Praktijkervaring opdoen, openstaan voor feedback van collega’s en niet bang zijn om fouten te maken. Dat is kortweg het advies van Niels Koenen om een goede taxateur te worden. “En vooral ook kritisch blijven”, voegt hij eraan toe. Hij waarschuwt de werkstudenten en junior-taxateurs in zijn team er steevast voor: “Hoe geloofwaardig die teksten van AI ook overkomen, het is gevaarlijk ze klakkeloos over te nemen. Doe je eigen speurwerk!”

2013 was bepaald geen jaar waarin de banen voor het oprapen lagen. Niels Koenen had juist zijn diploma behaald en was klaar voor de banenmarkt. Hij werd uitgenodigd voor een gesprek bij DTZ Zadelhoff over een aantrekkelijke functie. Het sollicitatiegesprek kreeg echter een twist. “Wat vind je eigenlijk van taxeren?”, werd er gevraagd. “Ik weet niet of ik dáár zo blij van word”, antwoordde hij in alle eerlijkheid.

Prachtig werk

Toch ging hij de uitdaging aan, wellicht dat het vooroordeel niet juist was. “Ik had het voordeel dat ik in een team terecht kwam waarin ook heel bijzondere objecten werden getaxeerd, zoals parkeergarages en tankstations. En ik vond het prachtig, want ik was bezig met cashflows en ik was aan het analyseren. Iedere keer was het weer anders.” Enkele jaren later vervolgde hij zijn carrière bij CBRE om uiteindelijk bij BNP Paribas Real Estate uit te komen. “Zes jaar geleden mocht ik daar de Nederlandse taxatieafdeling opzetten.”

Taxatie op één A4’tje

Het taxatievak is zeker veranderd, geeft Koenen aan. “Niet zozeer in de basis, maar vooral door toedoen van externe factoren.” Hij heeft meteen een anekdote paraat, uit de tijd dat er nog geen register was en de markt nog geen uitgebreide taxatierapporten verlangde. “Ik kreeg een taxatierapport te zien van een decennia of vier geleden. Men was daar toentertijd apentrots op. Maar het was niet meer dan één A4'tje. En ongeveer een derde van het papier was gevuld met de handtekening en naam van de taxateur. Ergens in de tekst stond ook wat die taxateur dacht over de waarde van het pand.”

Hij glimlacht erbij. “Daar kun je tegenwoordig niet meer mee aankomen. De noodzaak om uit te leggen wat je precies gedaan hebt én waarom je dat deed, is steeds groter geworden.” Het gaat nu veel meer om communicatie en argumentatie: een goed onderbouwd verhaal neerzetten dat de ander meteen begrijpt. “Het menselijke aspect wint aan belang.”

Fouten maken mag

Bij BNP Paribas begeleidt Koenen ook enkele junioren en werkstudenten binnen zijn team. Hij merkt dat de jonge garde de lat vaak erg hoog legt voor zichzelf. “Ze willen het heel goed doen en horen liever geen kritiek.” Hij meent bij hen een vorm van faalangst te bespeuren. “Als ze een klant bellen, zoeken ze liever een belhokje op. Niemand van de ervaren taxateurs hoort dan wat ze doen en zeggen. Als ik ze daarna naar het verloop van het gesprek vraag, ging dat altijd supergoed.” Hij vindt dat een gemiste kans. “In mijn beginjaren belde je in het bijzijn van ervaren taxateurs. Dan kreeg je weleens te horen hoe je dat gesprek anders had kunnen insteken. Van die kritiek leerde je veel.”

Begrijpen doet hij het gedrag van de jonge garde wel. “De sociale media schotelen jongeren een wereld voor van perfectie en succes.” Mislukken bestaat er niet en voor rijkdom en succes krijg je eenvoudige formules aangereikt, legt hij uit. “Onrealistisch natuurlijk, want een goede taxateur worden, is vooral een kwestie van veel vlieguren maken. Je leert het in de praktijk en het maken van fouten hoort daarbij. Die leercurve moet je omarmen, niet ontwijken.”

Stoplicht-model

Koenen merkt ook dat jonge taxatiemedewerkers erg snel naar AI-tools grijpen. “Zo’n AI-tool kan mooie teksten genereren die heel geloofwaardig overkomen, maar het is gevaarlijk die klakkeloos over te nemen.” Liever laat hij deze starters daarom wat langer de traditionele weg bewandelen. “Zeker als je nog niet veel vlieguren gemaakt hebt, moet je oppassen voor de AI-valkuil. In zulke gevallen kun je beter vertrouwen op alles wat je in de opleiding hebt geleerd.”

Koenen noemt het ‘stoplicht-model’ als goede leidraad. “Je hoeft als beginnend taxateur niet alles te weten. En dat kan ook niet. Maar als je een AI-gegenereerde tekst leest, moet je wél weten wanneer er een rood stoplicht gaat branden. En dat je dus iets eerst moet uitzoeken.”

Sherlock Holmes

“Dat uitzoekwerk is een vorm van waarheidsvinding”, vervolgt Koenen over de essentie van het vak. “Je bent een beetje de Sherlock Holmes van de vastgoedbranche: een detective die probeert alle elementen die relevant zijn boven water te krijgen.” Zulk speurwerk maakt dat hij nog altijd voldoening haalt uit het taxatievak. “Door alsmaar kritisch te blijven en je vlieguren te maken, leer je continu bij.” Moeilijker hoef je het ook niet te maken, vult hij aan. “Het gaat om de wil om tot de kern en de waarheid te komen.”