HABU; een kleine nuance

8 januari 2018  |  

Door: Hans Van der Ploeg RAE RT, directeur Vereniging VBO Makelaar

 

Op 10 oktober jl. verscheen op de website van NRVT een opnieblog van Peter van Arnhem over Highest and Best Use (HABU). In het Nederlands wordt deze term ook wel vertaald met ‘optimale aanwending’. In deze blog stelt Van Arnhem dat taxatiestandaarden European Valuation Standards (EVS) en International Valuation Standards (IVS), ‘volkomen tegenstrijdig’ zijn met betrekking tot HABU. Ik betwijfel of de stelligheid waarmee hij dit poneert terecht is. Graag plaats ik een en ander in een bredere context. VBO Makelaar heeft namelijk respect voor beide gerenommeerde taxatiestandaarden.

Historische context
Het werkt wellicht verhelderend om te weten dat RICS de term ‘Highest And Best Use’ (HABU) jarenlang heeft geweerd. Dit van origine Amerikaanse begrip sloot niet goed aan op de Europese – en vooral ook Britse – taxatietraditie. Onderdeel van de oorspronkelijke invulling van HABU is dat er op het moment van taxeren sprake moet zijn van een wettelijk toelaatbaar gebruik. Deze eis sluit iedere additionele waarde uit die zou kunnen ontstaan doordat een koper bereid is meer te betalen vanwege de kans op toekomstige legalisatie van een meer profijtelijk, maar thans niet toegestaan, gebruik. In de Britse taxatietraditie wordt dit ‘Hope Value’ genoemd.

Red Book en IVS
HABU is vanaf midden jaren tachtig een onderdeel van de International Valuation Standards (IVS). RICS blijft echter tot en met de zevende editie van het Red Book vasthouden aan ‘Hope Value’ en vermijdt de term ‘Highest And Best Use’. Dat verandert wanneer RICS de IVS-standaarden in het Red Book incorporeert. De 2014-editie refereert niet meer aan Hope Value, maar aan HABU. Tegelijkertijd is in een andere sectie van het Red Book de notie van Hope Value nog steeds aanwijsbaar, echter zonder dat het begrip expliciet wordt gebruikt. Een compromis waar volleerde politici de vingers bij zouden aflikken.

EVS
TEGoVA besluit in 2009 om het HABU-begrip in de European Valuation Standards (EVS) op te nemen en volgt daarbij de begripsbepaling uit IVS 2007, dus met het eerder genoemde bestanddeel ‘wettelijk toegestaan gebruik’. In de daarop volgende edities 2012 en 2016 neemt TEGoVA toch afstand van het HABU-begrip. Reden: een interpretatie van marktwaarde doet meer recht aan het begrip ‘Hope Value’.

IVS 2017 in lijn met EVS en Red Book
Het is heel opmerkelijk dat met de publicatie van de IVS 2017 wordt gekozen voor een interpretatie van HABU die in lijn is met de EVS en het Red Book: ook de aannemelijkheid dat een bestaand wettelijk toegestaan gebruik kan wijzigen, moet in beschouwing worden genomen (= Hope Value).

Nauwelijks verschil
Kortom, het valt in mijn optiek ook op dit punt wel mee met het vermeende verschil tussen de IVS en EVS. Het gevoel bekruipt me weleens dat sommige mensen dit eerder teleurstellend dan hoopgevend vinden. Dat begrijp ik niet goed. Het opzoeken en uitvergroten van dit soort ‘verschillen’ leidt tot onnodige verwarring in de taxatieprofessie, hetgeen toch eerder kwalijk dan bevorderlijk is. Productiever is het om een oproep te doen aan TEGoVA en IVSC om bepaalde misverstanden, die eerder terminologisch dan principieel van aard zijn, in toekomstige edities van beide standaarden uit de weg te ruimen.

We zijn het namelijk gewoon met elkaar eens.

 

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.