Evaluatie model Taxatierapport woonruimte

4 juni 2018 |

Het nieuwe model Taxatierapport woonruimte is bijna twee maanden in gebruik. De brancheorganisaties, validatie-instituten en NRVT hebben sinds de invoering van dit nieuwe model Taxatierapport veel reacties uit de praktijk ontvangen. NRVT heeft hierover inmiddels overleg gevoerd met alle betrokken partijen. Tijdens dit evaluatieoverleg hebben de betrokkenen de belangrijkste knelpunten besproken. We zetten de uitkomsten voor u op een rij. Ook zullen we een aantal punten waar we vragen over kregen, extra toelichten.
 

Verbeteringen

De volgende punten zijn in gang gezet ter verbetering:

  • Funderingsviewer (indicatieve aandachtsgebieden) voorlopig niet meer verplicht. Het blijft echter wel uw plicht als taxateur om altijd een gedegen funderingsonderzoek uit te voeren. De Funderingsviewer geeft een algemeen beeld van de bodemgesteldheid en de ouderdom van de objecten in de gekozen postcode, maar geen actueel beeld van de fundering van een woning. Zolang de funderingsviewer niet de gewenste kwaliteit biedt, is het niet verplicht deze als bijlage toe te voegen. Daarom is in het taxatierapport bij vraag H.3.a.1. de keuze gewijzigd van ‘Ja’ naar ‘Nee/ja’. We treden in contact met het KCAF om de gesignaleerde punten te bespreken. Klik hier voor het aangepaste Model Taxatierapport woonruimte >>
  • Referentievergelijker: Het invoeren van een toelichting bij de referentieobjecten is niet meer verplicht wanneer een kenmerk ‘vergelijkbaar’ (geel gemarkeerd) is.
  • Verbetering taxatiesoftware: Validatie-instituten hebben aangegeven dat zij een aantal verbeteringen in hun software aanbrengen (of al aangebracht hebben) om het invoeren van de rapportgegevens efficiënter te laten verlopen en een aantal bijlages automatisch te laten genereren.
  • Bijlage energiebesparende voorzieningen: Als vastgoedtaxateur wordt er niet van u verwacht dat u advies geeft over energiebesparende voorzieningen. U geeft in de bijlage energiebesparende voorzieningen dan ook alleen aan welke aanvullende energiebesparende maatregel(en) mogelijk zinvol is/zijn. Het aanmaken van de bijlage energiebesparende voorzieningen in PDF wordt verder geoptimaliseerd binnen de taxatiesoftware.
  • Uniforme meetstaat: Dit is een verplichte bijlage bij het taxatierapport. Het aanmaken van deze pdf-bijlage wordt waar mogelijk verder geautomatiseerd. Realiseert u zich daarbij dat u als enige verantwoordelijk bent voor het juist invoeren van de meetgegevens in het taxatierapport. Ook wanneer u het opmeten uitbesteedt aan een derde partij.

 

Verduidelijkingen

Een aantal punten willen we graag extra toelichten en verduidelijken, omdat hier veel vragen over gesteld zijn:

  • Het wel/niet moeten toevoegen van de koopovereenkomst als bijlage. De koopovereenkomst is geen verplichte of overige bijlage, tenzij:
    • opdrachtgever in de opdrachtvoorwaarden heeft verklaard dat er bij de koop/verkoop afspraken zijn gemaakt die van invloed kunnen zijn op de (toekomstige) marktwaarde van het object. Dit moet u ook in uw taxatierapport vermelden. Daarbij voegt u de koopovereenkomst toe als bijlage. In deze situatie dient u naast de marktwaarde ook een marktwaarde met het opgegeven bijzondere uitgangspunt in uw taxatierapport op te nemen.
    • u inhoudelijke bepalingen uit de koopakte hebt gebruikt ter onderbouwing van de waardering of beantwoording van vragen in het rapport.
    • verkoper een niet-natuurlijk persoon is en/of er sprake is van doorverkoop binnen de termijn van 1 jaar.
  • Onderbouwing marktwaarde met referentieobjecten: In de referentievergelijker onderbouwt u de waarde met (tenminste) 3 eigen referenties. Hierbij gaat u primair uit van de waarde waarop de uiteindelijke financiering wordt gebaseerd. Wanneer er dus sprake is van het vernieuwen of verbeteren van de bestaande situatie, bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen, onderbouwt u altijd de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt in de (eerste) referentievergelijker.
    Is de afwijking tussen de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt en de marktwaarde 4,0% of meer, met een minimum van € 10.000,–, dan onderbouwt u ook de marktwaarde met 3 referentieobjecten in de (tweede) referentievergelijker. Dit mogen dezelfde zijn als de referentieobjecten die u voor de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt gebruikt. Eventuele afwijkende kenmerken vermeldt u daarbij in de referentievergelijker.
  • VvE geen MJOP en geen polis met herbouwwaarde. In dit geval staat in het taxatierapport bij vraag F.8. ‘Ja’. Uw opdrachtgever moet zich daarbij wel realiseren dat geldverstrekkers zullen oordelen dat er sprake is van een niet-actieve VvE. Het taxatierapport zal dan voor de financiering wellicht geen waarde meer hebben daar geldverstrekkers een opstalverzekering eisen. Uw opdrachtgever/verkopend makelaar/administrateur VvE moet u deze informatie kunnen verstrekken. Als een appartementencomplex geen actieve VvE heeft, dan is er waarschijnlijk ook geen woonhuis- of opstalverzekering afgesloten voor het gebouw met alle risico’s van dien.
  • Bodeminformatie en bestemmingsplankaart: Het opnemen van deze informatie is essentieel voor het taxatierapport. In de praktijk blijkt dat deze informatie niet altijd direct of snel toegankelijk is in een beperkt aantal gebieden/gemeentes. Het kost u dan meer tijd om de informatie te verkrijgen en dit kan gevolgen hebben voor uw doorlooptijd tot oplevering van het taxatierapport. Als taxateur kent u uw werkgebied uiteraard goed. Als u dit probleem herkent, stelt u bij ontvangst van de opdracht de betrokkenen dan op de hoogte van dit probleem.
  • Energiebeparingsverkenner: Zodra er energiebesparende voorzieningen worden getroffen is het toevoegen van deze bijlage verplicht. De Energiebesparingsverkenner is ontwikkeld door RVO (de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en aangepast in overleg met de brancheorganisaties. De verkenner geeft snel en makkelijk inzicht in de mogelijkheden en illustreert de effecten van energiebesparende maatregelen op de energiekosten en de energetische kwaliteit van de woning(en). De getoonde energielabels, Energie-Indexen of BENG waardes worden altijd berekend aan de hand van de standaardwaarden, onafhankelijk van de ingevulde woninggrootte en het aantal personen. De overige uitgangspunten zullen– omdat ze gestandaardiseerd zijn – niet altijd precies overeenkomen met de werkelijke situatie. De resultaten van de verkenner zijn daarom uitdrukkelijk indicatief, maar geven wel een goed beeld van de mogelijkheden en de financiële effecten van energiebesparende maatregelen. Het blijft aan u als taxateur om zelf de meerwaarde van de getaxeerde energiebesparende voorzieningen te bepalen.

