Terug in de tijd: Neerlands oudste taxatiestandaard

22 januari 2018 |

Door: drs. P.C. van Arnhem FRICS, registertaxateur en onteigeningsdeskundige

 

Ik neem u graag mee terug in de tijd, met een kijkje in de oudste Nederlandse taxatiestandaard. Deze spelregels voor taxateurs uit 1812 zijn verrassend actueel en doen niet onder voor de huidige gedrags- en beroepsregels.

Invoering kadaster

In 1812 werd bij keizerlijk decreet het kadaster ingevoerd in Nederland, met als eerste doel het heffen van belastingen. Onder Koning Willem I werd de grondboekhouding in 1832 voltooid. Ze bleek een succes. Bij invoering van het Burgerlijk Wetboek in 1838 werd het kadaster bovendien gekoppeld aan eigendomsoverdrachten en hypotheken.

Méthodique Verzameling: de eerste taxatieregels

Om een eerlijke waardebepaling te bereiken, werd een uitgebreide set taxatieregels geïntroduceerd, onder de naam Méthodique Verzameling. Deze regels werden overgenomen uit Frankrijk, waar ze als ‘Recueil Méthodique’ al in 1808 waren ingevoerd.

De Méthodique Verzameling omvat maar liefst 1.144 artikelen. Het kent een buitengewone mate van detail en is sterk gericht op gelijke behandeling, met name door het inperken van de subjectiviteit van de taxateur.

Tegelijkertijd is het onderdeel over taxaties in dit boekwerk een – tot op heden – volkomen onbelicht hoofdstuk in de historisch-economische literatuur.

Massale waardebepaling

Ten behoeve van de benodigde massale waardebepaling, werden classificaties van vastgoedobjecten gemaakt. Vervolgens gingen schattingscommissies aan het werk.

Zij kozen per klasse een representatief voorbeeldobject en bepaalden voor elke referentie de opbrengsten op basis van marktprijzen over 15 jaar. De twee ‘beste’ en twee ‘slechtste’ gingen eraf. Voor ‘betimmerde’ eigendommen hield men de gemiddelde huurwaarde over 10 jaar aan. Kerken, overheden, scholen en armenzorg waren vrijgesteld.

De totale belastingopbrengst in 1832 was acht miljoen gulden.

Voorbeelden uit de Methodique Verzameling

Hierna volgen een paar voorbeelden van de toenmalige beroepsregels voor de vastgoedtaxateur. Ze zijn anno 2017 nog uiterst actueel.

Allereerst is de objectiviteitseis – art. 16 van de Algemene gedrags- en beroepsregels van NRVT – prachtig verwoord:

 

332. Ieder taxateur moet zich deze beginselen wel in

het hoofd prenten en tot zich zelven zeggen: ,,In‐

,, dien ik eigenaar van dat goed ware, zou ik het‐

,, zelve redelijker wijze voor zoo veel kunnen ver‐

,, huren, of, indien ik in het geval was pachter

,, daarvan te zijn, dan zou ik er de som van . . . .

,, voor willen geven,” dat is te zeggen, zoodanigen

prijs, als waarvoor deze eigendom verpacht

zou worden, bijaldien de eigenaar, tot de bebouwing

van denzelven, noch getimmerten, noch beesten,

noch ploeggereedschap, noch zaad zou leveren,

doch gehouden zou zijn er de verponding van

te betalen.

 

De taxatie, van allen persoonlijken invloed vrij.

415. Daardoor is de taxatie voor allen invloed,

voor alle hartstogten beveiligd.


Over – wat in NRVT termen heet – maatschappelijk en economisch vertrouwen:

 

Prijsselijk gedrag der taxateurs.

420. De reeds gebezigde taxateurs hebben, tot

heden toe, over het algemeen, het openbaar vertrouwen

geregtvaardigd; de eigenaars hebben de

regtvaardigheid hunner bewerkingen erkend.

 

Meer ‘Algemene gedrags- en beroepsregels’ van die tijd:

 

Gelijkheid der taxatien

421. Ééne vrees slechts heeft zich opgedaan; ieder

kanton, iedere gemeente, zich regtvaardig begroot

achtende, heeft schijnen te vrezen, dat men

niet overal met dezelfde goede trouw en met dezelfde

naauwkeurigheid te werk ging.

Maar juist om dat die vrees algemeen is, vervalt

zij van zelve; zij wordt eervol voor het corps der

taxateurs en geruststellend voor alle de belastingschuldigen.

 

Belang van den taxateur om regelmatig te werk te gaan.

1113. Met de grootste zorgvuldigheid uit de kundigste

landmeters en eerlijkste mannen uitgekipt,

vreemd in het kanton, waarin bij arbeid,

heeft hij er geen belang bij,

noch om de taxatien te vergrooten, noch

om dezelve te verminderen. Zijn eenig belang is,

wel te handelen, in de vrees van zijnen arbeid te

zien verwerpen en om er te gelijker tijd de belooning

en de verdienste van te verliezen.

 

Ons taxatievak is ontsproten aan de landmeetkunde. Wellicht heten onze collega’s daarom in Engeland ook nu nog ‘surveyors’ en in België ‘landmeters-experten’.

Taxatie en onpartijdigheid waren ook in oude tijden één op één met elkaar verbonden:

 

Voorzorgen, om de getrouwheid der taxatien te verzekeren.

1114. Maar het zou daarenboven zeer moeijelijk

voor de taxateurs zijn, om zich van de onpartijdigheid

te verwijderen; door eene meenigte opgaven gedwongen;

in alle zijne werken door de controleurs

verzeld; genoodzaakt, om stap voor stap de instructien

te volgen

 

De Wetgever was zich in 1812 terdege bewust van wat wij nu zouden noemen ‘de ‘uncertainty’-problematiek’:

 

Zwarigheid der taxatie.

