Evaluatie model Taxatierapport woonruimte

4 juni 2018 |

Het nieuwe model Taxatierapport woonruimte is bijna twee maanden in gebruik. De brancheorganisaties, validatie-instituten en NRVT hebben sinds de invoering van dit nieuwe model Taxatierapport veel reacties uit de praktijk ontvangen. NRVT heeft hierover inmiddels overleg gevoerd met alle betrokken partijen. Tijdens dit evaluatieoverleg hebben de betrokkenen de belangrijkste knelpunten besproken. We zetten de uitkomsten voor u op een rij. Ook zullen we een aantal punten waar we vragen over kregen, extra toelichten.
 

Verbeteringen

De volgende punten zijn in gang gezet ter verbetering:

  • Funderingsviewer (indicatieve aandachtsgebieden) voorlopig niet meer verplicht. Het blijft echter wel uw plicht als taxateur om altijd een gedegen funderingsonderzoek uit te voeren. De Funderingsviewer geeft een algemeen beeld van de bodemgesteldheid en de ouderdom van de objecten in de gekozen postcode, maar geen actueel beeld van de fundering van een woning. Zolang de funderingsviewer niet de gewenste kwaliteit biedt, is het niet verplicht deze als bijlage toe te voegen. Daarom is in het taxatierapport bij vraag H.3.a.1. de keuze gewijzigd van ‘Ja’ naar ‘Nee/ja’. We treden in contact met het KCAF om de gesignaleerde punten te bespreken. Klik hier voor het aangepaste Model Taxatierapport woonruimte >>
  • Referentievergelijker: Het invoeren van een toelichting bij de referentieobjecten is niet meer verplicht wanneer een kenmerk ‘vergelijkbaar’ (geel gemarkeerd) is.
  • Verbetering taxatiesoftware: Validatie-instituten hebben aangegeven dat zij een aantal verbeteringen in hun software aanbrengen (of al aangebracht hebben) om het invoeren van de rapportgegevens efficiënter te laten verlopen en een aantal bijlages automatisch te laten genereren.
  • Bijlage energiebesparende voorzieningen: Als vastgoedtaxateur wordt er niet van u verwacht dat u advies geeft over energiebesparende voorzieningen. U geeft in de bijlage energiebesparende voorzieningen dan ook alleen aan welke aanvullende energiebesparende maatregel(en) mogelijk zinvol is/zijn. Het aanmaken van de bijlage energiebesparende voorzieningen in PDF wordt verder geoptimaliseerd binnen de taxatiesoftware.
  • Uniforme meetstaat: Dit is een verplichte bijlage bij het taxatierapport. Het aanmaken van deze pdf-bijlage wordt waar mogelijk verder geautomatiseerd. Realiseert u zich daarbij dat u als enige verantwoordelijk bent voor het juist invoeren van de meetgegevens in het taxatierapport. Ook wanneer u het opmeten uitbesteedt aan een derde partij.

 

Verduidelijkingen

Een aantal punten willen we graag extra toelichten en verduidelijken, omdat hier veel vragen over gesteld zijn:

  • Het wel/niet moeten toevoegen van de koopovereenkomst als bijlage. De koopovereenkomst is geen verplichte of overige bijlage, tenzij:
    • opdrachtgever in de opdrachtvoorwaarden heeft verklaard dat er bij de koop/verkoop afspraken zijn gemaakt die van invloed kunnen zijn op de (toekomstige) marktwaarde van het object. Dit moet u ook in uw taxatierapport vermelden. Daarbij voegt u de koopovereenkomst toe als bijlage. In deze situatie dient u naast de marktwaarde ook een marktwaarde met het opgegeven bijzondere uitgangspunt in uw taxatierapport op te nemen.
    • u inhoudelijke bepalingen uit de koopakte hebt gebruikt ter onderbouwing van de waardering of beantwoording van vragen in het rapport.
    • verkoper een niet-natuurlijk persoon is en/of er sprake is van doorverkoop binnen de termijn van 1 jaar.
  • Onderbouwing marktwaarde met referentieobjecten: In de referentievergelijker onderbouwt u de waarde met (tenminste) 3 eigen referenties. Hierbij gaat u primair uit van de waarde waarop de uiteindelijke financiering wordt gebaseerd. Wanneer er dus sprake is van het vernieuwen of verbeteren van de bestaande situatie, bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen, onderbouwt u altijd de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt in de (eerste) referentievergelijker.
    Is de afwijking tussen de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt en de marktwaarde 4,0% of meer, met een minimum van € 10.000,–, dan onderbouwt u ook de marktwaarde met 3 referentieobjecten in de (tweede) referentievergelijker. Dit mogen dezelfde zijn als de referentieobjecten die u voor de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt gebruikt. Eventuele afwijkende kenmerken vermeldt u daarbij in de referentievergelijker.
  • VvE geen MJOP en geen polis met herbouwwaarde. In dit geval staat in het taxatierapport bij vraag F.8. ‘Ja’. Uw opdrachtgever moet zich daarbij wel realiseren dat geldverstrekkers zullen oordelen dat er sprake is van een niet-actieve VvE. Het taxatierapport zal dan voor de financiering wellicht geen waarde meer hebben daar geldverstrekkers een opstalverzekering eisen. Uw opdrachtgever/verkopend makelaar/administrateur VvE moet u deze informatie kunnen verstrekken. Als een appartementencomplex geen actieve VvE heeft, dan is er waarschijnlijk ook geen woonhuis- of opstalverzekering afgesloten voor het gebouw met alle risico’s van dien.
  • Bodeminformatie en bestemmingsplankaart: Het opnemen van deze informatie is essentieel voor het taxatierapport. In de praktijk blijkt dat deze informatie niet altijd direct of snel toegankelijk is in een beperkt aantal gebieden/gemeentes. Het kost u dan meer tijd om de informatie te verkrijgen en dit kan gevolgen hebben voor uw doorlooptijd tot oplevering van het taxatierapport. Als taxateur kent u uw werkgebied uiteraard goed. Als u dit probleem herkent, stelt u bij ontvangst van de opdracht de betrokkenen dan op de hoogte van dit probleem.
  • Energiebeparingsverkenner: Zodra er energiebesparende voorzieningen worden getroffen is het toevoegen van deze bijlage verplicht. De Energiebesparingsverkenner is ontwikkeld door RVO (de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en aangepast in overleg met de brancheorganisaties. De verkenner geeft snel en makkelijk inzicht in de mogelijkheden en illustreert de effecten van energiebesparende maatregelen op de energiekosten en de energetische kwaliteit van de woning(en). De getoonde energielabels, Energie-Indexen of BENG waardes worden altijd berekend aan de hand van de standaardwaarden, onafhankelijk van de ingevulde woninggrootte en het aantal personen. De overige uitgangspunten zullen– omdat ze gestandaardiseerd zijn – niet altijd precies overeenkomen met de werkelijke situatie. De resultaten van de verkenner zijn daarom uitdrukkelijk indicatief, maar geven wel een goed beeld van de mogelijkheden en de financiële effecten van energiebesparende maatregelen. Het blijft aan u als taxateur om zelf de meerwaarde van de getaxeerde energiebesparende voorzieningen te bepalen.

