Een taxatierapport moet inzichtelijk en navolgbaar zijn. Dat betekent dat een lezer van het rapport moet kunnen volgen hoe de taxateur tot zijn waardeoordeel is gekomen. Juist daarom is een kwalitatieve analyse van referenties een essentieel onderdeel van een goed onderbouwd taxatierapport. In de praktijk blijkt echter dat deze analyse niet altijd voldoende wordt uitgewerkt. Referenties worden wel opgenomen, maar de inhoudelijke toelichting hoe deze zich verhouden tot het getaxeerde object ontbreekt of blijft beperkt. Daardoor ontstaat het risico dat het waardeoordeel onvoldoende navolgbaar is.

Meer dan alleen een vergelijkingsmatrix

Het opnemen van referenties is niet hetzelfde als het uitvoeren van een kwalitatieve analyse. Een vergelijkingsmatrix of referentievergelijker is slechts een hulpmiddel. De kern zit in de toelichting van de taxateur. In een kwalitatieve analyse licht de taxateur de verschillen tussen de referenties en het getaxeerde object zodanig toe dat de lezer van het taxatierapport kan volgen hoe de taxateur tot zijn waardeoordeel komt. De taxateur maakt daarbij inzichtelijk hoe de gekozen referenties zich verhouden tot het getaxeerde object, welke verschillen relevant zijn en welke invloed die verschillen hebben op de waarde.

Waar gaat het om?

Bij een kwalitatieve analyse gaat het om de weging van alle factoren die van invloed kunnen zijn op de vergelijkbaarheid van objecten. Denk bijvoorbeeld aan verschillen in ligging, onderhoudstoestand en omvang en indeling. Uit audits blijkt dat taxateurs zich in de analyse vaak beperken tot enkel een opsomming van de standaard genoemde overeenkomsten en verschillen in de referentievergelijker (wonen) of vergelijkingsmatrix in andere modelrapporten. Door alleen de verschillen te benoemen, wordt onvoldoende een relatie gelegd met het getaxeerde object. Tegelijkertijd blijven andere relevante verschillen onderbelicht en wordt de invloed daarvan op de waarde niet meegenomen in de analyse. Een afwijkende bestemming kan bijvoorbeeld grote invloed hebben op de bruikbaarheid van een referentie. Hetzelfde geldt voor bijzondere gebruiksbeperkingen, erfpachtsituaties of een afwijkend kwaliteitsniveau. Van de taxateur wordt verwacht dat dergelijke aspecten expliciet worden meegewogen en toegelicht.

Er bestaat geen vaste norm voor de omvang van een kwalitatieve analyse. De benodigde diepgang verschilt per opdracht en per object. In algemene zin geldt dat meer toelichting nodig is naarmate de verschillen tussen het getaxeerde object en de referenties groter zijn. De taxateur moet daarin zelf een professionele afweging maken, waarbij steeds geldt dat een onafhankelijke derde de gedachtegang van de taxateur moet kunnen volgen.

Navolgbaarheid vraagt om professionele oordeelsvorming

Een kwalitatieve analyse vraagt om meer dan het invullen van standaardvelden in een modelrapport. Het vereist professionele oordeelsvorming en een kritische afweging van de relevantie van verschillen tussen objecten. Deze analyse vormt een belangrijk kwaliteitsaspect van het taxatierapport. Niet alleen omdat het bijdraagt aan transparantie en navolgbaarheid, maar ook omdat de navolgbare onderbouwing leidt tot vertrouwen in het uiteindelijke waardeoordeel.

Een goed taxatierapport laat daarom niet alleen zien welke referenties zijn gebruikt, maar vooral hoe deze referenties het uiteindelijke waardeoordeel ondersteunen.