Een gemeente heeft een taxatie laten uitvoeren van een tweetal sportcomplexen. Klaagster heeft de complexen van de gemeente gekocht, de ondergrond is in erfpacht uitgegeven aan klaagster. Klaagster heeft de sportcomplexen gerenoveerd. In 2023 heeft de gemeente te kennen gegeven de sportcomplexen mogelijk terug te willen kopen. Door beide partijen is een taxateur aangewezen om de marktwaarde van de complexen te bepalen. De eerste taxateur is uitgegaan van één specifieke koper, de gemeente, als gevolg waarvan blooteigendom en opstalrechten in één hand komen en het erfpachtrecht door vermenging tenietgaat. Omdat zij zich niet kon vinden in het rapport van de eerste taxateur heeft de gemeente verweerders verzocht een taxatierapport uit te brengen. Verweerders zijn volgens klaagster ten onrechte uitgegaan van een willekeurige derde koper die de opstalrechten koopt en de exploitatie voortzet op basis van de bestaande erfpachtrechten. Uitgegaan had moeten worden van de gemeente als koper van het object, waarbij het erfpachtrecht door vermenging tenietgaat.

Klaagster heeft diverse klachtonderdelen naar voren gebracht, waaronder de omstandigheid dat bij een bespreking met de gemeente, verweerder (taxateur) 1 ineens door de gemeente niet als taxateur, maar als adviseur van de gemeente werd gepresenteerd. Hierdoor hebben de taxateurs niet als onafhankelijk taxateurs opgetreden.

Het feit dat verweerders het rapport na een gevoerde discussie daarover hebben teruggetrokken, wijst er volgens klaagster op dat het rapport niet deugdelijk was.

Verweerders (= de taxateurs) verzoeken primair om klaagster niet-ontvankelijk te verklaren in de klacht.

Verweerders erkennen dat verweerder 1, nadat het concepttaxatierapport was uitgebracht, door de gemeente als adviseur van de gemeente is aangemerkt. Zij benadrukken echter dat verweerder 1 gedurende het gehele traject van het tot stand komen van het taxatierapport onafhankelijk en objectief is geweest. Vervolgens is besloten het rapport terug te trekken. Niet omdat het rapport niet deugdelijk was, maar omdat het taxatierapport, gelet op de discussie tussen partijen, geen schijn van afhankelijkheid mag hebben.

Tenslotte hebben verweerders nog de vraag opgeworpen of het tuchtcollege de klacht nog wel kan behandelen, nu verweerders het rapport hebben ‘ingetrokken’ en er in de visie van verweerders dan ook geen sprake (meer) is van een PTD.

Het tuchtcollege overweegt dat een Register-Taxateur kan besluiten een taxatierapport in te trekken, maar aan een intrekking komt geen terugwerkende kracht toe. Het tuchtcollege licht hierbij toe dat een intrekking geen enkel effect heeft in het maatschappelijk en economisch verkeer, waarin het rapport mogelijk al is ingebracht of zelfs na de intrekking alsnog kan worden ingebracht. Dit alles brengt mee dat tegen een eerst uitgebracht en daarna ingetrokken rapport kan worden geklaagd en dat klaagster ook in zoverre ontvankelijk is.

Het tuchtcollege gaat in de uitspraak met name in op de schending van de gedragsregels over integriteit, objectiviteit en onafhankelijkheid en vertrouwelijkheid (Gedragsregels 10, 11 en 13).

Uit de stukken blijkt dat verweerder 1, voordat hij op 26 juni 2024 zijn conceptrapport uitbracht, zonder instemming van klaagster en zonder toestemming van de eerste taxateur, de beschikking had over het rapport van de eerste taxateur.

Naar aanleiding van het conceptrapport heeft overleg plaatsgevonden van de gemeente, waarbij verweerder sub 1 door de gemeente als adviseur is gepresenteerd. Uit niets blijkt dat verweerder 1 op enige moment afstand heeft genomen van het standpunt van zijn opdrachtgever (de gemeente) dat hij (verweerder 1) beschouwd diende te worden als de adviseur van de gemeente. Daarna is het definitieve rapport uitgebracht.

Deze gang van zaken is volstrekt in strijd met de vereiste vertrouwelijkheid, objectiviteit en onafhankelijkheid. Voor zover er hier niet zou moeten worden aangenomen dat er sprake was van een afhankelijkheidsrelatie tussen verweerder 1 en de gemeente, heeft verweerder 1 in ieder geval de schijn van het ontbreken van voldoende onafhankelijkheid en objectiviteit in elk geval op geen enkele wijze vermeden (artikel 11.3 van het Reglement Gedrags- en Beroepsregels).

Het tuchtcollege zal de klacht, gelet op het bovenstaande, gegrond verklaren. Ten aanzien van de op te leggen maatregel geldt dat de schending van de regelgeving op het gebied van onafhankelijkheid en objectiviteit door het tuchtcollege als zeer ernstig wordt beschouwd. In combinatie met de gegronde klachten op het gebied van deskundigheid en zorgvuldigheid is een (deels voorwaardelijke) schorsing de aangewezen maatregel.

Het tuchtcollege ziet geen reden om ten aanzien van de maatregel verschil te maken tussen verweerder 1 en verweerder 2. In het validatieproces had van verweerder 2 mogen worden verwacht dat hij het gedrag en de houding van verweerder 1 stellig had afgekeurd. Op deze wijze komt aan validatie geen enkele waarde toe. Aan beide verweerders wordt de maatregel opgelegd van schorsing voor de duur van vier maanden, waarvan twee maanden voorwaardelijk.