 
Heeft u nog vragen?
Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd over de evaluatie van het model taxatierapport. Als u nog vragen heeft, stuur dan een e-mail naar info@nrvt.nl. Wij helpen u graag verder.

Introductie van de Vakgroep modelmatig waarderen

12 maart 2018 |

Sinds begin 2018 bestaat binnen NRVT de Vakgroep modelmatig waarderen. Wij willen ons graag voorstellen als nieuwe vakgroep en vertellen wat u de komende tijd van ons kunt verwachten.

 

Het vak van taxateur verandert

De beschikbaarheid van grote hoeveelheden (markt-)gegevens, bijvoorbeeld via internet, maken het mogelijk om bij de taxatie veel meer onderbouwende marktgegevens te gebruiken dan vroeger. Wanneer je zoveel informatie gebruikt, is de computer een onmisbaar hulpmiddel. Daarom gebruikt tegenwoordig iedere taxateur bij zijn of haar taxaties op één of andere manier een taxatiemodel.

Betekent dit nu dat iedere taxateur ook bij de nieuwe Vakgroep modelmatig waarderen moet aansluiten? Nee, dat is niet het idee van de vakgroep. Elk van de werkkamers besteedt voldoende aandacht aan de inzet van taxatiemodellen bij de werkzaamheden van de taxateur. Door de technische ontwikkelingen en de verwachtingen van opdrachtgevers zal dat de komende tijd zeker nog toenemen.

Taxateurs die zelf taxatiemodellen opstellen, inrichten of verfijnen

De Vakgroep modelmatig waarderen is vooral gericht op die groep taxateurs die zelf taxatiemodellen opstellen, inrichten of verfijnen (we noemen dat vaak kalibreren van het model). Dat zijn taxateurs die bijvoorbeeld modellen gebruiken om marktanalyses uit te voeren voor banken of taxateurs die grote aantallen WOZ-taxaties moeten opleveren voor gemeenten. Het inrichten en verfijnen van deze modellen, maar vooral ook de kwaliteitsbeoordeling van modellen, vergt veel kennis van wiskunde en statistiek. Daarom zien we in de praktijk dat het inrichten van modellen vaker gebeurt door econometristen en statistici, dan taxateurs. Wij van de Vakgroep modelmatig waarderen betreuren dat. Juist bij het inrichten, verfijnen en beoordelen van een taxatiemodel moet je kennis hebben van vastgoed, de vastgoedmarkt en taxatiemethoden. Daarom zijn we blij dat binnen NRVT de specialiteit modelmatige waardebepaling nu een plek heeft gekregen ‘tussen de taxateurs’ met het uitgangspunt dat om een goed taxatiemodel te maken of te beoordelen je eerst een goede taxateur moet zijn.

Gezamenlijk professionaliseren

Taxateurs die ingeschreven zijn in één van de werkkamers, kunnen zich ook aansluiten bij de Vakgroep modelmatig waarderen. Deze vakgroep biedt ingeschreven taxateurs de mogelijkheid om specifieke cursussen etc. te volgen. Maar de vakgroep biedt ook de mogelijkheid om met andere taxateurs gezamenlijk te werken aan het verder professionaliseren van de modelmatige waardebepaling in Nederland.

De komende tijd gaat de werkgroep van de Vakgroep modelmatig waarderen vorm geven aan deze nieuwe rol van NRVT. De werkgroep bestaat op dit moment uit Rolf de Groot, Raymond Havekes, Anthonie Leseman en ondergetekende.

Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.

