Waardeverklaring: financieel risico voor consument

13 november 2017  |  

Door: Dylan Dresens, Directeur Beleid en Ontwikkeling bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de organisatie achter Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

 

Bij de beoordeling van een hypotheekaanvraag vragen geldverstrekkers nog met enige regelmaat om een waardeverklaring, in plaats van een taxatierapport. Zij doen dit om het verkoopproces te bespoedigen en consumenten niet op hoge taxatiekosten te jagen (voor de oude én nieuwe woning). De consument is echter niet gebaat bij deze werkwijze en draagt hierdoor een onevenredig groot financieel risico. Waardeverklaringen kennen immers een veel grotere onzekerheidsmarge. Tevens werkt het afgeven van een waardeverklaring contraproductief voor de kwaliteitsverbetering die het WEW voor ogen heeft binnen de taxatie-validatieketen.

Houdgreep
NRVT heeft met de NVB en de drie brancheverenigingen afgesproken dat banken geen waardeverklaring mogen vragen en dat taxateurs deze niet mogen afgeven. Ik vind dan ook dat alle partijen zich aan de gemaakte afspraak moeten houden. Alleen tussen twee partijen, bijvoorbeeld een makelaar en een consument die wil beoordelen of hij zijn huis te koop zal zetten, is een waardeverklaring acceptabel. Op dit moment houden taxateurs elkaar echter in een houdgreep: als de één het niet doet, doet de volgende het misschien wel. Zij willen begrijpelijkerwijs geen opdrachten mislopen.

Risico ligt bij consument
Voor geldverstrekkers valt het risico van waardeverklaringen mee, zeker afgezet tegen de totale portefeuille. De individuele consument kan echter in de problemen komen. De waardeverklaring biedt namelijk de basis voor de financiering van de opvolgende woning. Als de waarde van de huidige woning te hoog wordt ingeschat, kan dat een te hoge loan-to-value ratio en wellicht zelfs betaalbaarheidsproblemen opleveren. De consument kan dus al direct te maken hebben met een onderwaarde. In het geval van een gedwongen verkoop, wanneer er sprake is van een hypotheek met NHG, is het uiteindelijk het WEW dat dit verlies moet dragen. Ik vind dan ook dat de kostenbesparing van het hanteren van een waardeverklaring niet opweegt tegen het risico dat dit met zich meebrengt en dat bij de consument (en uiteindelijk het WEW) wordt neergelegd.

Fundamentele verandering
De vraag om waardeverklaringen is slechts een klein onderdeel van een groter probleem; in het gehele systeem van taxeren en valideren moet fundamenteel iets veranderen. Kijkend naar het grote geheel, gaan de meeste taxaties goed en werken taxateurs naar eer en geweten. Desondanks komt het WEW met enige regelmaat taxatierapporten tegen die van twijfelachtige kwaliteit zijn. Om de kwaliteit van het gehele taxatie- en validatieproces te verbeteren, hebben wij als eerste stap 16 verbeterpunten opgesteld. Dit betreft onder andere het gebruik van modelwaardes, de onderbouwing van afwijkingen en het gebruik van referentieobjecten. De validatie moet daarnaast niet alleen zien op het vlak van het proces van taxeren, maar ook op de kwaliteit van de taxatie zelf. Deze verbeterpunten worden unaniem omarmd door de partijen in de taxatie-validatieketen en zullen op korte termijn worden doorgevoerd.

Taxateur onder druk
In het huidige stelsel is het zo dat koper en verkoper éérst overstemming bereiken over de prijs, waarna er een taxatie plaatsvindt in opdracht van de koper. Het nadeel van deze werkwijze is dat alle partijen (koper, verkoper, makelaar en vaak ook de hypotheekadviseur) baat hebben bij de verkoop en dus bij een taxatiewaarde die hoger uitpakt dan de verkoopwaarde. Taxateurs kunnen zich dan ook onder druk gezet voelen om op een bepaalde (hogere) waarde uit te komen. In de praktijk is de overeengekomen verkoopprijs echter vaak een redelijk goede inschatting van de waarde van de woning en komen kopers en verkopers met hun makelaar dus tot redelijke prijzen. Het voordeel is ook dat het verkoopproces soepel verloopt en de zo gewenste financiering mogelijk is.

Eérst onafhankelijke taxatie?
Om de volgende verbeterslag te maken, is het van belang met alle marktpartijen te onderzoeken of een ander taxatieproces mogelijk en wenselijk is. Een idee is om, zodra een woning in de verkoop gaat, éérst een onafhankelijke taxatie te laten plaatsvinden, die inzichtelijk is voor de verkoper, maar ook voor de potentiële koper. Hiermee omzeilen we direct het probleem van dubbele taxatiekosten en de behoefte aan de minder betrouwbare waardeverklaringen. Natuurlijk heeft deze methode consequenties voor het verkoopproces en de vraag is of de voordelen opwegen tegen de mogelijke nadelen. Daarover gaat het WEW graag met alle partijen in gesprek. Tevens richt het WEW zich op het verfijnen van modelmatig taxeren om het taxatieproces verder te optimaliseren. Daarover later meer.

Disclaimer
De op deze opinieweblog opgenomen artikelen worden door columnisten/bloggers op persoonlijke titel geschreven. De meningen die zij daar uiten vertegenwoordigen niet per definitie de mening van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). NRVT is niet aansprakelijk voor de inhoud van de geplaatste artikelen.