412. Deze taxatie der inkomsten, wezenlijk moeijelijk

in haar zelve, schijnt zulks nog meer in de

begrippen; de landmeter, welke iederen eigendom,

zoo als hij dien op het terrein ziet liggen, meet en

op het plan brengt, gaat volgens wiskunstige waarheden

te werk; de taxateur, belast met het begrooten

van een inkomen, dat zich aan zijn gezigt onttrekt,

schijnt meer aan het willekeurige overgegeven

te wezen.

 

Meer ‘art’ dan ‘science‘ dus. Het navolgende is interessant in het kader van de huidige rule-based / principle-based discussie binnen NRVT:

 

De taxatie rust op vaste grondslagen.

413. Bijaldien middelerwijl de taxatie op geene

zulke vaste, baarblijkelijke gronden als de landmeting

kan rusten, zoo is het echter mogelijk, dezelve

eenen zoodanigen gang te schetsen, dat de taxateur

door de handelwijzen zelve, die hij volgt, tot

de waarheid geleid wordt, en dat het vertrouwen,

hetwelk zijn ambt kan inboezemen, nog door de

operatie in haar zelve geregtvaardigd wordt.

 

Taxeren heeft voorts van doen met ervaring:

 

Voorkeur, aan reeds gebezigde taxateurs gegeven.

484. Men bezigt, bij voorkeur, de zoodanige,

welke reeds aan de taxatie geärbeid hebben, en welker

operatien voor regelmatig erkend geworden zijn.

 

Korte metten met de seniorcountersigningvaluer zoals wij die (voor NRVT zijn intrede deed) bij de grote kantoren kenden:

 

Algemeene taxateur verboden.

487. Er mag geen’ algemeenen taxateur worden

benoemd, onder welken onder‐taxateurs staan.

 

Koopswaarde’: de Market Value van weleer:

 

Koopswaarde.

598. Alhoewel de koopswaarde een zeer gebrekkelijke

maatstaf is, om den opbrengst van eenen eigendom

te begrooten, zoo kan zij echter met nut

worden geraadpleegd, om, betrekkelijkerwijze en bij

vergelijking, den opbrengst van de verschillende

soorten van eigendommen te begrooten.

 

Tot slot: plausibiliteitsverklaring, toetsing en valuation-review zijn

niet uit de lucht komen vallen met NRVT of PTA. In 1812 kenden we ze ook:

 

Bewerkstelliging van een contrataxatie.

679. Deze contra‐taxatie wordt onder het opzigt

van den directeur der belastingen door eenen nieuwen

taxateur bewerkstelligd; de eersten taxateur en

de controleur moeten daarbij tegenwoordig zijn, en

alle de werkzaamheden daarvan bijwonen.

 

Inspiratie voor het heden

Wat mij betreft kan NRVT bij het ontwikkelen van de nieuwe reglementen, een voorbeeld nemen aan de Méthodique Verzameling uit 1812. Met name de objectiviteitseis wordt hierin scherp verwoord.

We kijken wel eens met afgunst naar Engeland, maar ook bij ons geldt: de professie heeft oude papieren!

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 

HABU; een kleine nuance

8 januari 2018 |

Door: Hans Van der Ploeg RAE RT, directeur Vereniging VBO Makelaar

 

Op 10 oktober jl. verscheen op de website van NRVT een opnieblog van Peter van Arnhem over Highest and Best Use (HABU). In het Nederlands wordt deze term ook wel vertaald met ‘optimale aanwending’. In deze blog stelt Van Arnhem dat taxatiestandaarden European Valuation Standards (EVS) en International Valuation Standards (IVS), ‘volkomen tegenstrijdig’ zijn met betrekking tot HABU. Ik betwijfel of de stelligheid waarmee hij dit poneert terecht is. Graag plaats ik een en ander in een bredere context. VBO Makelaar heeft namelijk respect voor beide gerenommeerde taxatiestandaarden.

Historische context
Het werkt wellicht verhelderend om te weten dat RICS de term ‘Highest And Best Use’ (HABU) jarenlang heeft geweerd. Dit van origine Amerikaanse begrip sloot niet goed aan op de Europese – en vooral ook Britse – taxatietraditie. Onderdeel van de oorspronkelijke invulling van HABU is dat er op het moment van taxeren sprake moet zijn van een wettelijk toelaatbaar gebruik. Deze eis sluit iedere additionele waarde uit die zou kunnen ontstaan doordat een koper bereid is meer te betalen vanwege de kans op toekomstige legalisatie van een meer profijtelijk, maar thans niet toegestaan, gebruik. In de Britse taxatietraditie wordt dit ‘Hope Value’ genoemd.

Red Book en IVS
HABU is vanaf midden jaren tachtig een onderdeel van de International Valuation Standards (IVS). RICS blijft echter tot en met de zevende editie van het Red Book vasthouden aan ‘Hope Value’ en vermijdt de term ‘Highest And Best Use’. Dat verandert wanneer RICS de IVS-standaarden in het Red Book incorporeert. De 2014-editie refereert niet meer aan Hope Value, maar aan HABU. Tegelijkertijd is in een andere sectie van het Red Book de notie van Hope Value nog steeds aanwijsbaar, echter zonder dat het begrip expliciet wordt gebruikt. Een compromis waar volleerde politici de vingers bij zouden aflikken.

EVS
TEGoVA besluit in 2009 om het HABU-begrip in de European Valuation Standards (EVS) op te nemen en volgt daarbij de begripsbepaling uit IVS 2007, dus met het eerder genoemde bestanddeel ‘wettelijk toegestaan gebruik’. In de daarop volgende edities 2012 en 2016 neemt TEGoVA toch afstand van het HABU-begrip. Reden: een interpretatie van marktwaarde doet meer recht aan het begrip ‘Hope Value’.