Ruud Kathmann

Voorzitter werkgroep modelmatig waarderen

Bericht van het bestuur

3 november 2017 |

 
 
Het Bestuur heeft met grote verbazing kennisgenomen van het artikel “RICS NL pakt maatschappelijk rol op” in het PropertyNL Magazine van 27 oktober 2017 over de RICS en de mededelingen van de heer Maarten Vermeulen.
 
Het Bestuur van NRVT is niet in gesprek met de RICS. Nadat de RICS het vertrouwen in NRVT heeft opgezegd, vlak voor aanvang van de Provada, hebben een drietal RICS-leden die deel uitmaken van de Centrale Raad zich eind juni 2017 verstaan met een vertegenwoordiger van het bestuur van de RICS. Zulks geschiedde op persoonlijke titel met instemming van de Centrale Raad.
 
Daarnaast is met vertegenwoordigers van de grote taxatiekantoren gesproken over een mogelijke bemiddeling vanuit deze kantoren. Wat die bemiddelingspoging heeft opgeleverd, is NRVT niet bekend. Kortom, er vinden thans geen gesprekken plaats op bestuurlijk niveau tussen NRVT en de RICS. Ook de suggestie om te komen tot een splitsing binnen NRVT, waarbij RICS de regulering voor commercieel vastgoed voor haar rekening neemt en NVM de regulering voor de woningmarkt, is NRVT onbekend. Bovendien is dit zeker niet iets dat NRVT voorstaat.
 
 

Nieuw model Taxatierapport woonruimte per 1 april 2018

10 oktober 2017 |

NRVT heeft in samenwerking met CHF, NHG, NVM, VastgoedPRO en VBO Makelaar het nieuwe model Taxatierapport woonruimte april 2018 vastgesteld. Dit model gaat het huidige model Taxatierapport financiering woonruimte van 2017 vervangen.
 
Hier vindt u het nieuwe model Taxatierapport woonruimte dat per 1 april 2018 als voorgeschreven model bij financieringen wordt ingevoerd:

 
Verbeteringen
Het nieuwe model heeft als doel de kwaliteit van taxaties en het validatieproces te verhogen. Verbeteringen die zijn opgenomen, hebben onder andere betrekking op duurzaamheid, de onderbouwingsmethodiek bij de vergelijking met referentieobjecten, het toevoegen van de uniforme meetstaat en uniforme verbouwingsspecificatie als bijlage bij het taxatierapport en het verhogen van de betrouwbaarheid van de modelwaarderapporten. Inmiddels is dit nieuwe model beschikbaar gesteld aan de validatie-instituten en softwareontwikkelaars, zodat zij de taxatiesoftware voor de invoering kunnen aanpassen en testen.
 
Overige modellen per 1 juni 2018
De modellen ‘Taxatierapport bijzonder beheer woonruimte’, ‘Taxatierapport transactie woonruimte individueel’ en ‘Taxatierapport transactie woonruimte complex’ worden uiterlijk 1 december 2017 gepubliceerd, zodat de marktpartijen vanaf dat moment de wijzigingen technisch kunnen implementeren. Op 1 december 2017 kunt u de genoemde modellen vinden op onze website.
 
Meer weten?
De nieuwe modellen zijn ook als onderwerp voor de permanente educatie in het eerste kwartaal 2018 opgenomen. Wij zullen te zijner tijd een nadere toelichting en veelgestelde vragen met antwoorden beschikbaar stellen.
 
Als u nog vragen heeft over de nieuwe modellen, stuur dan een e-mail naar: ec-wonen@nrvt.nl.

 

Zin en onzin over Highest And Best Use

10 oktober 2017 |

Door: drs. P.C. van Arnhem FRICS, onteigeningsdeskundige

 

Register Taxateurs moeten bij hun taxaties rekening houden met het ‘Highest And Best Use’-beginsel (HABU). Waarom eigenlijk en wat is HABU precies?

Wie schrijft het HABU-beginsel voor?
NRVT rept niet over HABU. Althans niet expliciet. Impliciet wel, want NRVT schrijft[1] de toepassing van IVS of EVS voor en daarin is een belangrijke plaats ingeruimd voor HABU. De Nederlandse vakliteratuur vermeldt het beginsel wel uitdrukkelijk. In Taxatieleer Vastgoed[2] wordt het als verplichte stap genoemd, vóór de keuze van de taxatiemethode. Ook het PTA[3] maakt melding van het fenomeen, zij het terloops: “Impliciet zou bij de taxatiewerkzaamheden de afweging gemaakt dienen te worden wat de ‘highest and best useis[4].

Geworteld in Amerika
Het HABU-concept is geworteld in de Amerikaanse taxatiepraktijk en heeft via de International Vaulation Standards een plek gekregen in de Nederlandse regelgeving. In de laatste editie, IVS2017, staat het volgende:

30.4. The Market Value of an asset will reflect its highest and best use. The highest and best use is the use of an asset that maximises its potential and that is possible, legally permissible and financially feasible. The highest and best use may be for continuation of an assets existing use or for some alternative use. This is determined by the use that a market participant would have in mind for the asset when formulating the price that he would be willing to bid.

Optimale aanwending
HABU wordt in het Nederlands vertaald als optimale aanwending”[5]:

De optimale aanwending is daarbij de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object.

De IVS spreekt zelfs over HABU als een zogenoemde “premise of Value” (130.1). Dit is een uitgangspunt dat onlosmakelijk verbonden is aan een waardebasis zoals marktwaarde: de marktwaarde van een object reflecteert (altijd) de optimale aanwending ervan.

