De zekerheid van een taxatiewaarde

19 februari 2016  |  

Door: Paul de Vries, woningmarkteconoom, Rabobank
 
Op de schouders van de taxateur drukt een zware last. Hij maakt een inschatting van de huidige waarde van ons onroerend goed. Veel gebouwen zijn onderpand voor een lening. Hoe meer een pand waard is ten opzichte van de hypotheeklening, des te kleiner de kans dat bij gedwongen verkoop een verlies overblijft. Dat is prettig voor de consument en voor de bank; daarom moeten beiden kunnen vertrouwen op een degelijke en betrouwbare taxatie. De taxateur draagt een grote verantwoordelijkheid.
 
De taxatie geldt voor het moment van aankoop
Een koper voelt zich bedrogen als hij meer heeft betaald dan de taxatiewaarde. Als er een lagere verkoopprijs is afgesproken, dan denkt hij: “Ik heb goed onderhandeld!” en “Ik heb nu al winst gemaakt”. Er is eigenlijk geen twijfel over de waardebepaling van de taxateur. Ook de bank beschouwt de taxatie als ‘de werkelijkheid’ en baseert mede hierop de maximale hypotheeklening. Zowel de huizenkoper als de bank vertrouwt de taxateur.
 
Maar voor de bank is vooral de ontwikkeling van belang
Is het voor de huizenkoper een momentopname, voor de bank begint dan pas de dertigjarige periode waarin zij het kredietrisico bijhoudt. De Nederlandsche Bank eist dat hypotheekverstrekkende instellingen te allen tijde het risico inschatten voor iedere hypotheek. De onzekerheid rondom de woningwaarde neemt echter toe met het verstrijken van de tijd. Worden onderhoud en investeringen uitgevoerd en hoe ontwikkelt de buurt zich? Idealiter zou geregeld de hele hypotheekportefeuille moeten worden getaxeerd. Dat is natuurlijk ondoenlijk. Met behulp van statistische modellen wordt de getaxeerde waarde geëxtrapoleerd. Hierin schuilt een probleem. Welke indexatie moeten we toepassen?
 
Over die modellen heb ik het afgelopen jaar een discussie gevoerd. Een bank kan de taxatiewaarde simpel indexeren met de PBK-woningprijsindex (CBS/Kadaster). Uit ons onderzoek blijkt echter dat deze prijsindex afwijkt van die van een taxatiewaarde-index. Complexe modelmatige waarderingsmodellen geven weer andere schattingen. Dat kan natuurlijk, omdat modellen altijd onzekerheid in zich hebben. Verder blijkt dat de feitelijke transactieprijs wordt overschat door modellen als tussentijdse taxaties voor verbouwingen zijn meegenomen. Dat is trouwens ook het geval in bijvoorbeeld Amerika, maar dit komt tevens naar voren in het tv-programma Bouwval gezocht (UK) waarin Sarah Beeny na afloop van een renovatie drie taxateurs een waardebepaling laat doen. Vaak zitten daar grote verschillen tussen. Kortom, het is een knap lastige opgave om de huidige waarde in te schatten.
 
De geïndexeerde waarde is slechts een schatting
De bank bezit de geïndexeerde woningwaarde waarop zij het risico schat. Een vijfjaarlijkse update door een erkende taxateur zou meer zekerheid geven, ook voor de eigenaar-bewoner. Alleen dan kan zowel de koper als de bank concluderen of het risico de laatste jaren is veranderd. Wellicht is dit een groeimarkt voor erkende taxateurs.

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Het NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.