 
Heeft u nog vragen?
Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd over de evaluatie van het model taxatierapport. Als u nog vragen heeft, stuur dan een e-mail naar info@nrvt.nl. Wij helpen u graag verder.

Introductie van de Vakgroep modelmatig waarderen

12 maart 2018 |

Sinds begin 2018 bestaat binnen NRVT de Vakgroep modelmatig waarderen. Wij willen ons graag voorstellen als nieuwe vakgroep en vertellen wat u de komende tijd van ons kunt verwachten.

 

Het vak van taxateur verandert

De beschikbaarheid van grote hoeveelheden (markt-)gegevens, bijvoorbeeld via internet, maken het mogelijk om bij de taxatie veel meer onderbouwende marktgegevens te gebruiken dan vroeger. Wanneer je zoveel informatie gebruikt, is de computer een onmisbaar hulpmiddel. Daarom gebruikt tegenwoordig iedere taxateur bij zijn of haar taxaties op één of andere manier een taxatiemodel.

Betekent dit nu dat iedere taxateur ook bij de nieuwe Vakgroep modelmatig waarderen moet aansluiten? Nee, dat is niet het idee van de vakgroep. Elk van de werkkamers besteedt voldoende aandacht aan de inzet van taxatiemodellen bij de werkzaamheden van de taxateur. Door de technische ontwikkelingen en de verwachtingen van opdrachtgevers zal dat de komende tijd zeker nog toenemen.

Taxateurs die zelf taxatiemodellen opstellen, inrichten of verfijnen

De Vakgroep modelmatig waarderen is vooral gericht op die groep taxateurs die zelf taxatiemodellen opstellen, inrichten of verfijnen (we noemen dat vaak kalibreren van het model). Dat zijn taxateurs die bijvoorbeeld modellen gebruiken om marktanalyses uit te voeren voor banken of taxateurs die grote aantallen WOZ-taxaties moeten opleveren voor gemeenten. Het inrichten en verfijnen van deze modellen, maar vooral ook de kwaliteitsbeoordeling van modellen, vergt veel kennis van wiskunde en statistiek. Daarom zien we in de praktijk dat het inrichten van modellen vaker gebeurt door econometristen en statistici, dan taxateurs. Wij van de Vakgroep modelmatig waarderen betreuren dat. Juist bij het inrichten, verfijnen en beoordelen van een taxatiemodel moet je kennis hebben van vastgoed, de vastgoedmarkt en taxatiemethoden. Daarom zijn we blij dat binnen NRVT de specialiteit modelmatige waardebepaling nu een plek heeft gekregen ‘tussen de taxateurs’ met het uitgangspunt dat om een goed taxatiemodel te maken of te beoordelen je eerst een goede taxateur moet zijn.

Gezamenlijk professionaliseren

Taxateurs die ingeschreven zijn in één van de werkkamers, kunnen zich ook aansluiten bij de Vakgroep modelmatig waarderen. Deze vakgroep biedt ingeschreven taxateurs de mogelijkheid om specifieke cursussen etc. te volgen. Maar de vakgroep biedt ook de mogelijkheid om met andere taxateurs gezamenlijk te werken aan het verder professionaliseren van de modelmatige waardebepaling in Nederland.

De komende tijd gaat de werkgroep van de Vakgroep modelmatig waarderen vorm geven aan deze nieuwe rol van NRVT. De werkgroep bestaat op dit moment uit Rolf de Groot, Raymond Havekes, Anthonie Leseman en ondergetekende.

Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.

Ruud Kathmann

Voorzitter werkgroep modelmatig waarderen

Laat validatie geen blok aan het been zijn bij taxatie landgoederen

8 maart 2018 |

Door: Ing. J.H. Willemink R.T., rentmeester bij de Verhagen Groep te Oud-Beijerland

 

Als rentmeester werd in 2016 mijn expertise gevraagd voor de volgende opdracht: een uitgebreid advies en taxatie van een woning die deel uitmaakt van een landgoed dat gerangschikt is onder de Natuurschoonwet 1928. De woning staat bovendien op grond die in erfpacht is uitgegeven. Mijn opdrachtgever vroeg specifiek om een NVR rentmeester die geregistreerd is bij NRVT, omdat een plaatselijke makelaar te weinig kennis heeft van de combinatie NSW en erfpacht.

