“Het lijkt soms makkelijker om iemand naar de maan te schieten, dan een waarderingsmodel te maken dat betrouwbaar is.” Raymond Havekes, senior consultant Real Estate Valuation bij Ortec Finance, is realistisch over zijn eigen product. “Er zit onnauwkeurigheid in de vastgoeddata en transactieruis in de markt, dus dat werkt door in modellen. De interpretatie van de taxateur is daarom onmisbaar.”

Toen Raymond Havekes in de jaren negentig voor de gemeente Amsterdam werkte, ontstond het idee om statistische modellen te ontwikkelen die als second opinion konden worden ingezet bij de bezwarenafhandeling. Dat idee groeide uit tot OrtaX, het bedrijf waarvan Havekes medeoprichter is. Als onderdeel van Ortec Finance, specialist in het ontwikkelen van risicomodellen, is OrtaX uitgegroeid tot een toonaangevende speler in de WOZ-wereld. Onlangs werd bekend dat Centric de WOZ-activiteiten van Ortec Finance gaat overnemen.

Validaties door NWWI

Sinds 2008 levert Ortec Finance ook modelwaarden aan organisaties zoals het NWWI, waar modelwaarden een rol spelen in het validatieproces van taxatierapporten. Bij zo'n validatie vraagt het NWWI modelwaarden op bij twee verschillende aanbieders, elk onderbouwd met referentieobjecten. “De uitkomsten van deze modellen hoeven niet overeen te komen met elkaar of met de taxatie van de taxateur. Wanneer er grote verschillen tussen de verschillende waarden bestaan, is een onderbouwing nodig.” Voor taxateurs is dat niet altijd eenvoudig. “Taxateurs hebben maar beperkt inzicht in de manier waarop een model tot zijn uitkomst komt.”

Onzekerheidsmarge

Volgens Havekes bestaat er eigenlijk niet zoiets als dé waarde van een woning. Er is altijd sprake van een bandbreedte eromheen. Dat heeft twee belangrijke oorzaken. Allereerst is geen enkele woning hetzelfde en zijn vastgoeddata nooit volledig perfect. “Onjuiste of ontbrekende gegevens beïnvloeden direct de uitkomst van een model.” Daarnaast speelt zogenoemde transactieruis een grote rol. “Vastgoedtransacties worden beïnvloed door menselijk gedrag, emotie en onderhandelingstalent.”

"De ene verkoper onderhandelt beter dan de andere en kopers handelen niet altijd rationeel," legt Havekes uit. "Iemand die al meerdere keren een woning heeft misgelopen, kan besluiten fors te overbieden. Zo'n transactie beïnvloedt de markt, maar de vraag is of die prijsontwikkeling structureel is of slechts tijdelijk."

Juist die menselijke factoren maken de vastgoedmarkt fundamenteel anders dan een natuurkundig systeem. “Modellen kunnen patronen herkennen, maar niet altijd voorspellen wanneer sentiment omslaat of uitzonderlijke situaties ontstaan.”

Steeds betere waarderingen

Ondanks die beperkingen zijn waarderingsmodellen de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd. Ortec Finance beschikt over steeds meer en gedetailleerdere vastgoeddata en verwerkt maandelijks nieuwe Kadastergegevens om modellen te actualiseren en te herijken.

Voor woningen leidt dat tot steeds betrouwbaardere waarderingen. Bij commercieel vastgoed ligt dat anders. “Kantoren, winkels en andere bedrijfspanden vormen een veel complexere markt. Er is minder betrouwbare data voorhanden, er bestaan grotere verschillen tussen objecten en er zijn minder vergelijkbare transacties. Voor zeer specifieke of zeldzame panden ontbreken soms zelfs voldoende referenties om een modelwaarde vast te stellen.”

Volgens Havekes geldt echter dat de situaties die voor modellen lastig zijn, vaak ook voor taxateurs uitdagend zijn. “In dergelijke gevallen neemt de onzekerheidsmarge rondom een afgegeven waarde voor beide toe.”

Betere data = betere uitkomsten

De kwaliteit van de data bepaalt grotendeels de betrouwbaarheid van de modelwaarde en daarmee ook het praktisch nut ervan voor taxateurs. Voor de nabije toekomst ziet Havekes nog ruimte voor verbetering op dat vlak. “Met name betrouwbare informatie over de onderhoudsstaat van woningen ontbreekt nog vaak. Ook zou bredere beschikbaarheid van landelijk gestandaardiseerde gegevens, zoals woningtyperingen of funderingslabels, de modellen verder kunnen versterken.”

Daarnaast ziet hij kansen in kunstmatige intelligentie. Zo worden al foto's van woningen automatisch geanalyseerd om data te genereren die iets zegt over de kwaliteit en staat van onderhoud van een pand. "Betere data levert simpelweg betere uitkomsten op”, zegt Havekes. "Een model rekent feilloos door met de gegevens die het krijgt. Als die gegevens niet kloppen, bijvoorbeeld door een verkeerd aantal vierkante meters, dan werkt die fout direct door in de modelwaardering."

Mens en model vullen elkaar aan

De ontwikkeling van waarderingsmodellen zal de taxateur voorlopig niet vervangen, verwacht Havekes. Modellen worden steeds nauwkeuriger en bieden waardevolle ondersteuning, maar onzekerheid zal altijd onderdeel blijven van vastgoedwaarderingen. Juist daarom blijft menselijke interpretatie nodig. Zijn conclusie: “Een model en een taxateur zijn samen sterker dan elk apart."