IVS 2017 in lijn met EVS en Red Book
Het is heel opmerkelijk dat met de publicatie van de IVS 2017 wordt gekozen voor een interpretatie van HABU die in lijn is met de EVS en het Red Book: ook de aannemelijkheid dat een bestaand wettelijk toegestaan gebruik kan wijzigen, moet in beschouwing worden genomen (= Hope Value).

Nauwelijks verschil
Kortom, het valt in mijn optiek ook op dit punt wel mee met het vermeende verschil tussen de IVS en EVS. Het gevoel bekruipt me weleens dat sommige mensen dit eerder teleurstellend dan hoopgevend vinden. Dat begrijp ik niet goed. Het opzoeken en uitvergroten van dit soort ‘verschillen’ leidt tot onnodige verwarring in de taxatieprofessie, hetgeen toch eerder kwalijk dan bevorderlijk is. Productiever is het om een oproep te doen aan TEGoVA en IVSC om bepaalde misverstanden, die eerder terminologisch dan principieel van aard zijn, in toekomstige edities van beide standaarden uit de weg te ruimen.

We zijn het namelijk gewoon met elkaar eens.

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 

Waardeverklaring: financieel risico voor consument

13 november 2017 |

Door: Dylan Dresens, Directeur Beleid en Ontwikkeling bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de organisatie achter Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

 

Bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag vragen geldverstrekkers nog met enige regelmaat om een waardeverklaring, in plaats van een taxatierapport. Zij doen dit om het verkoopproces te bespoedigen en consumenten niet op hoge taxatiekosten te jagen (voor de oude én nieuwe woning). De consument is echter niet gebaat bij deze werkwijze en draagt hierdoor een onevenredig groot financieel risico. Waardeverklaringen kennen immers een veel grotere onzekerheidsmarge. Tevens werkt het afgeven van een waardeverklaring contraproductief voor de kwaliteitsverbetering die het WEW voor ogen heeft binnen de taxatie-validatieketen.

Houdgreep
NRVT heeft met de NVB en de drie brancheverenigingen afgesproken dat banken geen waardeverklaring mogen vragen en dat taxateurs deze niet mogen afgeven. Ik vind dan ook dat alle partijen zich aan de gemaakte afspraak moeten houden. Alleen tussen twee partijen, bijvoorbeeld een makelaar en een consument die wil beoordelen of hij zijn huis te koop zal zetten, is een waardeverklaring acceptabel. Op dit moment houden taxateurs elkaar echter in een houdgreep: als de één het niet doet, doet de volgende het misschien wel. Zij willen begrijpelijkerwijs geen opdrachten mislopen.

Risico ligt bij consument
Voor geldverstrekkers valt het risico van waardeverklaringen mee, zeker afgezet tegen de totale portefeuille. De individuele consument kan echter in de problemen komen. De waardeverklaring biedt namelijk de basis voor de financiering van de opvolgende woning. Als de waarde van de huidige woning te hoog wordt ingeschat, kan dat een te hoge loan-to-value ratio en wellicht zelfs betaalbaarheidsproblemen opleveren. De consument kan dus al direct te maken hebben met een onderwaarde. In het geval van een gedwongen verkoop, wanneer er sprake is van een hypotheek met NHG, is het uiteindelijk het WEW dat dit verlies moet dragen. Ik vind dan ook dat de kostenbesparing van het hanteren van een waardeverklaring niet opweegt tegen het risico dat dit met zich meebrengt en dat bij de consument (en uiteindelijk het WEW) wordt neergelegd.

Fundamentele verandering
De vraag om waardeverklaringen is slechts een klein onderdeel van een groter probleem; in het gehele systeem van taxeren en valideren moet fundamenteel iets veranderen. Kijkend naar het grote geheel, gaan de meeste taxaties goed en werken taxateurs naar eer en geweten. Desondanks komt het WEW met enige regelmaat taxatierapporten tegen die van twijfelachtige kwaliteit zijn. Om de kwaliteit van het gehele taxatie- en validatieproces te verbeteren, hebben wij als eerste stap 16 verbeterpunten opgesteld. Dit betreft onder andere het gebruik van modelwaardes, de onderbouwing van afwijkingen en het gebruik van referentieobjecten. De validatie moet daarnaast niet alleen zien op het vlak van het proces van taxeren, maar ook op de kwaliteit van de taxatie zelf. Deze verbeterpunten worden unaniem omarmd door de partijen in de taxatie-validatieketen en zullen op korte termijn worden doorgevoerd.

Taxateur onder druk
In het huidige stelsel is het zo dat koper en verkoper éérst overstemming bereiken over de prijs, waarna er een taxatie plaatsvindt in opdracht van de koper. Het nadeel van deze werkwijze is dat alle partijen (koper, verkoper, makelaar en vaak ook de hypotheekadviseur) baat hebben bij de verkoop en dus bij een taxatiewaarde die hoger uitpakt dan de verkoopwaarde. Taxateurs kunnen zich dan ook onder druk gezet voelen om op een bepaalde (hogere) waarde uit te komen. In de praktijk is de overeengekomen verkoopprijs echter vaak een redelijk goede inschatting van de waarde van de woning en komen kopers en verkopers met hun makelaar dus tot redelijke prijzen. Het voordeel is ook dat het verkoopproces soepel verloopt en de zo gewenste financiering mogelijk is.

Eérst onafhankelijke taxatie?
Om de volgende verbeterslag te maken, is het van belang met alle marktpartijen te onderzoeken of een ander taxatieproces mogelijk en wenselijk is. Een idee is om, zodra een woning in de verkoop gaat, éérst een onafhankelijke taxatie te laten plaatsvinden, die inzichtelijk is voor de verkoper, maar ook voor de potentiële koper. Hiermee omzeilen we direct het probleem van dubbele taxatiekosten en de behoefte aan de minder betrouwbare waardeverklaringen. Natuurlijk heeft deze methode consequenties voor het verkoopproces en de vraag is of de voordelen opwegen tegen de mogelijke nadelen. Daarover gaat het WEW graag met alle partijen in gesprek. Tevens richt het WEW zich op het verfijnen van modelmatig taxeren om het taxatieproces verder te optimaliseren. Daarover later meer.