Taxatierapport afgewezen

Het betrof een complexe opdracht, die ik dankzij mijn ervaring op deskundige wijze kon uitvoeren. De opdrachtgever zou mijn adviezen volledig volgen. Echter, bij het laatste onderdeel liep het spaak: de betreffende bank verleende de benodigde financiering niet omdat mijn opdrachtgever geen door de NWWI gevalideerd taxatierapport kon overleggen.

Een vreemde situatie: het taxatiewerk van de meest geschikte taxateur, die inhoudelijk voldoende onderlegd is, kon niet ingezet worden om financiering te krijgen. In deze complexe situatie is validatie echter niet mogelijk. Bij een woning met bestemming landgoed zou validatie, net als bij agrarische woningen, niet nodig moeten zijn.

Handelen naar Handreiking

Inmiddels heb ik van NRVT de Handreiking Grenzen aan Validaties ontvangen. Hierin staat beschreven in welke situaties validatie al dan niet van toepassing is. Dat is mooi, maar dan zijn we er naar mijn mening nog niet. Banken moeten daar ook naar handelen. Zij bepalen immers de criteria die zij hanteren voor het accepteren van een taxatierapport. Wanneer validatie niet nodig is, mogen geldverstrekkers dit ook niet eisen. Er ligt een taak voor NRVT om banken hiervan te doordringen. Lukt dat niet, dan zal veel kwaliteit verloren gaan. Dit staat haaks staat op het doel van registratie en validatie: de kwaliteit van taxaties waarborgen.

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 

Terug in de tijd: Neerlands oudste taxatiestandaard

22 januari 2018 |

Door: drs. P.C. van Arnhem FRICS, registertaxateur en onteigeningsdeskundige

 

Ik neem u graag mee terug in de tijd, met een kijkje in de oudste Nederlandse taxatiestandaard. Deze spelregels voor taxateurs uit 1812 zijn verrassend actueel en doen niet onder voor de huidige gedrags- en beroepsregels.

Invoering kadaster

In 1812 werd bij keizerlijk decreet het kadaster ingevoerd in Nederland, met als eerste doel het heffen van belastingen. Onder Koning Willem I werd de grondboekhouding in 1832 voltooid. Ze bleek een succes. Bij invoering van het Burgerlijk Wetboek in 1838 werd het kadaster bovendien gekoppeld aan eigendomsoverdrachten en hypotheken.

Méthodique Verzameling: de eerste taxatieregels

Om een eerlijke waardebepaling te bereiken, werd een uitgebreide set taxatieregels geïntroduceerd, onder de naam Méthodique Verzameling. Deze regels werden overgenomen uit Frankrijk, waar ze als ‘Recueil Méthodique’ al in 1808 waren ingevoerd.

De Méthodique Verzameling omvat maar liefst 1.144 artikelen. Het kent een buitengewone mate van detail en is sterk gericht op gelijke behandeling, met name door het inperken van de subjectiviteit van de taxateur.

Tegelijkertijd is het onderdeel over taxaties in dit boekwerk een – tot op heden – volkomen onbelicht hoofdstuk in de historisch-economische literatuur.

Massale waardebepaling

Ten behoeve van de benodigde massale waardebepaling, werden classificaties van vastgoedobjecten gemaakt. Vervolgens gingen schattingscommissies aan het werk.

Zij kozen per klasse een representatief voorbeeldobject en bepaalden voor elke referentie de opbrengsten op basis van marktprijzen over 15 jaar. De twee ‘beste’ en twee ‘slechtste’ gingen eraf. Voor ‘betimmerde’ eigendommen hield men de gemiddelde huurwaarde over 10 jaar aan. Kerken, overheden, scholen en armenzorg waren vrijgesteld.

De totale belastingopbrengst in 1832 was acht miljoen gulden.

Voorbeelden uit de Methodique Verzameling

Hierna volgen een paar voorbeelden van de toenmalige beroepsregels voor de vastgoedtaxateur. Ze zijn anno 2017 nog uiterst actueel.

Allereerst is de objectiviteitseis – art. 16 van de Algemene gedrags- en beroepsregels van NRVT – prachtig verwoord:

 

332. Ieder taxateur moet zich deze beginselen wel in

het hoofd prenten en tot zich zelven zeggen: ,,In‐

,, dien ik eigenaar van dat goed ware, zou ik het‐

,, zelve redelijker wijze voor zoo veel kunnen ver‐

,, huren, of, indien ik in het geval was pachter

,, daarvan te zijn, dan zou ik er de som van . . . .

,, voor willen geven,” dat is te zeggen, zoodanigen

prijs, als waarvoor deze eigendom verpacht

zou worden, bijaldien de eigenaar, tot de bebouwing

van denzelven, noch getimmerten, noch beesten,

noch ploeggereedschap, noch zaad zou leveren,

doch gehouden zou zijn er de verponding van

te betalen.

 

De taxatie, van allen persoonlijken invloed vrij.

415. Daardoor is de taxatie voor allen invloed,

voor alle hartstogten beveiligd.


Over – wat in NRVT termen heet – maatschappelijk en economisch vertrouwen:

 

Prijsselijk gedrag der taxateurs.

420. De reeds gebezigde taxateurs hebben, tot

heden toe, over het algemeen, het openbaar vertrouwen

geregtvaardigd; de eigenaars hebben de

regtvaardigheid hunner bewerkingen erkend.

