Door de energietransitie ontstaan nieuwe vormen van vastgoed. Naast de zonneparken en windmolens waar taxateurs al vertrouwd mee zijn, krijgen zij nu ook te maken met batterijexploitaties. Deze grootschalige opslagsystemen spelen een belangrijke rol bij het opvangen van netcongestie en het in balans houden van het elektriciteitsnet. Maar hoe bepaal je de waarde van een batterijexploitatie? Register-Taxateur Gerben de Wild van Bureau Taxaties, een onafhankelijk taxatieteam dat verbonden is aan het Rijksvastgoedbedrijf, neemt ons mee in de complexe wereld achter deze waardebepaling.

Meer dan alleen energie opslaan

Van defensieterreinen en paleizen tot windparken en geothermie-installaties. Bureau Taxaties heeft dagelijks te maken met de meest uiteenlopende objecten. Hoewel ook reguliere vastgoedobjecten deel uitmaken van de portefeuille, komen er regelmatig objecten voorbij die niet eerder zijn getaxeerd. "Juist voor die bijzondere vraagstukken ontwikkelen we zelf waarderingsmethodieken om tot een goed onderbouwde marktwaarde te komen. Die enorme diversiteit maakt dit werk elke dag weer uitdagend," vertelt Gerben.

Gerben maakte in 2023 voor het eerst kennis met het taxeren van een batterijexploitatie. Voor een stuk grond naast een windpark moest de waarde worden bepaald voor een exploitant die daar batterijcontainers wilde plaatsen. In eerste instantie leek de opdracht overzichtelijk. "Aanvankelijk dacht ik die exploitatie wel even eenvoudig te simuleren. Het verhuurdeel was ook goed te doen. Maar toen ik me verder verdiepte in de complexe verdienmogelijkheden op de verschillende deelmarkten van de elektriciteitsmarkt, realiseerde ik me dat zelf modelleren te complex is."

De functie van een batterijexploitatie gaat namelijk verder dan alleen energie opslaan en terugleveren. Een batterijexploitatie helpt ook bij het in balans houden van het elektriciteitsnet en het inspelen op prijsschommelingen op verschillende energiemarkten. De financiële opbrengst hiervan is afhankelijk van verschillende factoren en vraagt om specialistische kennis. Daarom liet Gerben de exploitatiemogelijkheden door een externe deskundige berekenen. "De uitkomsten daarvan neem ik vervolgens mee in mijn taxatierapport."

De complexiteit van waardering bij batterij-exploitaties

"Batterijopslagsystemen, zonneparken en windparken vallen allemaal onder de noemer exploitatiegebonden vastgoed," legt Gerben uit. De waarde van deze objecten wordt bepaald aan de hand van exploitatieberekeningen, aangevuld met de vergelijkingsmethode waar mogelijk. "Het grote verschil is dat de exploitatiemodellering bij een batterij vele malen complexer is." Daarnaast zijn er voor batterijexploitaties nog nauwelijks bruikbare referentietransacties. Een taxateur kan dus maar beperkt terugvallen op transacties met vergelijkbare objecten. 

Bij zonne- en windparken is marktbewijs in veel ruimere mate beschikbaar. Door de sterke koppeling met subsidieregelingen en de uitgebreide publieke documentatie hierover, onder meer via het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), zijn marktontwikkelingen en gerealiseerde waarden makkelijker te onderbouwen. De markt voor batterij-exploitaties staat echter nog in de kinderschoenen. Daardoor ligt de nadruk bij taxaties daarvan veel sterker op een gedegen analyse van de exploitatie en de gehanteerde uitgangspunten.

Welke factoren bepalen de waarde?

De waarde van een batterij-exploitatie wordt bepaald door een combinatie van locatie, technische eigenschappen en exploitatiemogelijkheden. "Gezien de grootschalige netcongestie in Nederland is de beschikbaarheid van transportcapaciteit essentieel", legt Gerben uit. Ook de combinatie met een bestaand wind- of zonnepark kan meerwaarde bieden, door lagere netaansluitingskosten en het voorkomen van energieverliezen. Daarnaast is de mate waarin het mogelijk is om meerdere inkomstenstromen te combineren bepalend voor een gezonde exploitatie. De levensduur, het rendement en de aansturing via het energiemanagementsysteem (EMS) zijn ook belangrijke factoren in de waardering.  

De snelle ontwikkeling van de energietransitie brengt onzekerheden met zich mee. "De impact van wet- en regelgeving is daarbij aanzienlijk. De grootste uitdaging is onzekerheid rondom veranderend beleid en netcongestie." Bekende wijzigingen in beleid of subsidies worden direct verwerkt in de kasstromen. Tegelijkertijd kan onzekerheid over toekomstig beleid invloed hebben op het risicoprofiel van een exploitatie en daarmee op de uiteindelijke waarde. Denk bijvoorbeeld aan veranderingen in energiebelasting of nettarieven. Positieve beleidsontwikkelingen, zoals flexibele en gereduceerde nettarieven voor batterijen die het elektriciteitsnet ontlasten, kunnen juist bijdragen aan een hogere waarde. 

In combinatie met volatiele elektriciteitsprijzen vraagt dit om een zorgvuldige analyse van toekomstige exploitatieopbrengsten en risico's. "Voor ons als taxateurs is het de kunst om nauwkeurig in te schatten hoe de markt met deze dynamiek omgaat en om die inzichten op een betrouwbare manier te vertalen naar de uiteindelijke waardering." Juist daarom is het belangrijk om markt- en beleidsontwikkelingen nauwlettend te volgen. 

Kennis van vastgoed én energiemarkt wordt essentieel

Verwacht wordt dat de markt voor batterijexploitaties de komende jaren sterk zal groeien. De combinatie van de energietransitie en aanhoudende netcongestie zorgt ervoor dat energieopslag steeds belangrijker wordt. Batterijen kunnen bedrijven ondersteunen bij capaciteitsvraagstukken, flexibiliteit leveren aan netbeheerders en een rol spelen binnen lokale energiegemeenschappen en slimme microgrids. Zo heeft het Rijksvastgoedbedrijf bij een aantal kantoorpanden bijvoorbeeld batterijopslag toegepast, zoals de Stadsbatterij in Den Haag en het accupark bij het Herman Gortercomplex in Utrecht. 

"Ik voorzie de komende vijf tot tien jaar een sterke groei in het aantal batterijprojecten", stelt Gerben. Tevens verwacht hij dat taxaties van batterijexploitaties werk voor specialisten zal blijven. In deze zich snel ontwikkelende markt wordt van taxateurs niet alleen kennis van vastgoed gevraagd, maar ook inzicht in energiemarkten, technologie en regelgeving. 

"Dit vraagt van een taxateur diepgaande expertise betreffende het waarderen van exploitatiegebonden vastgoed, gecombineerd met een sterke basiskennis van de energiemarkt." Naarmate de markt verder volwassen wordt, zal meer vergelijkingsmateriaal beschikbaar komen. Voorlopig blijft echter één uitgangspunt centraal staan: "Een grondige, op maat gemaakte exploitatieberekening blijft de absolute spil van de taxatie."  

----

Deel jouw bijzondere taxatie

Heb jij een taxatie uitgevoerd die je is bijgebleven? Een uniek object, een onverwachte uitdaging of een bijzonder verhaal uit de praktijk? Stuur een korte toelichting naar communicatie@nrvt.nl en inspireer collega-taxateurs met jouw ervaring.