De brandstofprijzen staan op recordhoogte, het getankte volume daalt hard en vanaf 2030 verdwijnt de tabak uit de shop. Maar wat betekenen deze ontwikkelingen voor de waarde van een tankstation? Register-Taxateur Jef Folkers van Property Value Consultants taxeert al twintig jaar tankstations en kent als geen ander de puzzel achter de pomp. "Het komt bijna nooit voor dat ik een locatie één op één kan vergelijken met een andere."

Jef begon bijna dertig jaar geleden, in de pioniersjaren van de WOZ, met het waarderen van bedrijfspanden in Bergen op Zoom. "Het was echt een cowboytijd. Je liep nog met een meetwiel door de panden." Inmiddels werkt hij al vijftien jaar voor zichzelf, samen met zijn vrouw Brenda Urff. Zijn basis ligt in het bedrijfsmatig vastgoed, maar zo'n twintig jaar geleden kwam het eerste tankstation op zijn pad. "Ik dacht eerst: moet ik dat wel oppakken? Het leek me niet makkelijk. Dat is ook wel gebleken." Hij haalde vanaf dag één twee ervaren specialisten erbij, met wie hij nog altijd samenwerkt.

Geen vastgoedprijs, wel brutowinst

Wie gewend is aan referentievergelijking, loopt bij tankstations al snel vast. "Die markt is zo ondoorzichtig. Je vindt nog weleens een koopsom, maar die wordt door de notaris helemaal uit elkaar getrokken: zoveel voor de installaties, zoveel voor de grond, zoveel voor de opstallen en zoveel voor goodwill." De waardering draait daarom om de brutowinst, de EBITDA, eventueel aangevuld met een DCF-berekening. Toch is het nadrukkelijk geen bedrijfswaardering. "Wij zijn vastgoedtaxateurs. Dus we normaliseren de cijfers altijd. De vraag is niet wat déze exploitant verdient, maar wat een gemiddelde exploitant op die locatie zou kunnen halen."

Wat tankstations echt onderscheidt, is de variatie in gebruikssituaties: erfpacht, beleggingssituaties, oude gebruiksrechten, leveranciersovereenkomsten en de agentschapscontracten die tot voor kort veel voorkwamen. "Als je die contracten doorleest, begrijp je er in het begin geen jota van.” Ook de verdienmodellen lopen sterk uiteen. Een station met een goede shop, een wasstraat en andere inkomstenbronnen spreidt zijn risico's; een onbemand station dat alleen brandstof verkoopt, is veel eenzijdiger. "Daarom liggen de rendementen voor onbemande stations hoger en de vermenigvuldigingsfactor lager." De brutomarge op shops loopt grofweg uiteen van 10 tot 40 procent. Ook de brandstofmix telt. Truckliters leveren minder op en zijn risicovoller dan particuliere liters. "Als een transporteur ergens anders een half centje goedkoper kan tanken, is hij weg."

Bereikbaarheid en zichtbaarheid voorop

De basisfactoren zijn dezelfde als bij ander bedrijfsvastgoed: locatie, object, gebruikssituatie en marktsituatie. Bij tankstations komen daar het merk op de luifel en de kwaliteit van het ondernemerschap bij. Binnen de locatie springen twee aspecten eruit. "Bereikbaarheid en zichtbaarheid zijn de allerbelangrijkste factoren. Ligt een station achteraf, dan heb je het ook snel gemist." Jef kijkt daarbij naar de terreininrichting en de verkeersstromen: welk deel van het passerende verkeer komt binnen om te tanken? Dat verschilt sterk tussen een stadsstraat, een provinciale weg en een snelweg.

De locatie als waardefactor

Actueel is het effect van de prijsverschillen met België en Duitsland. Van de ongeveer 4.000 tankstations in Nederland hebben er volgens Jef zo'n 600 tot 800 merkbaar last van de grens. "Daar wordt nauwelijks nog benzine getankt, alleen diesel." In de waardering zie je dat terug in lagere volumes, hogere rendementen en dus lagere waarden. Hij sprak onlangs een ondernemer die zijn station al tijden wilde verkopen. "Hij verdiende er gewoon geen boterham meer."

