voor het verwerven van een bemiddelingsopdracht van een vastgoedobject en daar ook een te verwachten verkoopopbrengst in opnemen. Deze verwachte verkoopopbrengst mag echter niet worden gebruikt voor andere doelen.

07. Mag ik als Register-Taxateur een taxatieverklaring, waardeverklaring of een verkort taxatierapport verzorgen?

Nee, dat is niet toegestaan.

De professionele taxatiedienst is als volgt gedefinieerd in de Algemene gedrags en beroepsregels van het NRVT: ‘het door een geregistreerd taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend.’

Een professionele taxatiedienst moet daarbij voldoen aan de vereisten die zijn vastgesteld in de Kamerreglementen van het NRVT. Dit betekent onder meer, dat een Register-Taxateur altijd zorgvuldig onderzoek moet doen en dat hij zijn bevindingen in een taxatierapport moet vastleggen. Het afgeven van alleen een waardeoordeel door de Register-Taxateur in de vorm van een waardeverklaring, zonder goed onderzoek en onderbouwing is dus niet meer mogelijk.

Een taxatieverklaring, waardeverklaring of een verkort taxatierapport kan en mag de Register-Taxateur zodoende niet meer verzorgen. Aan zijn rapport wordt immers ook in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen ontleend.

08. Wat is een Plausibiliteitsverklaring?

In art. 13 van de reglementen BV en LAV is de plausibiliteitsverklaring geregeld. De plausibiliteitsverklaring is een controle en beoordeling van een taxatie door een controlerend taxateur. Als Register-Taxateur BV of LAV dient u bij elke taxatie, hertaxatie of markttechnische update ervoor te zorgen dat een controlerend taxateur een plausibiliteitsverklaring uitvoert voordat u een taxatierapport uitbrengt. De plausibiliteitsverklaring moet u aan uw taxatierapport toevoegen. Een plausibiliteitsverklaring kan zowel intern als extern worden afgegeven.

Een uitgebreide beschrijving van de plausibiliteitsverklaring leest u in artikel 13 van de reglementen BV en LAV.

09. Als taxateur BV of LAV moet ik een minimaal aantal taxaties per jaar verrichten. Geldt het afgeven van een plausibiliteitsverklaring ook als een taxatie?

Nee, het afgeven van een plausibiliteitsverklaring geldt niet als een professionele taxatiedienst.

De professionele taxatiedienst is als volgt gedefinieerd in de Algemene gedrags en beroepsregels van het NRVT: ‘het door een geregistreerd taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend.’

De taxateur die de plausibiliteitstoets uitvoert, ondertekent een aparte plausibiliteitsverklaring die wordt opgenomen in het taxatierapport en ondertekent niet het taxatierapport zelf (art. 10.21). Een plausibiliteitsverklaring kan dus niet worden gezien als een professionele taxatiedienst.

10. Mag ik als Register-Taxateur een gemengd vastgoedobject taxeren?

Wanneer u als Register-Taxateur een gemengd vastgoedobject wilt taxeren, bijvoorbeeld een woon-/winkelpand, dan is dat volgens de Kamerreglementen van het NRVT toegestaan.

Het is wel aan u als taxateur om te beoordelen of de uitvoering van de professionele taxatiedienst onder uw competentie valt. Daarnaast dient u in het taxatierapport te vermelden onder welk Kamerreglement de dienst is verricht.

11. Is de waardepeildatum gelijk aan de datum van inspectie of rapportagedatum?

Nee, dat hoeft niet.

De waardepeildatum is de datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald (art.1 onder t).

Volgens art. 9.11 van de kamerreglementen is het een vereiste om de waardepeildatum in de opdrachtvoorwaarden op te nemen. Hierdoor vragen veel taxateurs zich af (vooral bij een gevalideerd taxatierapport) welke datum zij als waardepeildatum mogen opvoeren.

De waardepeildatum hoeft niet gelijk te zijn aan de datum van inspectie of rapportagedatum. Wel moet de waardepeildatum altijd vóór de rapportagedatum liggen. Ook moet de waardepeildatum altijd op of vóór de inspectiedatum liggen.

12. Moeten de opdrachtvoorwaarden schriftelijk ondertekend worden?

In artikel 9.1 van de reglementen Bedrijfsmatig Vastgoed (BV) en Landelijk en Agrarisch Vastgoed (LAV) is beschreven dat de opdrachtvoorwaarden schriftelijk met de opdrachtgever worden overeengekomen én ondertekend. Dus in dit geval is het ondertekenen van de opdrachtvoorwaarden door de opdrachtgever verplicht.

Voor de Kamer Wonen en WOZ is ondertekening van de opdrachtvoorwaarden echter niet verplicht. De opdrachtgever mag ook per e-mail bevestigen.

Een digitale bevestiging van de opdrachtgever volstaat ook, wanneer de acceptatie van de opdrachtvoorwaarden via een validatie-instituut plaatsvindt.

13. Heeft het NRVT een standaard formulier opdrachtvoorwaarden voor een taxatieopdracht?

Het NRVT heeft geen standaard formulier opdrachtvoorwaarden of opdrachtbevestiging. In de reglementen staan bij art. 9 de minimale vereisten die het NRVT stelt aan een opdrachtbevestiging: de opdrachtvoorwaarden.

14. Hoe gaat het NRVT om met de Aannemelijkheidsverklaring?

Het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ biedt woningcorporaties en taxateurs handvatten om tot waardering van hun vastgoedportefeuilles op marktwaarde te komen. Register-Taxateurs die opdracht voor dergelijke portefeuilletaxaties ontvangen, kunnen gevraagd worden een Aannemelijkheidsverklaring voor een gedeelte van de portefeuille af te geven.

De Aannemelijkheidsverklaring is in strikte zin geen professionele taxatiedienst, zoals gedefinieerd in de reglementen van het NRVT. Het NRVT heeft in overleg met het Ministerie en andere belanghebbenden het tijdelijk toepassen van deze werkwijze toegestaan voor de bij haar geregistreerde taxateurs, die zich met deze taxatiewerkzaamheden bezighouden.

LET OP! de Aannemelijkheidsverklaring is enkel tijdelijk van toepassing op portefeuilletaxaties ten behoeve van de jaarrekening van woningcorporaties, conform het ‘Handboek modelmatig waarderen’. Voor alle overige waarderingen is het gebruik niet toegestaan!

Wanneer u als taxateur wordt gevraagd om een Aannemelijkheidsverklaring, dient u dit direct te melden bij het NRVT. Dit kan telefonisch (010- 212 4685) of per e-mail (info@nrvt.nl). Het NRVT registreert deze aantekening. Bij doorlopend toezicht van het NRVT, houdt het NRVT hier rekening mee.

In de Handreiking Aannemelijkheidsverklaring vindt u instructies en meer informatie over hoe het NRVT met de aannemelijkheidsverklaring omgaat.