 

Meer ‘Algemene gedrags- en beroepsregels’ van die tijd:

 

Gelijkheid der taxatien

421. Ééne vrees slechts heeft zich opgedaan; ieder

kanton, iedere gemeente, zich regtvaardig begroot

achtende, heeft schijnen te vrezen, dat men

niet overal met dezelfde goede trouw en met dezelfde

naauwkeurigheid te werk ging.

Maar juist om dat die vrees algemeen is, vervalt

zij van zelve; zij wordt eervol voor het corps der

taxateurs en geruststellend voor alle de belastingschuldigen.

 

Belang van den taxateur om regelmatig te werk te gaan.

1113. Met de grootste zorgvuldigheid uit de kundigste

landmeters en eerlijkste mannen uitgekipt,

vreemd in het kanton, waarin bij arbeid,

heeft hij er geen belang bij,

noch om de taxatien te vergrooten, noch

om dezelve te verminderen. Zijn eenig belang is,

wel te handelen, in de vrees van zijnen arbeid te

zien verwerpen en om er te gelijker tijd de belooning

en de verdienste van te verliezen.

 

Ons taxatievak is ontsproten aan de landmeetkunde. Wellicht heten onze collega’s daarom in Engeland ook nu nog ‘surveyors’ en in België ‘landmeters-experten’.

Taxatie en onpartijdigheid waren ook in oude tijden één op één met elkaar verbonden:

 

Voorzorgen, om de getrouwheid der taxatien te verzekeren.

1114. Maar het zou daarenboven zeer moeijelijk

voor de taxateurs zijn, om zich van de onpartijdigheid

te verwijderen; door eene meenigte opgaven gedwongen;

in alle zijne werken door de controleurs

verzeld; genoodzaakt, om stap voor stap de instructien

te volgen

 

De Wetgever was zich in 1812 terdege bewust van wat wij nu zouden noemen ‘de ‘uncertainty’-problematiek’:

 

Zwarigheid der taxatie.

412. Deze taxatie der inkomsten, wezenlijk moeijelijk

in haar zelve, schijnt zulks nog meer in de

begrippen; de landmeter, welke iederen eigendom,

zoo als hij dien op het terrein ziet liggen, meet en

op het plan brengt, gaat volgens wiskunstige waarheden

te werk; de taxateur, belast met het begrooten

van een inkomen, dat zich aan zijn gezigt onttrekt,

schijnt meer aan het willekeurige overgegeven

te wezen.

 

Meer ‘art’ dan ‘science‘ dus. Het navolgende is interessant in het kader van de huidige rule-based / principle-based discussie binnen NRVT:

 

De taxatie rust op vaste grondslagen.

413. Bijaldien middelerwijl de taxatie op geene

zulke vaste, baarblijkelijke gronden als de landmeting

kan rusten, zoo is het echter mogelijk, dezelve

eenen zoodanigen gang te schetsen, dat de taxateur

door de handelwijzen zelve, die hij volgt, tot

de waarheid geleid wordt, en dat het vertrouwen,

hetwelk zijn ambt kan inboezemen, nog door de

operatie in haar zelve geregtvaardigd wordt.

 

Taxeren heeft voorts van doen met ervaring:

 

Voorkeur, aan reeds gebezigde taxateurs gegeven.

484. Men bezigt, bij voorkeur, de zoodanige,

welke reeds aan de taxatie geärbeid hebben, en welker

operatien voor regelmatig erkend geworden zijn.

 

Korte metten met de seniorcountersigningvaluer zoals wij die (voor NRVT zijn intrede deed) bij de grote kantoren kenden:

 

Algemeene taxateur verboden.

487. Er mag geen’ algemeenen taxateur worden

benoemd, onder welken onder‐taxateurs staan.

 

Koopswaarde’: de Market Value van weleer:

 

Koopswaarde.

598. Alhoewel de koopswaarde een zeer gebrekkelijke

maatstaf is, om den opbrengst van eenen eigendom

te begrooten, zoo kan zij echter met nut

worden geraadpleegd, om, betrekkelijkerwijze en bij

vergelijking, den opbrengst van de verschillende

soorten van eigendommen te begrooten.

 

Tot slot: plausibiliteitsverklaring, toetsing en valuation-review zijn

niet uit de lucht komen vallen met NRVT of PTA. In 1812 kenden we ze ook:

 

Bewerkstelliging van een contrataxatie.

679. Deze contra‐taxatie wordt onder het opzigt

van den directeur der belastingen door eenen nieuwen

taxateur bewerkstelligd; de eersten taxateur en

de controleur moeten daarbij tegenwoordig zijn, en

alle de werkzaamheden daarvan bijwonen.

 

Inspiratie voor het heden

Wat mij betreft kan NRVT bij het ontwikkelen van de nieuwe reglementen, een voorbeeld nemen aan de Méthodique Verzameling uit 1812. Met name de objectiviteitseis wordt hierin scherp verwoord.

We kijken wel eens met afgunst naar Engeland, maar ook bij ons geldt: de professie heeft oude papieren!

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 

HABU; een kleine nuance

8 januari 2018 |

Door: Hans Van der Ploeg RAE RT, directeur Vereniging VBO Makelaar

 

Op 10 oktober jl. verscheen op de website van NRVT een opnieblog van Peter van Arnhem over Highest and Best Use (HABU). In het Nederlands wordt deze term ook wel vertaald met ‘optimale aanwending’. In deze blog stelt Van Arnhem dat taxatiestandaarden European Valuation Standards (EVS) en International Valuation Standards (IVS), ‘volkomen tegenstrijdig’ zijn met betrekking tot HABU. Ik betwijfel of de stelligheid waarmee hij dit poneert terecht is. Graag plaats ik een en ander in een bredere context. VBO Makelaar heeft namelijk respect voor beide gerenommeerde taxatiestandaarden.

