Taxeren in de tijd van het coronavirus

Nu de corona-crisis zich ontvouwt, merkt ook Nederland steeds duidelijker de gevolgen van de genomen maatregelen om het virus af te remmen. Wij brengen u op de hoogte van aanvullende informatie. Waar moet u als Register-Taxateur rekening mee houden bij uw beroepsuitoefening?

Houd u aan de voorschriften
U dient zich te houden aan de overheidsvoorschriften en de richtlijnen van het RIVM die dagelijks kunnen wijzigen. Van groot belang daarbij zijn de maatregelen met betrekking tot beperking van de verspreiding, zoals social distancing en persoonlijke hygiëne. Deze kunnen invloed hebben op uw taxatiewerkzaamheden.

Interne inspecties
Onderdeel van de taxatie is een inspectie van het vastgoed. Het kan zijn dat u daarvan afziet om de kans dat u besmet raakt met het virus te verkleinen. Ook de eigenaar of huurder van het vastgoed kan het ongewenst vinden dat een taxateur een inspectie uitvoert. In beide gevallen dient de taxateur uitdrukkelijk en schriftelijk met de opdrachtgever overeen te komen dat op dit moment van een interne inspectie wordt afgezien, vanwege de bijzondere situatie als gevolg van de COVID-19 pandemie en dat dit dus een voorbehoud kan zijn in de taxatie. Partijen dienen deze afwijking van de reguliere werkwijze uitdrukkelijk voorbehoud in de opdrachtbrief op te nemen. De taxatieonzekerheid zal in dat geval groter zijn dan na de interne inspectie. Eventueel kan ook overeengekomen worden dat de inspectie op een later tijdstip zal worden uitgevoerd met wellicht gevolgen voor de taxatie uitkomst. Ook dat moet schriftelijk worden vastgelegd. Feitelijk wordt de taxatie in dit geval pas later definitief opgeleverd.

In het geval van een hertaxatie of markttechnische update is een interne inspectie, bij min of meer gelijke omstandigheden ten opzichte van de initiële taxatie, niet verplicht. Zijn omstandigheden wel anders, zodat een interne inspectie vereist is, geldt hetzelfde als hiervoor vermeld. De taxateur zal wel altijd een inschatting moeten maken of die tot een juiste waardering kan komen als de interne inspectie niet mogelijk is. Er zijn dus situaties denkbaar waarbij de taxateur zal moeten concluderen dat het afronden van het rapport op basis van uitsluitend een externe opname niet mogelijk is.

Let op bij woningtaxaties
Taxaties in het kader van NHG dienen altijd geïnspecteerd te worden, anders kan de taxatie niet door het validatie-instituut gevalideerd worden. Ook banken en hypotheekverstrekkers eisen een interne inspectie. Neem dan wel de nodige en voorgeschreven maatregelen in acht, zoals:

Houd u aan de voorschriften
U dient zich te houden aan de overheidsvoorschriften en de richtlijnen van het RIVM die dagelijks kunnen wijzigen. Op maandag 23 maart zijn deze opnieuw aangescherpt. Van groot belang daarbij zijn de maatregelen met betrekking tot beperking van de verspreiding, zoals social distancing en persoonlijke hygiëne. Deze kunnen invloed hebben op uw taxatiewerkzaamheden.

Interne inspecties
Onderdeel van de taxatie is een inspectie van het vastgoed. Het kan zijn dat u daarvan afziet om de kans dat u besmet raakt met het virus te verkleinen. Ook de eigenaar of huurder van het vastgoed kan het ongewenst vinden dat een taxateur een inspectie uitvoert. In beide gevallen dient de taxateur uitdrukkelijk en schriftelijk met de opdrachtgever overeen te komen dat op dit moment van een interne inspectie wordt afgezien, vanwege de bijzondere situatie als gevolg van de COVID-19 pandemie. Partijen dienen deze afwijking van de reguliere werkwijze uitdrukkelijk in de opdrachtbrief op te nemen. De taxatieonzekerheid zal in dat geval groter zijn dan na de interne inspectie. Eventueel kan ook overeengekomen worden dat de inspectie op een later tijdstip zal worden uitgevoerd met wellicht gevolgen voor de taxatie uitkomst. Ook dat moet schriftelijk worden vastgelegd. Feitelijk wordt de taxatie in dit geval pas later definitief opgeleverd.

In het geval van een hertaxatie of markttechnische update van BV en LAV is een interne inspectie, bij min of meer gelijke omstandigheden ten opzichte van de initiële taxatie, niet verplicht. Zijn omstandigheden wel anders, zodat een interne inspectie vereist is, geldt hetzelfde als hiervoor vermeld. De taxateur zal wel altijd een inschatting moeten maken of die tot een juiste waardering kan komen als de interne inspectie niet mogelijk is. Er zijn dus situaties denkbaar waarbij de taxateur zal moeten concluderen dat het afronden van het rapport op basis van uitsluitend een externe opname niet mogelijk is.