Planologie
Er zijn in de IVS twee opmerkelijke bepalingen bij HABU. Allereerst gaat het bij HABU om “the use, from a participant perspective”. Het verkopers- en kopersoogmerk dus. Hoe percipiëren zij bijvoorbeeld de planologie, als ‘legally persmissable’? Vervolgens stelt IVS dat de aannemelijkheid dat de wettelijke bepalingen (planologie) kunnen wijzigen, door de taxateur in beschouwing moet worden genomen. Zo gaat het bij HABU-analyse om meer dan de kille vigerende status van een bestemmingsplan.

Onwennigheid
Highest And best Use is een typisch Amerikaans taxatieverschijnsel. Er wordt voor het eerst melding van gemaakt in 1936[6]. Kort daarna[7] wordt de eerste academische uiteenzetting over HABU gegeven in de VS.De Engelse RICS-traditie, met evenzo oude papieren, kent het beginsel in het geheel niet. In de jaren 1980 komen de twee tradities samen in de eerste International Valuation Standards. Daarin wordt HABU als vanzelfsprekend opgenomen, als, “fundamental and integral part of Market Value estimates”[8], zonder dat de Europeanen goed wisten wat ze ermee aan moesten. In Europa werd HABU dan ook aanvankelijk meer als synoniem voor de residuele waardemethode beschouwd (‘wilt u een Highest And Best Use-taxatie?’). Tot nota bene in de 8e editie (2012) van het Red Book blijft HABU onvermeld.

Botsende taxatieculturen
Het gebrek aan Europese affiniteit met het principe wordt goed geïllustreerd door de opvatting van Tegova over HABU:

(..) sommige taxateurs in Europa krijgen soms (!) de vraag om een vastgoed te taxeren uitgaande van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik ervan. In wezen duidt dit op het gebruik dat feitelijk is toegestaan (..)  Het sluit de verwachtingswaarde die de markt mogelijk zou kunnen toekennen aan het – nog niet aanwezige – potentieel van een object, uit. Deze benadering is derhalve te definiëren als de marktwaarde, begrensd door een uitgangspunt en niet eenvoudigweg als marktwaarde (..)[9]

Volgens de EVS fungeert HABU dus als een set bijzondere uitgangspunten die de marktwaarde beïnvloeden. Onjuist natuurlijk. Marktwaarde ís eenvoudigweg HABU. Sterker nog: het laten varen van HABU berooft marktwaarde van zijn ‘maximerende element’.

De EVS gaat er vervolgens vanuit dat vanwege HABU er – dus – geen sprake zou mogen zijn van verwachtingswaarde[10] (als inbegrepen in/onderdeel van de marktwaarde). Evenzo onjuist. De verwachtingswaarde is gewoon inbegrepen voor zover zij in de kopersmarkt breeduit wordt erkend en gedeeld. Het gaat niet om een rigide juridische lezing van het vigerende bestemmingsplan, maar de aannemelijke wijzigingsmogelijkheden van planologie moeten – in tegenstelling tot wat EVS beweert – absoluut meegenomen worden bij marktwaarde. Iedere taxateur van ruwe bouwgrond weet dit natuurlijk al uit ervaring.

Voilà, één van de weinige keren dat EVS en IVS volkomen tegenstrijdig zijn.

Wat betekent het nu in de praktijk, dat HABU?
Mijns inziens zijn de volgende zaken essentieel:

  1. Marktwaarde is altijd gebaseerd op HABU.
    Aan de geanalyseerde en gekozen HABU ontleent het object zijn hoogste waarde. Of het nu bijvoorbeeld een woning is, die de taxateurs zich ten behoeven van marktwaarde mét uitbouw voorstelt of bijvoorbeeld een single-tenant kantoor dat door de taxateur als multi-tenant gebouw wordt voorgesteld.
  2. Optimalisatiekosten verrekenen
    Als de optimale aanwending een aanpassing betekent op de huidige verschijningsvorm van het object, wordt naast het waarde-verhogende effect van de aanpassing, de kostprijs van de aanpassing natuurlijk verrekend. Residueel rekenen dus.
  3. Wat als ‘Existing Use’ = HABU?
    Als het huidige gebruik van een gebouw tevens het optimale gebruik is, zal de taxateur dat – na onderzoek – moeten vaststellen. Dat ontslaat hem vanzelfsprekend van de plicht om allerlei “alternative uses” door te rekenen. Dit zal bij het merendeel van de taxaties het geval zijn. Keerzijde: een onbesproken/onberedeneerde keuze voor Existing Use betekent dat niet automatisch de marktwaarde wordt bepaald!
  4. Scenarioanalyse
    In de andere gevallen vergt een marktwaardetaxatie een Highest And best Use-analyse, met alle (markt)analyses van dien. En ja, dit neem de vorm aan van scenarioanalyse. Waar HABU er echt toe doet geldt: taxeren = scenarioanalyse.
  5. “Gebruik” is vanuit kopersperspectief
    Wat beschouwt hij als een doelmatige, winstgevende, realistische en toegelaten aanwending? De gegadigde koper zal zich niet baseren op theorie, maar de diverse risico’s die aan het realiseren van het alternatieve gebruik verbonden zijn mede in ogenschouw nemen. Ziedaar: niet alleen ‘highest’, ook ‘best’.
  6. Niet strikt juridisch, aannemelijk
    Optimale aanwending beperkt zich niet tot de vigerende juridische status (van bijvoorbeeld bestemmingen, vergunningen of overheidsbeleid). Er is – in tegenstelling tot wat de EVS dicteert – wel degelijk ruimte voor het meenemen van toekomstige, nog niet geheel zekere, ontwikkelingen (lees: verwachtingswaarde).
  7. Keuze HABU vóór keuze taxatiemethode
    De HABU-keuze vindt plaats vóór de selectie van de taxatiemethode. Om in het eerdere voorbeeld te blijven: de keuze voor NAR/BAR (resp. DCF) vindt plaats ná de keuze voor een single-tenant (resp. multi-tenant) gebruik.