Historische context
Het werkt wellicht verhelderend om te weten dat RICS de term ‘Highest And Best Use’ (HABU) jarenlang heeft geweerd. Dit van origine Amerikaanse begrip sloot niet goed aan op de Europese – en vooral ook Britse – taxatietraditie. Onderdeel van de oorspronkelijke invulling van HABU is dat er op het moment van taxeren sprake moet zijn van een wettelijk toelaatbaar gebruik. Deze eis sluit iedere additionele waarde uit die zou kunnen ontstaan doordat een koper bereid is meer te betalen vanwege de kans op toekomstige legalisatie van een meer profijtelijk, maar thans niet toegestaan, gebruik. In de Britse taxatietraditie wordt dit ‘Hope Value’ genoemd.

Red Book en IVS
HABU is vanaf midden jaren tachtig een onderdeel van de International Valuation Standards (IVS). RICS blijft echter tot en met de zevende editie van het Red Book vasthouden aan ‘Hope Value’ en vermijdt de term ‘Highest And Best Use’. Dat verandert wanneer RICS de IVS-standaarden in het Red Book incorporeert. De 2014-editie refereert niet meer aan Hope Value, maar aan HABU. Tegelijkertijd is in een andere sectie van het Red Book de notie van Hope Value nog steeds aanwijsbaar, echter zonder dat het begrip expliciet wordt gebruikt. Een compromis waar volleerde politici de vingers bij zouden aflikken.

EVS
TEGoVA besluit in 2009 om het HABU-begrip in de European Valuation Standards (EVS) op te nemen en volgt daarbij de begripsbepaling uit IVS 2007, dus met het eerder genoemde bestanddeel ‘wettelijk toegestaan gebruik’. In de daarop volgende edities 2012 en 2016 neemt TEGoVA toch afstand van het HABU-begrip. Reden: een interpretatie van marktwaarde doet meer recht aan het begrip ‘Hope Value’.

IVS 2017 in lijn met EVS en Red Book
Het is heel opmerkelijk dat met de publicatie van de IVS 2017 wordt gekozen voor een interpretatie van HABU die in lijn is met de EVS en het Red Book: ook de aannemelijkheid dat een bestaand wettelijk toegestaan gebruik kan wijzigen, moet in beschouwing worden genomen (= Hope Value).

Nauwelijks verschil
Kortom, het valt in mijn optiek ook op dit punt wel mee met het vermeende verschil tussen de IVS en EVS. Het gevoel bekruipt me weleens dat sommige mensen dit eerder teleurstellend dan hoopgevend vinden. Dat begrijp ik niet goed. Het opzoeken en uitvergroten van dit soort ‘verschillen’ leidt tot onnodige verwarring in de taxatieprofessie, hetgeen toch eerder kwalijk dan bevorderlijk is. Productiever is het om een oproep te doen aan TEGoVA en IVSC om bepaalde misverstanden, die eerder terminologisch dan principieel van aard zijn, in toekomstige edities van beide standaarden uit de weg te ruimen.

We zijn het namelijk gewoon met elkaar eens.

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 

Waardeverklaring: financieel risico voor consument

13 november 2017 |

Door: Dylan Dresens, Directeur Beleid en Ontwikkeling bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de organisatie achter Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

 

Bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag vragen geldverstrekkers nog met enige regelmaat om een waardeverklaring, in plaats van een taxatierapport. Zij doen dit om het verkoopproces te bespoedigen en consumenten niet op hoge taxatiekosten te jagen (voor de oude én nieuwe woning). De consument is echter niet gebaat bij deze werkwijze en draagt hierdoor een onevenredig groot financieel risico. Waardeverklaringen kennen immers een veel grotere onzekerheidsmarge. Tevens werkt het afgeven van een waardeverklaring contraproductief voor de kwaliteitsverbetering die het WEW voor ogen heeft binnen de taxatie-validatieketen.

Houdgreep
NRVT heeft met de NVB en de drie brancheverenigingen afgesproken dat banken geen waardeverklaring mogen vragen en dat taxateurs deze niet mogen afgeven. Ik vind dan ook dat alle partijen zich aan de gemaakte afspraak moeten houden. Alleen tussen twee partijen, bijvoorbeeld een makelaar en een consument die wil beoordelen of hij zijn huis te koop zal zetten, is een waardeverklaring acceptabel. Op dit moment houden taxateurs elkaar echter in een houdgreep: als de één het niet doet, doet de volgende het misschien wel. Zij willen begrijpelijkerwijs geen opdrachten mislopen.

Risico ligt bij consument
Voor geldverstrekkers valt het risico van waardeverklaringen mee, zeker afgezet tegen de totale portefeuille. De individuele consument kan echter in de problemen komen. De waardeverklaring biedt namelijk de basis voor de financiering van de opvolgende woning. Als de waarde van de huidige woning te hoog wordt ingeschat, kan dat een te hoge loan-to-value ratio en wellicht zelfs betaalbaarheidsproblemen opleveren. De consument kan dus al direct te maken hebben met een onderwaarde. In het geval van een gedwongen verkoop, wanneer er sprake is van een hypotheek met NHG, is het uiteindelijk het WEW dat dit verlies moet dragen. Ik vind dan ook dat de kostenbesparing van het hanteren van een waardeverklaring niet opweegt tegen het risico dat dit met zich meebrengt en dat bij de consument (en uiteindelijk het WEW) wordt neergelegd.