Let op bij woningtaxaties
Taxaties in het kader van NHG dienen altijd geïnspecteerd te worden, anders kan de taxatie niet door het validatie-instituut gevalideerd worden. Ook banken en hypotheekverstrekkers eisen een interne inspectie. Neem dan wel de nodige en voorgeschreven maatregelen in acht, zoals:

  • gebruik handschoenen en/of ontsmettingsmiddelen
  • schud geen handen
  • houd 1,5 meter afstand

Taxatieonzekerheid
Een crisis van grote omvang leidt veelal tot plotselinge vraaguitval, als gevolg waarvan er nauwelijks tot geen transacties plaatsvinden. Dit zal zich nu naar alle waarschijnlijkheid ook gaan voordoen. De effecten zullen zich per sector op verschillende manieren manifesteren. Een marktwaarde vaststellen onder deze omstandigheden gaat met veel onzekerheden gepaard, omdat recente transacties van voor de COVID-19 pandemie veelal niet meer vergelijkbaar te maken zijn.
De taxateur dient een clausule op te nemen, waarin staat dat door buitengewone marktomstandigheden er buitenproportionele onzekerheid ontstaan is met betrekking tot de taxatie-uitkomst. Eventueel kan daaraan worden toegevoegd dat wanneer een verkoop of aankoop zou worden overwogen, een hertaxatie op dat moment gewenst is. 

Door IVSC, RICS en TEGoVA zijn inmiddels clausules ontwikkeld hoe u met die omstandigheden dient om te gaan. Die vindt u hier:

  • IVSC: IVS 2017, onder IVS105: 10.4 met als onderbouwing Valuation Uncertainty (zie onder standards/purchase/valuation uncertainty)
  • TEGoVA: in de EVS onder EVIP2
  • RICS 

NB: Inmiddels hebben de taxatieafdelingen van ABN AMRO en Rabobank een clausule ontwikkeld over interne inspecties voor taxateurs die commercieel vastgoed in opdracht van de bank taxeren. De verwachting is dat andere banken zullen volgen met soortgelijke clausules.  

Vragen
NRVT realiseert zich dat u nog genoeg vragen zult hebben bij het uitvoeren van de taxatie. Binnenkomende vragen proberen we zo goed mogelijk te beantwoorden, waar nodig samen met de expertcommissies of externe partijen. Zodra wij nieuwe berichtgeving hebben, brengen we u daarvan op de hoogte.

  • gebruik handschoenen en/of ontsmettingsmiddelen
  • schud geen handen
  • houd 1,5 meter afstand

Taxatieonzekerheid
Een crisis van grote omvang leidt veelal tot plotselinge vraaguitval, als gevolg waarvan er nauwelijks tot geen transacties plaatsvinden. Dit zal zich nu naar alle waarschijnlijkheid ook gaan voordoen. De effecten zullen zich per sector op verschillende manieren manifesteren. Een marktwaarde vaststellen onder deze omstandigheden gaat met veel onzekerheden gepaard, omdat recente transacties van voor de COVID-19 pandemie veelal niet meer vergelijkbaar te maken zijn.
De taxateur dient een clausule op te nemen, waarin staat dat door buitengewone marktomstandigheden er buitenproportionele onzekerheid ontstaan is met betrekking tot de taxatie-uitkomst. Eventueel kan daaraan worden toegevoegd dat wanneer een verkoop of aankoop zou worden overwogen, een hertaxatie op dat moment gewenst is. 
Door IVSC, RICS en TEGoVA zijn inmiddels clausules ontwikkeld hoe u met die omstandigheden dient om te gaan. Die vindt u hier:

  • IVSC: IVS 2017, onder IVS105: 10.4 met als onderbouwing Valuation Uncertainty (zie onder standards/purchase/valuation uncertainty)
  • TEGoVA: in de EVS onder EVIP2
  • RICS 

NB: Inmiddels hebben de taxatieafdelingen van ABN AMRO en Rabobank een clausule ontwikkeld over interne inspecties voor taxateurs die commercieel vastgoed in opdracht van de bank taxeren. De verwachting is dat andere banken zullen volgen met soortgelijke clausules.  

Vragen
NRVT realiseert zich dat u nog genoeg vragen zult hebben bij het uitvoeren van de taxatie. Binnenkomende vragen proberen we zo goed mogelijk te beantwoorden, waar nodig samen met de expertcommissies of externe partijen. Zodra wij nieuwe berichtgeving hebben, brengen we u daarvan op de hoogte.