 
Extra werkdruk?
Betekent de HABU-analyse nu weer een extra juk op de schouders van de taxateurs? Naar mijn smaak zeer beperkt. Wanneer de huidige aanwending tevens de optimale is, wordt geen extra inspanning gevraagd, slechts een (gemotiveerde) vaststelling. Wanneer dit niet zo is, doet de taxateur wat hij – als het goed is – altijd al deed: eerst (markt)onderzoek, vervolgens scenarioanalyse en tot slot een beredeneerde taxatiekeuze.

Highest And Best Use is een blijvertje.
 
 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 


[1] in o.a. art 7.1 van het Reglement Bedrijfsmatig vastgoed van 15-7-2017
[2] Taxatieleer Vastgoed I, Van Arnhem, Berkhout en Ten Have, Noordhoff, Groningen, 6e ed. 2013,
[3] Goed gewaardeerd vastgoed, 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten, Platform Taxateurs en Accountants, NBA Amsterdam, 2013. ‘Het PTA’ vormde de basis voor de latere NRVT-reglementen.
[4] Het PTA neemt HABU op omdat de internationale accounting standards, de IFRS, het HABU-principe verplicht stellen bij de waardering van activa naar fair value (IFRS13.27A).
[5] Sinds Taxatieleer Vastgoed, G. ten Have, 2002, 3e ed., par. 10.1, pag. 270.
[6] Appraisal Journal 1936, pag. 122
[7] M. Ashton, Highest And Best Use, Appraisal Journal, 1939, pag. 54
[8] IVS2003, 6.7
[9] EVS2016 / 5.3.7
[10] Benaming in EVS2012, art. 5.4.4: Hope value (sometimes called future value): “used to describe an uplift in value which the market is willing to pay in the hope of a higher value use or development opportunity being achievable than is currently permitted under development control, existing infrastructure constraints or other limitations currently in place”.

 

Inflatiescenario oktober 2017

2 oktober 2017 |

Taxateurs die in het kader van de Vastgoedindex taxaties uitvoeren, verwerken het inflatiescenario in de DCF-methode. De volgende meest recente percentages worden daarvoor gebruikt:

De volgende cijfers geven een gemiddelde verwachting voor de inflatie weer, bestemd voor de input van een 10-jaars respectievelijk 15-jaars DCF-model.

Deze cijfers worden elk jaar geactualiseerd en gepubliceerd door het NRVT.

Bericht van het Bestuur

19 juni 2017 |

Het zal u niet zijn ontgaan dat het NRVT, na een aarzelende start in 2016, ook nog eens een roerig eerste halfjaar 2017 achter de rug heeft. Deze reuring heeft ertoe geleid dat het Bestuur een memorandum aan de Centrale Raad heeft toegezonden de dato 31 mei 2017 met als onderwerp: “Nadere update”.
>> Memorandum “Nadere update”

(AFM geeft geen toestemming voor publicatie van de bijlagen i en j in het memorandum)

Inmiddels is gebleken dat, ondanks de reuring, er grote vooruitgang is geboekt. In dit bericht geven wij u een korte samenvatting van de recente ontwikkelingen.

Periodiek overleg met brancheorganisaties
Het Bestuur en de brancheorganisaties zijn begin dit jaar overeengekomen om  in de vorm van een zogenaamde “ronde tafel” periodiek informeel overleg met elkaar te hebben. In het eerste halfjaar 2017 heeft dit informeel overleg twee keer plaats gevonden. In het memorandum “Nadere update” kunt u daar het nodige over lezen. De brancheorganisaties zijn als Betrokken Partijen vertegenwoordigd in de Centrale Raad.

Periodiek overleg met opdrachtgevers
Naast de brancheorganisaties zijn ook de opdrachtgevers als Betrokken Partijen in de Centrale Raad vertegenwoordigd. Besloten is om ook met de opdrachtgevers een periodiek informeel overleg te hebben. Het eerste ronde tafel-overleg met de opdrachtgevers heeft plaats gevonden op 15 juni 2017, voorafgaand aan de vergadering van de Centrale Raad.

