Het taxeren van een woning vraagt altijd om een zorgvuldige afweging. In Baarle-Nassau en Baarle-Hertog komt daar een bijzondere complicatie bij: de landsgrens loopt er soms letterlijk door huizen, schuren en tuinen. Register-Taxateur en makelaar Andy Tjokrokoesoemo van Baarle Makelaardij weet als geen ander dat een woning in Baarle zich niet altijd aan landsgrenzen houdt. Met bijzondere gevolgen voor de taxatiepraktijk.

Het kantoor van Andy en zijn vrouw Bie staat letterlijk op de grens van Nederland en België. Sinds de oprichting van hun kantoor in 2014 zijn zij sinds 2017 volledig actief in de regio rond Baarle. Andy brengt zijn expertise van de Nederlandse markt mee, terwijl Bie als Belgische makelaar de andere kant van de grens kent. Samen brengen ze kennis van beide kanten van Baarle bijeen, een combinatie die juist in dit grensdorp bijzonder waardevol is.

De voordeur bepaalt

In Baarle bepaalt volgens Andy de zogenoemde voordeurregel welk land leidend is. Staat de voordeur op Nederlands grondgebied, dan krijgt de woning een Nederlands adres en wordt deze voor de taxatie als Nederlandse woning behandeld. Ligt de voordeur in België, dan geldt het Belgische systeem. Toch maakt dat een taxatie niet altijd eenvoudig. De grens kan immers door de keuken lopen, een deel van de woning bestrijken of een aanzienlijk gedeelte van de tuin omvatten. Andy maakte in zijn praktijk mee dat een woning vanwege de Nederlandse voordeur volledig onder het Nederlandse systeem viel, terwijl voor het Belgische gedeelte alsnog een elektriciteitskeuringsverslag en asbestattest verplicht waren. Zonder die documenten kon de transactie niet worden afgerond. "De voordeur is dan wel leidend,” zegt hij, “maar het Belgische gedeelte kun je niet los zien van het Nederlandse".

De financiering van grenswoningen kan daardoor een belangrijke rol spelen in de uiteindelijke verkoopprijs. In Nederland kunnen kopers in principe de volledige taxatiewaarde van een woning financieren, terwijl in België doorgaans een groter deel met eigen middelen moet worden betaald. Voor een woning waarvan een deel op Belgisch grondgebied ligt, kan dat de groep potentiële kopers aanzienlijk verkleinen.

Dat bleek bij een woning die Andy onlangs taxeerde. Ondanks een zorgvuldig onderbouwde taxatie met een waarde van bijna vijf ton, werd de woning uiteindelijk voor 70.000 euro minder verkocht. De oorzaak lag niet in de staat van het huis, maar in de complexe eigendoms- en financieringssituatie. “Het Belgische deel kon niet zomaar met een Nederlandse hypotheek worden gefinancierd, waardoor kopers een groter deel van de aankoop uit eigen middelen moesten betalen”, legt Andy uit. Die beperktere financierbaarheid maakt een woning minder aantrekkelijk voor een brede groep kopers en heeft daarmee invloed op de marktwaarde. “Dat maakt zo'n woning simpelweg minder courant.”

150 of 210 vierkante meter?

Niet alleen de financiering verschilt, ook de manier waarop woningen worden gemeten. Nederlandse taxateurs werken bijvoorbeeld met de NEN 2580-meetnorm, terwijl in België andere uitgangspunten gelden. Zo telt ruimte met een hoogte van minder dan 1,50 meter in Nederland niet mee als woonoppervlak. Ook de toegankelijkheid van een zolder, bijvoorbeeld via een vaste trap, kan bepalen of deze als woonoppervlak wordt meegerekend. In België liggen de criteria anders en kan ook een garage deel uitmaken van de woonoppervlakte. “Een woning die volgens Nederlandse normen 150 vierkante meter woonoppervlak heeft, kan in België zomaar op 210 vierkante meter uitkomen”, vertelt Andy. “Dan vergelijk je eigenlijk appels met peren”.

De grens loopt ook door de systemen

De verschillen tussen beide landen gaan verder dan alleen de woning zelf. Ook de toegang tot informatie verschilt. In Nederland kunnen taxateurs voor een waardebepaling het Kadaster raadplegen, ook als er nog geen verkoopopdracht ligt. In België mogen makelaars en taxateurs het kadaster alleen raadplegen als zij daarvoor een getekende opdracht van een opdrachtgever hebben. Dat levert in Baarle een opmerkelijke situatie op. Een Nederlandse taxateur kan opdracht krijgen om een woning te taxeren die deels op Belgisch grondgebied ligt, maar mag voor die Nederlandse taxatie niet zomaar het Belgische kadaster raadplegen. "Je probeert je waardering zo zorgvuldig mogelijk te onderbouwen," zegt Andy, "maar krijgt dan met regels te maken die eigenlijk niet zijn ingericht op een woning die in twee landen ligt."

 Hij liep daar zelf in de praktijk tegenaan. Voor een Nederlands taxatierapport raadpleegde hij kadastrale informatie uit het Belgische kadaster, om het Belgische deel van het pand goed in kaart te brengen. De Belgische brancheorganisatie vroeg vervolgens om de opdracht die hem toegang tot het Belgische kadaster gaf. Die was er niet: de opdracht kwam van een Nederlandse klant en betrof een Nederlandse taxatie. “Dan mag je dus officieel het Belgische kadaster niet in. Ook al loopt de grens door het pand.”

Volgens Andy is het kadaster slechts één voorbeeld van een breder verschil. Ook op het gebied van meetnormen, energielabels en de manier waarop taxaties worden onderbouwd, werken Nederland en België niet altijd volgens dezelfde uitgangspunten. In Nederland zorgen vaste richtlijnen en meetnormen ervoor dat verschillende taxateurs bij hetzelfde adres doorgaans op een vergelijkbare waarde uitkomen. In België kunnen de uitkomsten volgens Andy sterker uiteenlopen. “Uiteindelijk halen Nederlandse en Belgische banken hun geld bij dezelfde Europese Centrale Bank”, zegt hij. “Maar de onderbouwing die nodig is om een hypotheek te krijgen, verschilt enorm.” Volgens Andy valt er daarom binnen Europa nog veel te winnen met meer uniformiteit in regels, meetmethoden en taxatiestandaarden.

Lokale kennis maakt het verschil

In Baarle-Nassau en Baarle-Hertog is de grens overal zichtbaar, maar voor inwoners speelt die in het dagelijks leven vaak een veel kleinere rol dan buitenstaanders denken. Voor taxateurs ligt dat anders. Een paar meter grensverschil kan grote gevolgen hebben voor de waarde, verkoopbaarheid en financiering van een woning. Juist daarom zijn lokale kennis en ervaring in dit unieke grensgebied van grote waarde. Voor een taxateur kan diezelfde grens vervolgens bepalend zijn voor de regelgeving, het kadaster, de financiering en uiteindelijk de waarde van het huis. "In Baarle is de grens soms maar een paar meter breed, maar voor een taxatie kan het een wereld van verschil zijn”, besluit Andy.