Fundamentele verandering
De vraag om waardeverklaringen is slechts een klein onderdeel van een groter probleem; in het gehele systeem van taxeren en valideren moet fundamenteel iets veranderen. Kijkend naar het grote geheel, gaan de meeste taxaties goed en werken taxateurs naar eer en geweten. Desondanks komt het WEW met enige regelmaat taxatierapporten tegen die van twijfelachtige kwaliteit zijn. Om de kwaliteit van het gehele taxatie- en validatieproces te verbeteren, hebben wij als eerste stap 16 verbeterpunten opgesteld. Dit betreft onder andere het gebruik van modelwaardes, de onderbouwing van afwijkingen en het gebruik van referentieobjecten. De validatie moet daarnaast niet alleen zien op het vlak van het proces van taxeren, maar ook op de kwaliteit van de taxatie zelf. Deze verbeterpunten worden unaniem omarmd door de partijen in de taxatie-validatieketen en zullen op korte termijn worden doorgevoerd.

Taxateur onder druk
In het huidige stelsel is het zo dat koper en verkoper éérst overstemming bereiken over de prijs, waarna er een taxatie plaatsvindt in opdracht van de koper. Het nadeel van deze werkwijze is dat alle partijen (koper, verkoper, makelaar en vaak ook de hypotheekadviseur) baat hebben bij de verkoop en dus bij een taxatiewaarde die hoger uitpakt dan de verkoopwaarde. Taxateurs kunnen zich dan ook onder druk gezet voelen om op een bepaalde (hogere) waarde uit te komen. In de praktijk is de overeengekomen verkoopprijs echter vaak een redelijk goede inschatting van de waarde van de woning en komen kopers en verkopers met hun makelaar dus tot redelijke prijzen. Het voordeel is ook dat het verkoopproces soepel verloopt en de zo gewenste financiering mogelijk is.

Eérst onafhankelijke taxatie?
Om de volgende verbeterslag te maken, is het van belang met alle marktpartijen te onderzoeken of een ander taxatieproces mogelijk en wenselijk is. Een idee is om, zodra een woning in de verkoop gaat, éérst een onafhankelijke taxatie te laten plaatsvinden, die inzichtelijk is voor de verkoper, maar ook voor de potentiële koper. Hiermee omzeilen we direct het probleem van dubbele taxatiekosten en de behoefte aan de minder betrouwbare waardeverklaringen. Natuurlijk heeft deze methode consequenties voor het verkoopproces en de vraag is of de voordelen opwegen tegen de mogelijke nadelen. Daarover gaat het WEW graag met alle partijen in gesprek. Tevens richt het WEW zich op het verfijnen van modelmatig taxeren om het taxatieproces verder te optimaliseren. Daarover later meer.

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 

Bericht van het bestuur

3 november 2017 |

 
 
Het Bestuur heeft met grote verbazing kennisgenomen van het artikel “RICS NL pakt maatschappelijk rol op” in het PropertyNL Magazine van 27 oktober 2017 over de RICS en de mededelingen van de heer Maarten Vermeulen.
 
Het Bestuur van NRVT is niet in gesprek met de RICS. Nadat de RICS het vertrouwen in NRVT heeft opgezegd, vlak voor aanvang van de Provada, hebben een drietal RICS-leden die deel uitmaken van de Centrale Raad zich eind juni 2017 verstaan met een vertegenwoordiger van het bestuur van de RICS. Zulks geschiedde op persoonlijke titel met instemming van de Centrale Raad.
 
Daarnaast is met vertegenwoordigers van de grote taxatiekantoren gesproken over een mogelijke bemiddeling vanuit deze kantoren. Wat die bemiddelingspoging heeft opgeleverd, is NRVT niet bekend. Kortom, er vinden thans geen gesprekken plaats op bestuurlijk niveau tussen NRVT en de RICS. Ook de suggestie om te komen tot een splitsing binnen NRVT, waarbij RICS de regulering voor commercieel vastgoed voor haar rekening neemt en NVM de regulering voor de woningmarkt, is NRVT onbekend. Bovendien is dit zeker niet iets dat NRVT voorstaat.
 
 

Nieuw model Taxatierapport woonruimte per 1 april 2018

10 oktober 2017 |

NRVT heeft in samenwerking met CHF, NHG, NVM, VastgoedPRO en VBO Makelaar het nieuwe model Taxatierapport woonruimte april 2018 vastgesteld. Dit model gaat het huidige model Taxatierapport financiering woonruimte van 2017 vervangen.
 
Hier vindt u het nieuwe model Taxatierapport woonruimte dat per 1 april 2018 als voorgeschreven model bij financieringen wordt ingevoerd:

 
Verbeteringen
Het nieuwe model heeft als doel de kwaliteit van taxaties en het validatieproces te verhogen. Verbeteringen die zijn opgenomen, hebben onder andere betrekking op duurzaamheid, de onderbouwingsmethodiek bij de vergelijking met referentieobjecten, het toevoegen van de uniforme meetstaat en uniforme verbouwingsspecificatie als bijlage bij het taxatierapport en het verhogen van de betrouwbaarheid van de modelwaarderapporten. Inmiddels is dit nieuwe model beschikbaar gesteld aan de validatie-instituten en softwareontwikkelaars, zodat zij de taxatiesoftware voor de invoering kunnen aanpassen en testen.
 