Brief AFM/DNB
Woensdagavond 14 juni 2017 ontving het Bestuur een brief van AFM en DNB, met het verzoek om deze brief te delen met de Centrale Raad. Dit is gebeurd.
>> Brief AFM/DNB

Het zal u duidelijk zijn dat bij de bespreking van het memorandum “Nadere update” ook de brief van AFM/DNB uitvoerig aan de orde is geweest. De brief is zowel in het ronde tafel-overleg met de opdrachtgevers als de vergadering van de Centrale Raad. De uitkomst van de discussie hierover is vastgelegd in een verklaring van de Centrale Raad luidende:

De Centrale Raad spreekt het vertrouwen uit over het NRVT

Op donderdagmiddag 15 juni heeft de Centrale Raad haar vertrouwen en steun uitgesproken in het NRVT en het NRVT-bestuur. Dit heeft de Centrale Raad gedaan naar aanleiding van de brief van de AFM/DNB van 14 juni 2017. De Centrale Raad is het regelgevende orgaan van het NRVT, bestaande uit vertegenwoordigers van opdrachtgevers en brancheorganisaties, en uit vertegenwoordigers van andere belanghebbende partijen alsmede de voorzitters van de Expertcommissies als adviserende leden. De vertegenwoordigers van de opdrachtgevers in de Centrale Raad zien dat er dankzij het NRVT in de afgelopen anderhalf jaar significante verbeteringen optreden in de kwaliteit van de taxaties en de taxatierapporten. 

Op initiatief van de vertegenwoordigers van de opdrachtgevers in de Centrale Raad, heeft de vergadering unaniem het volgende aangegeven:

De Centrale Raad: 

  • ondersteunt het NRVT als hèt instituut voor regulering van de taxateurs en voor de kwaliteit van de dienstverlening door taxateurs;

  • onderschrijft het beleid van het NRVT en de ontwikkelingen die plaatsvinden;

  • spreekt het vertrouwen uit in het huidige interim-bestuur;

  • ziet dat er in de afgelopen anderhalf jaar significante verbeteringen in de kwaliteit van de taxaties en de taxatierapporten zijn opgetreden;

  • spreekt zijn waardering uit voor de voortgang die gemaakt is en wordt, op onder meer het gebied van Permanente Educatie, Doorlopend Toezicht, Jaarverslaggeving, de statuten en het in lijn brengen van de regelgeving met de internationale standaarden;

  • onderkent dat de huidige inkomsten van het NRVT op termijn niet toereikend zijn om adequaat doorlopend toezicht in te richten;

  • is van mening dat er één tuchtcollege voor NRVT-taxaties dient te blijven, waarbij de verdere ontwikkeling in samenspraak met de bestaande tuchtcolleges dient plaats te vinden;

  • is van mening dat de kaderstelling van de Permanente Educatie een taak van het NRVT is;

  • betreurt en veroordeelt de recente actie van het bestuur van RICS Nederland om het vertrouwen in de NRVT op te zeggen.

In de vergadering van de Centrale Raad van 15 juni 2017 zijn verder nog een aantal belangrijke besluiten genomen.

STATUTEN
In de vergaderingen van de Centrale Raad van december 2016, februari 2017 en april 2017 is het onderwerp “statutenwijziging” uitvoerig met het Bestuur besproken. Dit was een complex en weerbarstig onderwerp.

In de vergadering van vorige week is het concept van een integrale statutenwijziging definitief vastgesteld. Het Bestuur zal in zijn vergadering van 21 juni tot deze wijziging besluiten, waarna de akte nog deze maand door de notaris kan worden gepasseerd. Met deze statuten wijziging zijn dan de nodige “weef- en constructiefouten“ gerepareerd. Voorts zijn de profielschetsen voor bestuurders en de te rekruteren leden van de Raad van Toezicht door de Centrale Raad geaccordeerd.

Nadat de akte is gepasseerd, zullen de oude statuten op de website worden vervangen door de nieuwe en zullen ook de nieuwe profielschetsen op de website worden gepubliceerd. Bovendien kan vervolgens worden aangevangen met het aanpassen van (huishoudelijke) reglementen.

BEROEPS- EN GEDRAGSREGELS, (KAMER) REGLEMENTEN
Over de professionele regelgeving zijn na vaststelling in 2015 de nodige vragen gerezen. De kanttekeningen betroffen twee aspecten:

  1. Diverse omissies en onduidelijkheden vragen om een correctie of een verduidelijking. Ook wel aangeduid als “het laaghangend fruit”.
  2. De regelgeving is te gedetailleerd; deze dient “principle based” te worden geredigeerd, waarbij moet worden aangesloten bij de internationale standaarden IVS en EVS.  Ook wel aangeduid als “het hooghangend fruit”.

Ad1.
Door het Bureau en de Expertcommissies is het laaghangende fruit in kaart gebracht en zijn de voorstellen voor herstel of verduidelijking verwoord. Dit is gebeurd in een voorstel aan de Centrale Raad de dato 8 juni 2017. Dit is een arbeidsintensieve klus geweest en het Bestuur spreekt bij deze grote waardering uit voor de Expertcommissies die hier veel aandacht aan hebben besteed. De Centrale Raad heeft de voorgestelde wijzigingen vastgesteld. Het Bestuur zal in zijn komende vergadering deze wijzigingen goedkeuren. Vervolgens zullen de nieuwe teksten van de gewijzigde regelgeving op de website worden geplaatst.
>> Voorstel Laaghangend fruit

Ad2.
Het overschakelen naar “principle based” regelgeving, aanhakend bij de geldende internationale standaarden is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Vandaar dat het Bestuur in overleg met de Centrale Raad aan prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS van de Nyenrode Business Universiteit opdracht heeft gegeven om onderzoek te doen. Dit heeft geresulteerd in een door hem opgestelde Contourenschets de dato 9 juni 2017, die hij in de Centrale Raad heeft gepresenteerd. Deze contourenschets is gepubliceerd op onze website. De Centrale Raad heeft de complimenten aan Tom Berkhout uitgesproken over dit rapport. De Centrale Raad heeft ook (unaniem) ingestemd met de contourenschets en het Bestuur verzocht om conform de daarin aangegeven lijn tot aanpassing van de regelgeving over te gaan. Het Bestuur heeft de ambitie om eind 2017 een concept voor de nieuwe regelgeving te presenteren.
>> Contourenschets