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 

Bericht van het bestuur

3 november 2017 |

 
 
Het Bestuur heeft met grote verbazing kennisgenomen van het artikel “RICS NL pakt maatschappelijk rol op” in het PropertyNL Magazine van 27 oktober 2017 over de RICS en de mededelingen van de heer Maarten Vermeulen.
 
Het Bestuur van NRVT is niet in gesprek met de RICS. Nadat de RICS het vertrouwen in NRVT heeft opgezegd, vlak voor aanvang van de Provada, hebben een drietal RICS-leden die deel uitmaken van de Centrale Raad zich eind juni 2017 verstaan met een vertegenwoordiger van het bestuur van de RICS. Zulks geschiedde op persoonlijke titel met instemming van de Centrale Raad.
 
Daarnaast is met vertegenwoordigers van de grote taxatiekantoren gesproken over een mogelijke bemiddeling vanuit deze kantoren. Wat die bemiddelingspoging heeft opgeleverd, is NRVT niet bekend. Kortom, er vinden thans geen gesprekken plaats op bestuurlijk niveau tussen NRVT en de RICS. Ook de suggestie om te komen tot een splitsing binnen NRVT, waarbij RICS de regulering voor commercieel vastgoed voor haar rekening neemt en NVM de regulering voor de woningmarkt, is NRVT onbekend. Bovendien is dit zeker niet iets dat NRVT voorstaat.
 
 

Nieuw model Taxatierapport woonruimte per 1 april 2018

10 oktober 2017 |

NRVT heeft in samenwerking met CHF, NHG, NVM, VastgoedPRO en VBO Makelaar het nieuwe model Taxatierapport woonruimte april 2018 vastgesteld. Dit model gaat het huidige model Taxatierapport financiering woonruimte van 2017 vervangen.
 
Hier vindt u het nieuwe model Taxatierapport woonruimte dat per 1 april 2018 als voorgeschreven model bij financieringen wordt ingevoerd:

 
Verbeteringen
Het nieuwe model heeft als doel de kwaliteit van taxaties en het validatieproces te verhogen. Verbeteringen die zijn opgenomen, hebben onder andere betrekking op duurzaamheid, de onderbouwingsmethodiek bij de vergelijking met referentieobjecten, het toevoegen van de uniforme meetstaat en uniforme verbouwingsspecificatie als bijlage bij het taxatierapport en het verhogen van de betrouwbaarheid van de modelwaarderapporten. Inmiddels is dit nieuwe model beschikbaar gesteld aan de validatie-instituten en softwareontwikkelaars, zodat zij de taxatiesoftware voor de invoering kunnen aanpassen en testen.
 
Overige modellen per 1 juni 2018
De modellen ‘Taxatierapport bijzonder beheer woonruimte’, ‘Taxatierapport transactie woonruimte individueel’ en ‘Taxatierapport transactie woonruimte complex’ worden uiterlijk 1 december 2017 gepubliceerd, zodat de marktpartijen vanaf dat moment de wijzigingen technisch kunnen implementeren. Op 1 december 2017 kunt u de genoemde modellen vinden op onze website.
 
Meer weten?
De nieuwe modellen zijn ook als onderwerp voor de permanente educatie in het eerste kwartaal 2018 opgenomen. Wij zullen te zijner tijd een nadere toelichting en veelgestelde vragen met antwoorden beschikbaar stellen.
 
Als u nog vragen heeft over de nieuwe modellen, stuur dan een e-mail naar: ec-wonen@nrvt.nl.

 

Zin en onzin over Highest And Best Use

10 oktober 2017 |

Door: drs. P.C. van Arnhem FRICS, onteigeningsdeskundige

 

Register Taxateurs moeten bij hun taxaties rekening houden met het ‘Highest And Best Use’-beginsel (HABU). Waarom eigenlijk en wat is HABU precies?

Wie schrijft het HABU-beginsel voor?
NRVT rept niet over HABU. Althans niet expliciet. Impliciet wel, want NRVT schrijft[1] de toepassing van IVS of EVS voor en daarin is een belangrijke plaats ingeruimd voor HABU. De Nederlandse vakliteratuur vermeldt het beginsel wel uitdrukkelijk. In Taxatieleer Vastgoed[2] wordt het als verplichte stap genoemd, vóór de keuze van de taxatiemethode. Ook het PTA[3] maakt melding van het fenomeen, zij het terloops: “Impliciet zou bij de taxatiewerkzaamheden de afweging gemaakt dienen te worden wat de ‘highest and best useis[4].

Geworteld in Amerika
Het HABU-concept is geworteld in de Amerikaanse taxatiepraktijk en heeft via de International Vaulation Standards een plek gekregen in de Nederlandse regelgeving. In de laatste editie, IVS2017, staat het volgende:

30.4. The Market Value of an asset will reflect its highest and best use. The highest and best use is the use of an asset that maximises its potential and that is possible, legally permissible and financially feasible. The highest and best use may be for continuation of an assets existing use or for some alternative use. This is determined by the use that a market participant would have in mind for the asset when formulating the price that he would be willing to bid.

Optimale aanwending
HABU wordt in het Nederlands vertaald als optimale aanwending”[5]:

De optimale aanwending is daarbij de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object.

De IVS spreekt zelfs over HABU als een zogenoemde “premise of Value” (130.1). Dit is een uitgangspunt dat onlosmakelijk verbonden is aan een waardebasis zoals marktwaarde: de marktwaarde van een object reflecteert (altijd) de optimale aanwending ervan.

