De kennissessie voor NRVT Wonen-auditoren op 16 april 2026 stond in het teken van twee actuele en inhoudelijke thema’s. In de ochtend gaf Rob Eikelenboom, Vastgoedmanager bij NHG, een inkijk in de praktijk van bijzonder beheer en executietrajecten. Een domein waar het taxatierapport een belangrijk beslisdocument vormt in de keten. In de middag verschoof de focus naar taxatietechniek. Rick Schiffelers, interne auditor, gaf een verdiepende sessie over de onderbouwing van de marktwaarde in verhuurde staat. Twee thema’s met elk een eigen invalshoek, maar inhoudelijk sterk met elkaar verbonden en direct relevant voor de toetsingpraktijk van onze auditoren.

De praktijk van bijzonder beheer: taxatie als beslisdocument

De bijdrage van NHG gaf een scherp beeld van de dynamiek binnen bijzonder beheer. Van preventieve signalering tot executieverkoop. Het proces is intensief, juridisch complex en maatschappelijk gevoelig. Juist in die context vervult de taxateur een essentiële rol als onafhankelijke waarnemer. Zoals Rob het kernachtig verwoordde: “De taxateur is echt de ogen en oren in dit proces.”

Die rol gaat verder dan waarderen alleen en raakt de kern van het proces zelf. Het gaat om signaleren, duiden en gemotiveerd vastleggen. Soms zelfs op het meest basale niveau: klopt de werkelijkheid met het dossier bij de bank? Rob vertelde dat in uitzonderlijke gevallen een object op papier lijkt te bestaan, maar in de praktijk helemaal niet (meer) aanwezig is. Dat maakt duidelijke hoe belangrijk fysieke waarneming en professionele oordeelsvorming zijn. De uitkomsten daarvan komen samen in het taxatierapport. Dat dient als onderbouwing voor besluitvorming, (executie)verkoop en juridische procedures. De eisen aan kwaliteit, transparantie en navolgbaarheid zijn daarbij hoog.

Diezelfde scherpte komt terug in de bredere procesketen waarin NHG opereert. Tijdens de kennissessie werd dit zichtbaar in de betrokkenheid van NHG bij executietrajecten en veilingen. Van het in gang zetten en begeleiden van trajecten waarin bedingen uit de hypotheekakte via de rechter worden ingeroepen, tot het bewaken van verliesbeperking binnen een complex proces. Hiermee wordt opnieuw duidelijk dat taxeren in dit domein niet alleen vraagt om ervaring en vakkennis, maar vooral om contextueel inzicht en procesbewustzijn.

Geen andere norm, wel een zwaardere toepassing

In de middagsessie verlegde interne auditor Rick Schiffelers de focus naar de taxatietechnische kant van de marktwaarde in verhuurde staat. Zijn boodschap ten aanzien van de onderbouwing van de marktwaarde in verhuurde staat was helder: er geldt hier geen andere norm, maar wel een zwaardere toepassing van dezelfde norm. Waar een doorsnee woningtaxatie vaak leunt op goed vergelijkbare referenties, ligt dat bij verhuurde woningen anders. Daar spelen aanvullende factoren een rol, zoals de huurpositie, juridische context en rendementseisen. Referenties zijn minder eenduidig en de bandbreedte is groter. Dat vraagt om meer diepgang in de analyse en vooral om een stevigere onderbouwing.

Meer dan een rekensom

De beoordeling van de marktwaarde in verhuurde staat is geen optelsom, maar een toets op de samenhang tussen verschillende huurbegrippen en de onderbouwing daarvan. De verhouding tussen contracthuur, markthuur en - waar relevant - maximaal redelijke huur, moet expliciet, logisch en navolgbaar worden gemotiveerd. Dat geldt ook voor de keuze van de huurgrondslag die in de waardering wordt gehanteerd.

Daarnaast speelt het rendement een bepalende rol. In de praktijk wordt vaak gewerkt met het bruto aanvangsrendement (BAR), maar alleen wanneer dit rendement voldoende navolgbaar is afgeleid uit passende beleggingsreferenties en concreet marktbewijs. Naarmate die onderbouwing indirecter of abstracter wordt, neemt de noodzaak tot kritische beoordeling toe. Voor de audit betekent dit dat niet alleen de uitkomst van de taxatie van belang is, maar vooral de redenering die daaraan ten grondslag ligt. Voor de auditor volstaat het daarom niet om te signaleren dat informatie ontbreekt. Van hem wordt verwacht dat hij concreet maakt wat ontbreekt, waarom dat relevant is en welk effect dit heeft op de betrouwbaarheid van de waardering.

Eén rode draad

Hoewel de ochtend- en middagsessie verschillende invalshoeken hadden, liep één duidelijke rode draad door de dag: de kwaliteit van een taxatie staat of valt met de onderbouwing. Of het nu gaat om een executietraject of om een waardering voor een beleggingsobject, beslissingen moeten kunnen steunen op heldere en navolgbare rapportages.

Om auditoren daarbij te ondersteunen, is een praktische leidraad voor de marktwaarde in verhuurde staat opgesteld. Deze moet zorgen voor meer uniformiteit in toetsing, duiding en rapportage. Een logische stap in een vakgebied waarin de complexiteit toeneemt en de impact van taxaties groot is.

Wij bedanken Rob voor zijn inspirerende bijdrage aan deze kennissessie, Rick voor zijn heldere, verdiepende uitleg en natuurlijk onze auditoren voor hun betrokkenheid!