DOORLOPEND TOEZICHT
AFM en DNB hebben NRVT in februari mondeling verzocht om uiterlijk medio mei een “blauwdruk” voor het Doorlopend Toezicht te presenteren. Door het Bestuur is toen gesteld dat dit ambitieus is, maar alle inspanningen zullen daarop gericht zijn. Een voorstel dat verdergaat dan een blauwdruk is op 11 mei aan AFM overgelegd en besproken. Het voorstel is op 15 juni jl. in de Centrale Raad ingebracht.
>> Notitie Doorlopend Toezicht

Om dit onderwerp voortvarend aan te pakken en uit te voeren is het Bureau uitgebreid met twee medewerkers Pieter Dinkelman (Coördinator Doorlopend Toezicht) en Jeroen Fransz (medewerker Doorlopend Toezicht). Inmiddels is het NRVT begonnen met de eerste fase van Doorlopend Toezicht.

Verder spelen er nog een paar onderwerpen:

  • Brief AFM; deze zal separaat worden beantwoord. Het antwoord zal op onze website worden geplaatst. Het Bestuur zal dit op korte termijn uitvoeren.
  • Brief Grote Kantoren; deze brief is een bijlage bij het memorandum “Nadere update”; de voorlopige beantwoording wordt als voldoende beschouwd; het bestuur zal het initiatief nemen om tot een informele Grote Kantoren-overleg te komen.

Tenslotte willen wij u erop wijzen dat de opdrachtgevers duidelijk hebben uitgesproken dat de kwaliteit van de dienstverlening door de taxateurs aangesloten bij NRVT significant is verbeterd. Een mooi compliment voor u!

Hamith Breedveld, interim-bestuursvoorzitter

Handreiking Aannemelijkheidsverklaring

21 december 2016 |

Handreiking Aannemelijkheidsverklaring: Taxeren van portefeuilles van woningcorporaties in het kader van de jaarrekening

Het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ biedt woningcorporaties en taxateurs handvatten om tot waardering van hun vastgoedportefeuilles op marktwaarde te komen. Register-Taxateurs die opdracht voor dergelijke portefeuilletaxaties ontvangen, kunnen gevraagd worden een Aannemelijkheidsverklaring voor een gedeelte van de portefeuille af te geven.

De Aannemelijkheidsverklaring is in strikte zin geen professionele taxatiedienst, zoals gedefinieerd in de reglementen van het NRVT. Het NRVT heeft in overleg met het Ministerie en andere belanghebbenden het tijdelijk toepassen van deze werkwijze toegestaan voor de bij haar geregistreerde taxateurs, die zich met deze taxatiewerkzaamheden bezighouden.

LET OP! de Aannemelijkheidsverklaring is enkel tijdelijk van toepassing op portefeuilletaxaties ten behoeve van de jaarrekening van woningcorporaties, conform het ‘Handboek modelmatig waarderen’. Voor alle overige waarderingen is het gebruik niet toegestaan!

Wanneer u als taxateur wordt gevraagd om een Aannemelijkheidsverklaring, dient u dit direct te melden bij het NRVT. Dit kan telefonisch (010- 212 4685) of per e-mail (info@nrvt.nl). Het NRVT registreert deze aantekening. Bij doorlopend toezicht van het NRVT, houdt het NRVT hier rekening mee.

In de Handreiking Aannemelijkheidsverklaring vindt u instructies en meer informatie over hoe het NRVT met de aannemelijkheidsverklaring omgaat. Daarnaast vindt u ook informatie op de website www.woningwet2015.nl.

Bericht van het bestuur

12 december 2016 |

 

 

Ik heb beloofd u op de hoogte te houden van de ontwikkelingen binnen het NRVT. Dat is des te meer belangrijk, omdat nog veel activiteiten die zijn gericht op het realiseren van de ambities van het NRVT nog niet zichtbaar zijn voor alle geregistreerde taxateurs en andere belanghebbende partijen.

Het tijdelijk bestuur bestaande uit Aart Hordijk, Ed Schless en ik, zit nu drie maanden in het zadel. Achter de schermen hebben we inmiddels een aantal belangrijke stappen gezet die de basis moeten vormen voor het functioneren van het NRVT. Ik geef u in dit bericht een beknopt overzicht hiervan.

Afspraken met de Centrale Raad
Met de Centrale Raad heeft het tijdelijk bestuur op 24 november 2016 aan de hand van een houtskoolschets gesproken over de bestuurlijke inrichting (governance) van het NRVT. De Centrale Raad heeft ingestemd met de richting hiervan, dat moet leiden tot een statutenwijziging en de benoeming van een definitief bestuur in april 2017. Onderdeel van de houtskoolschets is dat de mogelijkheid wordt bezien van een Raad van Toezicht, dat toezicht houdt op zowel het NRVT als op de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. In het verlengde hiervan heeft de Centrale Raad ons het mandaat gegeven, in de huidige formatie het tijdelijk bestuur tot in elk geval april 2017 te continueren.

Actieplannen
Voorts hebben wij met de Centrale Raad ons actieplan besproken, dat bestaat uit de volgende onderdelen:

  • Ontwikkelingsprogramma organisatie NRVT (korte toelichting klik hier);
  • Permanente Educatie 2017;
  • Doorlopend Toezicht (korte toelichting klik hier).