Planologie
Er zijn in de IVS twee opmerkelijke bepalingen bij HABU. Allereerst gaat het bij HABU om “the use, from a participant perspective”. Het verkopers- en kopersoogmerk dus. Hoe percipiëren zij bijvoorbeeld de planologie, als ‘legally persmissable’? Vervolgens stelt IVS dat de aannemelijkheid dat de wettelijke bepalingen (planologie) kunnen wijzigen, door de taxateur in beschouwing moet worden genomen. Zo gaat het bij HABU-analyse om meer dan de kille vigerende status van een bestemmingsplan.

Onwennigheid
Highest And best Use is een typisch Amerikaans taxatieverschijnsel. Er wordt voor het eerst melding van gemaakt in 1936[6]. Kort daarna[7] wordt de eerste academische uiteenzetting over HABU gegeven in de VS.De Engelse RICS-traditie, met evenzo oude papieren, kent het beginsel in het geheel niet. In de jaren 1980 komen de twee tradities samen in de eerste International Valuation Standards. Daarin wordt HABU als vanzelfsprekend opgenomen, als, “fundamental and integral part of Market Value estimates”[8], zonder dat de Europeanen goed wisten wat ze ermee aan moesten. In Europa werd HABU dan ook aanvankelijk meer als synoniem voor de residuele waardemethode beschouwd (‘wilt u een Highest And Best Use-taxatie?’). Tot nota bene in de 8e editie (2012) van het Red Book blijft HABU onvermeld.

Botsende taxatieculturen
Het gebrek aan Europese affiniteit met het principe wordt goed geïllustreerd door de opvatting van Tegova over HABU:

(..) sommige taxateurs in Europa krijgen soms (!) de vraag om een vastgoed te taxeren uitgaande van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik ervan. In wezen duidt dit op het gebruik dat feitelijk is toegestaan (..)  Het sluit de verwachtingswaarde die de markt mogelijk zou kunnen toekennen aan het – nog niet aanwezige – potentieel van een object, uit. Deze benadering is derhalve te definiëren als de marktwaarde, begrensd door een uitgangspunt en niet eenvoudigweg als marktwaarde (..)[9]

Volgens de EVS fungeert HABU dus als een set bijzondere uitgangspunten die de marktwaarde beïnvloeden. Onjuist natuurlijk. Marktwaarde ís eenvoudigweg HABU. Sterker nog: het laten varen van HABU berooft marktwaarde van zijn ‘maximerende element’.

De EVS gaat er vervolgens vanuit dat vanwege HABU er – dus – geen sprake zou mogen zijn van verwachtingswaarde[10] (als inbegrepen in/onderdeel van de marktwaarde). Evenzo onjuist. De verwachtingswaarde is gewoon inbegrepen voor zover zij in de kopersmarkt breeduit wordt erkend en gedeeld. Het gaat niet om een rigide juridische lezing van het vigerende bestemmingsplan, maar de aannemelijke wijzigingsmogelijkheden van planologie moeten – in tegenstelling tot wat EVS beweert – absoluut meegenomen worden bij marktwaarde. Iedere taxateur van ruwe bouwgrond weet dit natuurlijk al uit ervaring.

Voilà, één van de weinige keren dat EVS en IVS volkomen tegenstrijdig zijn.

Wat betekent het nu in de praktijk, dat HABU?
Mijns inziens zijn de volgende zaken essentieel:

  1. Marktwaarde is altijd gebaseerd op HABU.
    Aan de geanalyseerde en gekozen HABU ontleent het object zijn hoogste waarde. Of het nu bijvoorbeeld een woning is, die de taxateurs zich ten behoeven van marktwaarde mét uitbouw voorstelt of bijvoorbeeld een single-tenant kantoor dat door de taxateur als multi-tenant gebouw wordt voorgesteld.
  2. Optimalisatiekosten verrekenen
    Als de optimale aanwending een aanpassing betekent op de huidige verschijningsvorm van het object, wordt naast het waarde-verhogende effect van de aanpassing, de kostprijs van de aanpassing natuurlijk verrekend. Residueel rekenen dus.
  3. Wat als ‘Existing Use’ = HABU?
    Als het huidige gebruik van een gebouw tevens het optimale gebruik is, zal de taxateur dat – na onderzoek – moeten vaststellen. Dat ontslaat hem vanzelfsprekend van de plicht om allerlei “alternative uses” door te rekenen. Dit zal bij het merendeel van de taxaties het geval zijn. Keerzijde: een onbesproken/onberedeneerde keuze voor Existing Use betekent dat niet automatisch de marktwaarde wordt bepaald!
  4. Scenarioanalyse
    In de andere gevallen vergt een marktwaardetaxatie een Highest And best Use-analyse, met alle (markt)analyses van dien. En ja, dit neem de vorm aan van scenarioanalyse. Waar HABU er echt toe doet geldt: taxeren = scenarioanalyse.
  5. “Gebruik” is vanuit kopersperspectief
    Wat beschouwt hij als een doelmatige, winstgevende, realistische en toegelaten aanwending? De gegadigde koper zal zich niet baseren op theorie, maar de diverse risico’s die aan het realiseren van het alternatieve gebruik verbonden zijn mede in ogenschouw nemen. Ziedaar: niet alleen ‘highest’, ook ‘best’.
  6. Niet strikt juridisch, aannemelijk
    Optimale aanwending beperkt zich niet tot de vigerende juridische status (van bijvoorbeeld bestemmingen, vergunningen of overheidsbeleid). Er is – in tegenstelling tot wat de EVS dicteert – wel degelijk ruimte voor het meenemen van toekomstige, nog niet geheel zekere, ontwikkelingen (lees: verwachtingswaarde).
  7. Keuze HABU vóór keuze taxatiemethode
    De HABU-keuze vindt plaats vóór de selectie van de taxatiemethode. Om in het eerdere voorbeeld te blijven: de keuze voor NAR/BAR (resp. DCF) vindt plaats ná de keuze voor een single-tenant (resp. multi-tenant) gebruik.