Overige modellen per 1 juni 2018
De modellen ‘Taxatierapport bijzonder beheer woonruimte’, ‘Taxatierapport transactie woonruimte individueel’ en ‘Taxatierapport transactie woonruimte complex’ worden uiterlijk 1 december 2017 gepubliceerd, zodat de marktpartijen vanaf dat moment de wijzigingen technisch kunnen implementeren. Op 1 december 2017 kunt u de genoemde modellen vinden op onze website.
 
Meer weten?
De nieuwe modellen zijn ook als onderwerp voor de permanente educatie in het eerste kwartaal 2018 opgenomen. Wij zullen te zijner tijd een nadere toelichting en veelgestelde vragen met antwoorden beschikbaar stellen.
 
Als u nog vragen heeft over de nieuwe modellen, stuur dan een e-mail naar: ec-wonen@nrvt.nl.

 

Zin en onzin over Highest And Best Use

10 oktober 2017 |

Door: drs. P.C. van Arnhem FRICS, onteigeningsdeskundige

 

Register Taxateurs moeten bij hun taxaties rekening houden met het ‘Highest And Best Use’-beginsel (HABU). Waarom eigenlijk en wat is HABU precies?

Wie schrijft het HABU-beginsel voor?
NRVT rept niet over HABU. Althans niet expliciet. Impliciet wel, want NRVT schrijft[1] de toepassing van IVS of EVS voor en daarin is een belangrijke plaats ingeruimd voor HABU. De Nederlandse vakliteratuur vermeldt het beginsel wel uitdrukkelijk. In Taxatieleer Vastgoed[2] wordt het als verplichte stap genoemd, vóór de keuze van de taxatiemethode. Ook het PTA[3] maakt melding van het fenomeen, zij het terloops: “Impliciet zou bij de taxatiewerkzaamheden de afweging gemaakt dienen te worden wat de ‘highest and best useis[4].

Geworteld in Amerika
Het HABU-concept is geworteld in de Amerikaanse taxatiepraktijk en heeft via de International Vaulation Standards een plek gekregen in de Nederlandse regelgeving. In de laatste editie, IVS2017, staat het volgende:

30.4. The Market Value of an asset will reflect its highest and best use. The highest and best use is the use of an asset that maximises its potential and that is possible, legally permissible and financially feasible. The highest and best use may be for continuation of an assets existing use or for some alternative use. This is determined by the use that a market participant would have in mind for the asset when formulating the price that he would be willing to bid.

Optimale aanwending
HABU wordt in het Nederlands vertaald als optimale aanwending”[5]:

De optimale aanwending is daarbij de meest waarschijnlijke bestemming van een object die binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object.

De IVS spreekt zelfs over HABU als een zogenoemde “premise of Value” (130.1). Dit is een uitgangspunt dat onlosmakelijk verbonden is aan een waardebasis zoals marktwaarde: de marktwaarde van een object reflecteert (altijd) de optimale aanwending ervan.

Planologie
Er zijn in de IVS twee opmerkelijke bepalingen bij HABU. Allereerst gaat het bij HABU om “the use, from a participant perspective”. Het verkopers- en kopersoogmerk dus. Hoe percipiëren zij bijvoorbeeld de planologie, als ‘legally persmissable’? Vervolgens stelt IVS dat de aannemelijkheid dat de wettelijke bepalingen (planologie) kunnen wijzigen, door de taxateur in beschouwing moet worden genomen. Zo gaat het bij HABU-analyse om meer dan de kille vigerende status van een bestemmingsplan.

Onwennigheid
Highest And best Use is een typisch Amerikaans taxatieverschijnsel. Er wordt voor het eerst melding van gemaakt in 1936[6]. Kort daarna[7] wordt de eerste academische uiteenzetting over HABU gegeven in de VS.De Engelse RICS-traditie, met evenzo oude papieren, kent het beginsel in het geheel niet. In de jaren 1980 komen de twee tradities samen in de eerste International Valuation Standards. Daarin wordt HABU als vanzelfsprekend opgenomen, als, “fundamental and integral part of Market Value estimates”[8], zonder dat de Europeanen goed wisten wat ze ermee aan moesten. In Europa werd HABU dan ook aanvankelijk meer als synoniem voor de residuele waardemethode beschouwd (‘wilt u een Highest And Best Use-taxatie?’). Tot nota bene in de 8e editie (2012) van het Red Book blijft HABU onvermeld.

Botsende taxatieculturen
Het gebrek aan Europese affiniteit met het principe wordt goed geïllustreerd door de opvatting van Tegova over HABU:

(..) sommige taxateurs in Europa krijgen soms (!) de vraag om een vastgoed te taxeren uitgaande van het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik ervan. In wezen duidt dit op het gebruik dat feitelijk is toegestaan (..)  Het sluit de verwachtingswaarde die de markt mogelijk zou kunnen toekennen aan het – nog niet aanwezige – potentieel van een object, uit. Deze benadering is derhalve te definiëren als de marktwaarde, begrensd door een uitgangspunt en niet eenvoudigweg als marktwaarde (..)[9]

Volgens de EVS fungeert HABU dus als een set bijzondere uitgangspunten die de marktwaarde beïnvloeden. Onjuist natuurlijk. Marktwaarde ís eenvoudigweg HABU. Sterker nog: het laten varen van HABU berooft marktwaarde van zijn ‘maximerende element’.

De EVS gaat er vervolgens vanuit dat vanwege HABU er – dus – geen sprake zou mogen zijn van verwachtingswaarde[10] (als inbegrepen in/onderdeel van de marktwaarde). Evenzo onjuist. De verwachtingswaarde is gewoon inbegrepen voor zover zij in de kopersmarkt breeduit wordt erkend en gedeeld. Het gaat niet om een rigide juridische lezing van het vigerende bestemmingsplan, maar de aannemelijke wijzigingsmogelijkheden van planologie moeten – in tegenstelling tot wat EVS beweert – absoluut meegenomen worden bij marktwaarde. Iedere taxateur van ruwe bouwgrond weet dit natuurlijk al uit ervaring.