Jef waardeert nadrukkelijk vanuit het optimale gebruik van de locatie, conform de International Valuation Standards (IVS). "We zeggen heel vaak: die shop kun je beter sluiten. Of: bouw er een paar wasboxen bij, of plaats een betaalautomaat op het voorterrein." Dat laatste klinkt vanzelfsprekend, maar is het niet altijd. "Heb je geen goede automaat, dan heb je buiten de openingstijden van de shop gewoon geen inkomsten."

Een markt in transformatie

Vooral de toekomst maakt het waarderen van tankstations complex. Het getankte volume daalt volgens Jef gestaag, terwijl er per liter juist meer wordt verdiend. Tegelijk stapelt de regelgeving zich op: bijmengverplichtingen voor biobrandstoffen, het ETS2-systeem voor CO2-uitstoot vanaf 2028 en de nieuwe vrachtwagenheffing. "Kleinere oliemaatschappijen die niet genoeg biobrandstoffen kunnen leveren, gaan het niet overleven. Dat klinkt hard, maar het is wel zo."

Voor de shops volgt in 2030 een grote klap, wanneer tankstations geen tabak meer mogen verkopen. In veel shops gaat het om 60 tot 85 procent van de omzet. "Die brutowinst is essentieel om het personeel te betalen. Valt dat weg, dan is zo'n shop niet meer rendabel." Jef verwacht dan ook meer onbemande stations. "Met een onbemand station kun je vooral op prijs concurreren. Dan krijg je nog meer kaalslag." Tegelijk groeit het aanbod van laadstations. Nieuwe stations ontwikkelen zich tot energiehubs, vaak met horeca erbij, en laadexploitanten openen op hun beurt shops. "Iedereen is bezig met de vraag hoe je een tankstation toekomstbestendig maakt.”

Van onteigening tot nalatenschap

De opdrachtgevers zijn net zo divers als de objecten: oliemaatschappijen, ondernemers, beleggers, banken, overheden en particulieren. Bij Stadionpark in Rotterdam taxeerde Jef in het kader van onteigening een tankstation dat moest wijken. "Een concurrent die straks verdwijnt, moet je dan meenemen terwijl hij er nu nog gewoon zit." Bij opdrachten voor overheden is informatie vaak de grootste uitdaging. "Je krijgt niet automatisch de cijfers die een oliemaatschappij je geeft. Dan moet je veel meer huiswerk doen."

En wat vraagt dat dan eigenlijk van een taxateur? "Vooral heel veel nieuwsgierigheid”, aldus Jef. “Je moet de moeilijkheid durven omarmen: het is elke keer een puzzel." De contacten uit je netwerk helpen daar ook vaak bij. Jef werkt jaarlijks met minstens vijf verschillende plausibiliserende taxateurs. "Zodat ik van meerdere mensen feedback krijg en kan blijven leren."

Brood bakken van verandering

Juist in een markt die zo snel verandert, wordt die houding belangrijker. De pomp van vandaag is over tien jaar misschien een laadplein met een restaurant, een onbemande prijsvechter of een locatie die helemaal verdwijnt. Voor Jef is dat geen reden tot zorg, maar de kern van zijn vak. "Er gebeurt ongelooflijk veel in ons wereldje. En het is aan ons de eer om daar brood van te bakken. Dat doen we met heel veel plezier."

Wie een tankstation taxeert, waardeert dus niet alleen stenen, installaties en liters, maar ook een toekomst die nog volop in beweging is. Dat vraagt vakmanschap, samenwerking en de bereidheid om elke keer opnieuw de puzzel te leggen. "Het is niet makkelijk", zegt Jef. "Maar dat maakt het juist zo mooi."