 
Extra werkdruk?
Betekent de HABU-analyse nu weer een extra juk op de schouders van de taxateurs? Naar mijn smaak zeer beperkt. Wanneer de huidige aanwending tevens de optimale is, wordt geen extra inspanning gevraagd, slechts een (gemotiveerde) vaststelling. Wanneer dit niet zo is, doet de taxateur wat hij – als het goed is – altijd al deed: eerst (markt)onderzoek, vervolgens scenarioanalyse en tot slot een beredeneerde taxatiekeuze.

Highest And Best Use is een blijvertje.
 
 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 


[1] in o.a. art 7.1 van het Reglement Bedrijfsmatig vastgoed van 15-7-2017
[2] Taxatieleer Vastgoed I, Van Arnhem, Berkhout en Ten Have, Noordhoff, Groningen, 6e ed. 2013,
[3] Goed gewaardeerd vastgoed, 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten, Platform Taxateurs en Accountants, NBA Amsterdam, 2013. ‘Het PTA’ vormde de basis voor de latere NRVT-reglementen.
[4] Het PTA neemt HABU op omdat de internationale accounting standards, de IFRS, het HABU-principe verplicht stellen bij de waardering van activa naar fair value (IFRS13.27A).
[5] Sinds Taxatieleer Vastgoed, G. ten Have, 2002, 3e ed., par. 10.1, pag. 270.
[6] Appraisal Journal 1936, pag. 122
[7] M. Ashton, Highest And Best Use, Appraisal Journal, 1939, pag. 54
[8] IVS2003, 6.7
[9] EVS2016 / 5.3.7
[10] Benaming in EVS2012, art. 5.4.4: Hope value (sometimes called future value): “used to describe an uplift in value which the market is willing to pay in the hope of a higher value use or development opportunity being achievable than is currently permitted under development control, existing infrastructure constraints or other limitations currently in place”.

 

Inflatiescenario oktober 2017

2 oktober 2017 |

Taxateurs die in het kader van de Vastgoedindex taxaties uitvoeren, verwerken het inflatiescenario in de DCF-methode. De volgende meest recente percentages worden daarvoor gebruikt:

De volgende cijfers geven een gemiddelde verwachting voor de inflatie weer, bestemd voor de input van een 10-jaars respectievelijk 15-jaars DCF-model.

Deze cijfers worden elk jaar geactualiseerd en gepubliceerd door het NRVT.

Bericht van het Bestuur

19 juni 2017 |

Het zal u niet zijn ontgaan dat het NRVT, na een aarzelende start in 2016, ook nog eens een roerig eerste halfjaar 2017 achter de rug heeft. Deze reuring heeft ertoe geleid dat het Bestuur een memorandum aan de Centrale Raad heeft toegezonden de dato 31 mei 2017 met als onderwerp: “Nadere update”.
>> Memorandum “Nadere update”

(AFM geeft geen toestemming voor publicatie van de bijlagen i en j in het memorandum)

Inmiddels is gebleken dat, ondanks de reuring, er grote vooruitgang is geboekt. In dit bericht geven wij u een korte samenvatting van de recente ontwikkelingen.

Periodiek overleg met brancheorganisaties
Het Bestuur en de brancheorganisaties zijn begin dit jaar overeengekomen om  in de vorm van een zogenaamde “ronde tafel” periodiek informeel overleg met elkaar te hebben. In het eerste halfjaar 2017 heeft dit informeel overleg twee keer plaats gevonden. In het memorandum “Nadere update” kunt u daar het nodige over lezen. De brancheorganisaties zijn als Betrokken Partijen vertegenwoordigd in de Centrale Raad.

Periodiek overleg met opdrachtgevers
Naast de brancheorganisaties zijn ook de opdrachtgevers als Betrokken Partijen in de Centrale Raad vertegenwoordigd. Besloten is om ook met de opdrachtgevers een periodiek informeel overleg te hebben. Het eerste ronde tafel-overleg met de opdrachtgevers heeft plaats gevonden op 15 juni 2017, voorafgaand aan de vergadering van de Centrale Raad.

Brief AFM/DNB
Woensdagavond 14 juni 2017 ontving het Bestuur een brief van AFM en DNB, met het verzoek om deze brief te delen met de Centrale Raad. Dit is gebeurd.
>> Brief AFM/DNB

Het zal u duidelijk zijn dat bij de bespreking van het memorandum “Nadere update” ook de brief van AFM/DNB uitvoerig aan de orde is geweest. De brief is zowel in het ronde tafel-overleg met de opdrachtgevers als de vergadering van de Centrale Raad. De uitkomst van de discussie hierover is vastgelegd in een verklaring van de Centrale Raad luidende:

De Centrale Raad spreekt het vertrouwen uit over het NRVT

Op donderdagmiddag 15 juni heeft de Centrale Raad haar vertrouwen en steun uitgesproken in het NRVT en het NRVT-bestuur. Dit heeft de Centrale Raad gedaan naar aanleiding van de brief van de AFM/DNB van 14 juni 2017. De Centrale Raad is het regelgevende orgaan van het NRVT, bestaande uit vertegenwoordigers van opdrachtgevers en brancheorganisaties, en uit vertegenwoordigers van andere belanghebbende partijen alsmede de voorzitters van de Expertcommissies als adviserende leden. De vertegenwoordigers van de opdrachtgevers in de Centrale Raad zien dat er dankzij het NRVT in de afgelopen anderhalf jaar significante verbeteringen optreden in de kwaliteit van de taxaties en de taxatierapporten. 