Voilà, één van de weinige keren dat EVS en IVS volkomen tegenstrijdig zijn.

Wat betekent het nu in de praktijk, dat HABU?
Mijns inziens zijn de volgende zaken essentieel:

  1. Marktwaarde is altijd gebaseerd op HABU.
    Aan de geanalyseerde en gekozen HABU ontleent het object zijn hoogste waarde. Of het nu bijvoorbeeld een woning is, die de taxateurs zich ten behoeven van marktwaarde mét uitbouw voorstelt of bijvoorbeeld een single-tenant kantoor dat door de taxateur als multi-tenant gebouw wordt voorgesteld.
  2. Optimalisatiekosten verrekenen
    Als de optimale aanwending een aanpassing betekent op de huidige verschijningsvorm van het object, wordt naast het waarde-verhogende effect van de aanpassing, de kostprijs van de aanpassing natuurlijk verrekend. Residueel rekenen dus.
  3. Wat als ‘Existing Use’ = HABU?
    Als het huidige gebruik van een gebouw tevens het optimale gebruik is, zal de taxateur dat – na onderzoek – moeten vaststellen. Dat ontslaat hem vanzelfsprekend van de plicht om allerlei “alternative uses” door te rekenen. Dit zal bij het merendeel van de taxaties het geval zijn. Keerzijde: een onbesproken/onberedeneerde keuze voor Existing Use betekent dat niet automatisch de marktwaarde wordt bepaald!
  4. Scenarioanalyse
    In de andere gevallen vergt een marktwaardetaxatie een Highest And best Use-analyse, met alle (markt)analyses van dien. En ja, dit neem de vorm aan van scenarioanalyse. Waar HABU er echt toe doet geldt: taxeren = scenarioanalyse.
  5. “Gebruik” is vanuit kopersperspectief
    Wat beschouwt hij als een doelmatige, winstgevende, realistische en toegelaten aanwending? De gegadigde koper zal zich niet baseren op theorie, maar de diverse risico’s die aan het realiseren van het alternatieve gebruik verbonden zijn mede in ogenschouw nemen. Ziedaar: niet alleen ‘highest’, ook ‘best’.
  6. Niet strikt juridisch, aannemelijk
    Optimale aanwending beperkt zich niet tot de vigerende juridische status (van bijvoorbeeld bestemmingen, vergunningen of overheidsbeleid). Er is – in tegenstelling tot wat de EVS dicteert – wel degelijk ruimte voor het meenemen van toekomstige, nog niet geheel zekere, ontwikkelingen (lees: verwachtingswaarde).
  7. Keuze HABU vóór keuze taxatiemethode
    De HABU-keuze vindt plaats vóór de selectie van de taxatiemethode. Om in het eerdere voorbeeld te blijven: de keuze voor NAR/BAR (resp. DCF) vindt plaats ná de keuze voor een single-tenant (resp. multi-tenant) gebruik.

 
Extra werkdruk?
Betekent de HABU-analyse nu weer een extra juk op de schouders van de taxateurs? Naar mijn smaak zeer beperkt. Wanneer de huidige aanwending tevens de optimale is, wordt geen extra inspanning gevraagd, slechts een (gemotiveerde) vaststelling. Wanneer dit niet zo is, doet de taxateur wat hij – als het goed is – altijd al deed: eerst (markt)onderzoek, vervolgens scenarioanalyse en tot slot een beredeneerde taxatiekeuze.

Highest And Best Use is een blijvertje.
 
 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.

 


[1] in o.a. art 7.1 van het Reglement Bedrijfsmatig vastgoed van 15-7-2017
[2] Taxatieleer Vastgoed I, Van Arnhem, Berkhout en Ten Have, Noordhoff, Groningen, 6e ed. 2013,
[3] Goed gewaardeerd vastgoed, 28 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten, Platform Taxateurs en Accountants, NBA Amsterdam, 2013. ‘Het PTA’ vormde de basis voor de latere NRVT-reglementen.
[4] Het PTA neemt HABU op omdat de internationale accounting standards, de IFRS, het HABU-principe verplicht stellen bij de waardering van activa naar fair value (IFRS13.27A).
[5] Sinds Taxatieleer Vastgoed, G. ten Have, 2002, 3e ed., par. 10.1, pag. 270.
[6] Appraisal Journal 1936, pag. 122
[7] M. Ashton, Highest And Best Use, Appraisal Journal, 1939, pag. 54
[8] IVS2003, 6.7
[9] EVS2016 / 5.3.7
[10] Benaming in EVS2012, art. 5.4.4: Hope value (sometimes called future value): “used to describe an uplift in value which the market is willing to pay in the hope of a higher value use or development opportunity being achievable than is currently permitted under development control, existing infrastructure constraints or other limitations currently in place”.

 

Inflatiescenario oktober 2017

2 oktober 2017 |

Taxateurs die in het kader van de Vastgoedindex taxaties uitvoeren, verwerken het inflatiescenario in de DCF-methode. De volgende meest recente percentages worden daarvoor gebruikt:

De volgende cijfers geven een gemiddelde verwachting voor de inflatie weer, bestemd voor de input van een 10-jaars respectievelijk 15-jaars DCF-model.

Deze cijfers worden elk jaar geactualiseerd en gepubliceerd door het NRVT.