De Centrale Raad heeft met genoegen kennis genomen van de inhoud van deze plannen.

Financiën
Ook op het terrein van de financiën zijn de afgelopen weken belangrijke stappen gezet. De door het vorig bestuur vastgestelde jaarrekening met een negatieve accountantsverklaring is herroepen en vervangen door een nieuwe jaarrekening met een goedkeurende accountantsverklaring. Ook het bestuursverslag is gewijzigd. Deze stukken staan inmiddels op de website. Klik hier.

Voorts wordt momenteel de begroting voor 2017 afgerond. Deze zal onderwerp van gesprek zijn tijdens de komende vergadering van de Centrale Raad op 15 december 2016. Daarna zullen wij op basis hiervan de tarieven voor 2017 vaststellen. De tarieven voor 2017 zullen wij uiteraard bij de presentatie hiervan onderbouwen.

Begin 2017 zullen wij starten met het opstellen van het jaarverslag 2016.

Slot
Er is dus al veel gebeurd in de afgelopen drie maanden en de komende periode zit nog vol uitdagingen. Dat hoort bij een startende organisatie met hoge ambities en een groot publiek belang. We gaan ervoor en ik blijf u op hoogte houden van de ontwikkelingen.

Hamith Breedveld, interim-bestuursvoorzitter

Bericht van het bestuur

1 november 2016 |

 

 

In mijn vorig bericht informeerde ik u over een aantal onderwerpen die hoge prioriteit heeft bij het bestuur. Ik geef u nu een korte update over deze onderwerpen.

Governance
De Centrale Raad heeft het bestuur gevraagd een voorstel te doen voor het aanpassen van de statuten. Het bestuur heeft hierover diverse overleggen gevoerd, intern en met betrokken partijen. Het aanpassen van de statuten is geen eenvoudige opdracht, maar we verwachten een goed voorstel te kunnen inbrengen in de volgende Centrale Raadsvergadering, in de vorm van een ‘houtskoolschets’.

Doorlopend toezicht
Samen met betrokkenen heeft het bestuur de inrichting van het doorlopend toezicht verder uitgewerkt. Daarin worden de ambities voor de komende drie jaren meegenomen. Medio december brengt het bestuur een voorstel in in de Centrale Raad. Na instemming van de Centrale Raad zal het doorlopend toezicht gefaseerd worden doorgevoerd.

Permanente educatie
Het bestuur heeft dispensatie verleend aan een aantal opleiders m.b.t. de aangeboden cursussen in 2016. Aansluitend zijn de PE-overzichten geactualiseerd en gepubliceerd op de website van het NRVT.

Daarnaast is hard gewerkt aan de voorbereiding van de Permanente Educatie voor 2017. Een voorstel hiervoor zal ter besluitvorming worden voorgelegd in de volgende vergadering van de Centrale Raad van het NRVT.

Jaarverslag
Het bestuur heeft het bestuursverslag en de jaarrekening over 2015 herzien. Bestuursadviseur Ed Schless heeft daarbij samen met de accountant de jaarrekening doorgenomen en aanvullende onderzoeken gedaan. We hebben er vertrouwen in dat de accountant op de herziene stukken een goedkeurende verklaring zal afgeven. Hierna publiceren wij het jaarverslag en de jaarrekening op de website van het NRVT.

Jaarvergadering IVSC oktober 2016
De jaarvergadering van de IVSC wordt ieder najaar gehouden. Dit is beurtelings in Azië, Noord Amerika en Europa. Dit jaar was de bijeenkomst van 10 t/m 12 oktober op Bali. Namens het NRVT is bestuursadviseur Aart Hordijk hierbij aanwezig geweest.

Tijdens de jaarvergadering worden de leden van de IVSC in de gelegenheid gesteld aanwezig te zijn bij de openbare vergaderingen van Commissies en Adviesorganen. Tijdens de jaarvergadering is ook officieel de Membership and Standards Recognition (MSR) Board officieel geïnstalleerd. Het doel van de MSR Board is tweeledig: allereerst de leden van de IVSC assisteren bij de implementatie van de IVS op nationaal niveau en ten tweede om de IVS op wereld en regionaal niveau meer bekendheid te geven.

De MSR Board bestaat uit 7 leden en een voorzitter. Namens het NRVT is Aart Hordijk voorgedragen en dat heeft geresulteerd in zijn benoeming als lid van de MSR Board.

Belangrijke overwegingen voor de IVSC om een Nederlandse vertegenwoordiger te benoemen als lid, zijn de ontwikkelingen die in Nederland hebben plaatsgevonden om de kwaliteit van taxateurs en taxaties te bevorderen. Denk daarbij aan de PTA met de accountants, de Ronde Tafel overleggen met DNB en AFM en de totstandkoming van het NRVT. Voor de taxateurs, hun organisaties en allen die aan de totstandkoming van de NRVT hebben bijgedragen is dat een groot compliment. Een verdere inhoudelijke terugkoppeling van de jaarvergadering IVSC volgt in de nieuwsbrief van het NRVT.

In een paar weken tijd zijn we weer een heel stuk verder gekomen. Ik verwacht u in een volgend bericht meer mededelingen te kunnen doen over relevante ontwikkelingen binnen het NRVT.

 

Hamith Breedveld, bestuursvoorzitter