Op initiatief van de vertegenwoordigers van de opdrachtgevers in de Centrale Raad, heeft de vergadering unaniem het volgende aangegeven:

De Centrale Raad: 

  • ondersteunt het NRVT als hèt instituut voor regulering van de taxateurs en voor de kwaliteit van de dienstverlening door taxateurs;

  • onderschrijft het beleid van het NRVT en de ontwikkelingen die plaatsvinden;

  • spreekt het vertrouwen uit in het huidige interim-bestuur;

  • ziet dat er in de afgelopen anderhalf jaar significante verbeteringen in de kwaliteit van de taxaties en de taxatierapporten zijn opgetreden;

  • spreekt zijn waardering uit voor de voortgang die gemaakt is en wordt, op onder meer het gebied van Permanente Educatie, Doorlopend Toezicht, Jaarverslaggeving, de statuten en het in lijn brengen van de regelgeving met de internationale standaarden;

  • onderkent dat de huidige inkomsten van het NRVT op termijn niet toereikend zijn om adequaat doorlopend toezicht in te richten;

  • is van mening dat er één tuchtcollege voor NRVT-taxaties dient te blijven, waarbij de verdere ontwikkeling in samenspraak met de bestaande tuchtcolleges dient plaats te vinden;

  • is van mening dat de kaderstelling van de Permanente Educatie een taak van het NRVT is;

  • betreurt en veroordeelt de recente actie van het bestuur van RICS Nederland om het vertrouwen in de NRVT op te zeggen.

In de vergadering van de Centrale Raad van 15 juni 2017 zijn verder nog een aantal belangrijke besluiten genomen.

STATUTEN
In de vergaderingen van de Centrale Raad van december 2016, februari 2017 en april 2017 is het onderwerp “statutenwijziging” uitvoerig met het Bestuur besproken. Dit was een complex en weerbarstig onderwerp.

In de vergadering van vorige week is het concept van een integrale statutenwijziging definitief vastgesteld. Het Bestuur zal in zijn vergadering van 21 juni tot deze wijziging besluiten, waarna de akte nog deze maand door de notaris kan worden gepasseerd. Met deze statuten wijziging zijn dan de nodige “weef- en constructiefouten“ gerepareerd. Voorts zijn de profielschetsen voor bestuurders en de te rekruteren leden van de Raad van Toezicht door de Centrale Raad geaccordeerd.

Nadat de akte is gepasseerd, zullen de oude statuten op de website worden vervangen door de nieuwe en zullen ook de nieuwe profielschetsen op de website worden gepubliceerd. Bovendien kan vervolgens worden aangevangen met het aanpassen van (huishoudelijke) reglementen.

BEROEPS- EN GEDRAGSREGELS, (KAMER) REGLEMENTEN
Over de professionele regelgeving zijn na vaststelling in 2015 de nodige vragen gerezen. De kanttekeningen betroffen twee aspecten:

  1. Diverse omissies en onduidelijkheden vragen om een correctie of een verduidelijking. Ook wel aangeduid als “het laaghangend fruit”.
  2. De regelgeving is te gedetailleerd; deze dient “principle based” te worden geredigeerd, waarbij moet worden aangesloten bij de internationale standaarden IVS en EVS.  Ook wel aangeduid als “het hooghangend fruit”.

Ad1.
Door het Bureau en de Expertcommissies is het laaghangende fruit in kaart gebracht en zijn de voorstellen voor herstel of verduidelijking verwoord. Dit is gebeurd in een voorstel aan de Centrale Raad de dato 8 juni 2017. Dit is een arbeidsintensieve klus geweest en het Bestuur spreekt bij deze grote waardering uit voor de Expertcommissies die hier veel aandacht aan hebben besteed. De Centrale Raad heeft de voorgestelde wijzigingen vastgesteld. Het Bestuur zal in zijn komende vergadering deze wijzigingen goedkeuren. Vervolgens zullen de nieuwe teksten van de gewijzigde regelgeving op de website worden geplaatst.
>> Voorstel Laaghangend fruit

Ad2.
Het overschakelen naar “principle based” regelgeving, aanhakend bij de geldende internationale standaarden is natuurlijk makkelijker gezegd dan gedaan. Vandaar dat het Bestuur in overleg met de Centrale Raad aan prof. dr. Tom Berkhout MRE MRICS van de Nyenrode Business Universiteit opdracht heeft gegeven om onderzoek te doen. Dit heeft geresulteerd in een door hem opgestelde Contourenschets de dato 9 juni 2017, die hij in de Centrale Raad heeft gepresenteerd. Deze contourenschets is gepubliceerd op onze website. De Centrale Raad heeft de complimenten aan Tom Berkhout uitgesproken over dit rapport. De Centrale Raad heeft ook (unaniem) ingestemd met de contourenschets en het Bestuur verzocht om conform de daarin aangegeven lijn tot aanpassing van de regelgeving over te gaan. Het Bestuur heeft de ambitie om eind 2017 een concept voor de nieuwe regelgeving te presenteren.
>> Contourenschets

DOORLOPEND TOEZICHT
AFM en DNB hebben NRVT in februari mondeling verzocht om uiterlijk medio mei een “blauwdruk” voor het Doorlopend Toezicht te presenteren. Door het Bestuur is toen gesteld dat dit ambitieus is, maar alle inspanningen zullen daarop gericht zijn. Een voorstel dat verdergaat dan een blauwdruk is op 11 mei aan AFM overgelegd en besproken. Het voorstel is op 15 juni jl. in de Centrale Raad ingebracht.
>> Notitie Doorlopend Toezicht

Om dit onderwerp voortvarend aan te pakken en uit te voeren is het Bureau uitgebreid met twee medewerkers Pieter Dinkelman (Coördinator Doorlopend Toezicht) en Jeroen Fransz (medewerker Doorlopend Toezicht). Inmiddels is het NRVT begonnen met de eerste fase van Doorlopend Toezicht.

Verder spelen er nog een paar onderwerpen:

  • Brief AFM; deze zal separaat worden beantwoord. Het antwoord zal op onze website worden geplaatst. Het Bestuur zal dit op korte termijn uitvoeren.
  • Brief Grote Kantoren; deze brief is een bijlage bij het memorandum “Nadere update”; de voorlopige beantwoording wordt als voldoende beschouwd; het bestuur zal het initiatief nemen om tot een informele Grote Kantoren-overleg te komen.

Tenslotte willen wij u erop wijzen dat de opdrachtgevers duidelijk hebben uitgesproken dat de kwaliteit van de dienstverlening door de taxateurs aangesloten bij NRVT significant is verbeterd. Een mooi compliment voor u!

Hamith Breedveld, interim-bestuursvoorzitter

Handreiking Aannemelijkheidsverklaring

21 december 2016 |

Handreiking Aannemelijkheidsverklaring: Taxeren van portefeuilles van woningcorporaties in het kader van de jaarrekening

Het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ biedt woningcorporaties en taxateurs handvatten om tot waardering van hun vastgoedportefeuilles op marktwaarde te komen. Register-Taxateurs die opdracht voor dergelijke portefeuilletaxaties ontvangen, kunnen gevraagd worden een Aannemelijkheidsverklaring voor een gedeelte van de portefeuille af te geven.

De Aannemelijkheidsverklaring is in strikte zin geen professionele taxatiedienst, zoals gedefinieerd in de reglementen van het NRVT. Het NRVT heeft in overleg met het Ministerie en andere belanghebbenden het tijdelijk toepassen van deze werkwijze toegestaan voor de bij haar geregistreerde taxateurs, die zich met deze taxatiewerkzaamheden bezighouden.

LET OP! de Aannemelijkheidsverklaring is enkel tijdelijk van toepassing op portefeuilletaxaties ten behoeve van de jaarrekening van woningcorporaties, conform het ‘Handboek modelmatig waarderen’. Voor alle overige waarderingen is het gebruik niet toegestaan!

Wanneer u als taxateur wordt gevraagd om een Aannemelijkheidsverklaring, dient u dit direct te melden bij het NRVT. Dit kan telefonisch (010- 212 4685) of per e-mail (info@nrvt.nl). Het NRVT registreert deze aantekening. Bij doorlopend toezicht van het NRVT, houdt het NRVT hier rekening mee.

In de Handreiking Aannemelijkheidsverklaring vindt u instructies en meer informatie over hoe het NRVT met de aannemelijkheidsverklaring omgaat. Daarnaast vindt u ook informatie op de website www.woningwet2015.nl.

Bericht van het bestuur

12 december 2016 |

 

 

Ik heb beloofd u op de hoogte te houden van de ontwikkelingen binnen het NRVT. Dat is des te meer belangrijk, omdat nog veel activiteiten die zijn gericht op het realiseren van de ambities van het NRVT nog niet zichtbaar zijn voor alle geregistreerde taxateurs en andere belanghebbende partijen.

Het tijdelijk bestuur bestaande uit Aart Hordijk, Ed Schless en ik, zit nu drie maanden in het zadel. Achter de schermen hebben we inmiddels een aantal belangrijke stappen gezet die de basis moeten vormen voor het functioneren van het NRVT. Ik geef u in dit bericht een beknopt overzicht hiervan.

Afspraken met de Centrale Raad
Met de Centrale Raad heeft het tijdelijk bestuur op 24 november 2016 aan de hand van een houtskoolschets gesproken over de bestuurlijke inrichting (governance) van het NRVT. De Centrale Raad heeft ingestemd met de richting hiervan, dat moet leiden tot een statutenwijziging en de benoeming van een definitief bestuur in april 2017. Onderdeel van de houtskoolschets is dat de mogelijkheid wordt bezien van een Raad van Toezicht, dat toezicht houdt op zowel het NRVT als op de Stichting Tuchtrechtspraak NRVT. In het verlengde hiervan heeft de Centrale Raad ons het mandaat gegeven, in de huidige formatie het tijdelijk bestuur tot in elk geval april 2017 te continueren.

Actieplannen
Voorts hebben wij met de Centrale Raad ons actieplan besproken, dat bestaat uit de volgende onderdelen:

  • Ontwikkelingsprogramma organisatie NRVT (korte toelichting klik hier);
  • Permanente Educatie 2017;
  • Doorlopend Toezicht (korte toelichting klik hier).

De Centrale Raad heeft met genoegen kennis genomen van de inhoud van deze plannen.

Financiën
Ook op het terrein van de financiën zijn de afgelopen weken belangrijke stappen gezet. De door het vorig bestuur vastgestelde jaarrekening met een negatieve accountantsverklaring is herroepen en vervangen door een nieuwe jaarrekening met een goedkeurende accountantsverklaring. Ook het bestuursverslag is gewijzigd. Deze stukken staan inmiddels op de website. Klik hier.

Voorts wordt momenteel de begroting voor 2017 afgerond. Deze zal onderwerp van gesprek zijn tijdens de komende vergadering van de Centrale Raad op 15 december 2016. Daarna zullen wij op basis hiervan de tarieven voor 2017 vaststellen. De tarieven voor 2017 zullen wij uiteraard bij de presentatie hiervan onderbouwen.

Begin 2017 zullen wij starten met het opstellen van het jaarverslag 2016.

Slot
Er is dus al veel gebeurd in de afgelopen drie maanden en de komende periode zit nog vol uitdagingen. Dat hoort bij een startende organisatie met hoge ambities en een groot publiek belang. We gaan ervoor en ik blijf u op hoogte houden van de ontwikkelingen.

Hamith Breedveld, interim-bestuursvoorzitter