Het WK voetbal brengt miljoenen mensen wereldwijd op de been en zet de grootste stadions ter wereld volop in de schijnwerpers. Voor de meeste mensen zijn het plekken waar sportgeschiedenis wordt geschreven. Voor vastgoedtaxateurs vormen ze echter een heel ander vraagstuk. Want hoe bepaal je de waarde van een stadion waarvan de betekenis veel verder gaat dan alleen gras, stenen en beton? Leopold Willems, Associate bij Cushman & Wakefield Netherlands, legt uit hoe je zo'n uniek vastgoedobject taxeert.

Een bijzonder specialisme

Leopold houdt zich al ruim 25 jaar bezig met vastgoedwaarderingen bij Cushman & Wakefield. De eerste stadiontaxatie begon, zoals Leopold zelf zegt, een beetje volgens het Pippi Langkous-principe: “We hebben het nog nooit gedaan, dus we denken dat we het wel kunnen”. Wat begon als een eerste, onbekende opdracht, groeide uiteindelijk uit tot een specialisme binnen het Amsterdamse kantoor van Cushman & Wakefield.

Samen met zijn collega’s taxeert Leopold in Nederland uiteenlopende stadions: van het sportpark van K.v.v. Quick Boys in Katwijk, met zo'n 8.000 plaatsen, tot iconische voetbalstadions als de Galgenwaard, het Philips Stadion, De Kuip, en de toenmalige Amsterdam ArenA, dat met circa 56.000 zitplaatsen het grootste stadion in dit rijtje is. De afgelopen jaren worden Leopold en zijn team steeds vaker ingeschakeld voor taxaties van stadions in onder meer Spanje en Portugal. Twee recente opdrachten in Sevilla en Porto zijn daar een mooi voorbeeld van.

Van Sevilla tot Porto: twee bijzondere stadiontaxaties

De verzoeken kwamen vanuit collega’s in Madrid en Lissabon. Na een eerdere opdracht in Sevilla in 2018, waarbij het stadion van Sevilla FC werd getaxeerd in het kader van een mogelijke herontwikkeling, volgden twee nieuwe opdrachten in Zuid-Europa: de waardering van Estadio de La Cartuja in Sevilla en Estadio do Dragão in Porto. In beide gevallen was de taxatie bedoeld voor de jaarrekening en moest deze inzicht geven in de marktwaarde van de stadions.

De oorsprong van beide stadions hangt samen met grote internationale sportevenementen. Estadio do Dragão, met circa 50.000 zitplaatsen, werd gebouwd voor het EK voetbal dat in 2004 in Portugal werd georganiseerd. Estadio de La Cartuja, met zo’n 70.000 stoelen, werd in 1999 opgeleverd in aanloop naar de kandidatuur van Sevilla voor de Olympische Spelen. Die Spelen kwamen er uiteindelijk niet, maar het stadion stond er al wel. Beide stadions staan ook op de rol voor het WK 2030 in Spanje, Marokko en Portugal.

Hoewel de stadions qua functie vergelijkbaar zijn, verschillen ze sterk in gebruik. Estadio do Dragão is de vaste thuisbasis van FC Porto en wordt daardoor op regelmatige basis gebruikt voor wedstrijden. Estadio de La Cartuja heeft zich ontwikkeld tot een veelzijdige evenementenlocatie voor onder meer concerten, finales van de Copa del Rey, internationale sportevenementen en in de toekomst wedstrijden van het WK voetbal in 2030. Daarnaast is Estadio de La Cartuja de komende vier seizoenen de tijdelijke thuisbasis van de Sevillaanse voetbalclub Real Betis, terwijl het eigen stadion wordt verbouwd. Juist die verschillen in gebruik maken de waardering van stadions zo interessant. Want wat bepaalt de marktwaarde van een stadion van wereldformaat? En in welke mate speelt de exploitatie daarbij een rol?

Waar de waarde van een stadion door wordt bepaald

Bij de taxatie van een stadion komen in de basis dezelfde principes kijken als bij ieder ander vastgoedobject: een combinatie van de HWKap, DCF en GVW-methode; het belang van de exploitatie is echter groter dan je zou denken. “De marktwaarde van een stadion, maar eigenlijk van ieder vastgoed, is gebaseerd op de inkomsten die ermee gegenereerd kunnen worden”, licht Leopold toe. “Uit die exploitatie moet voldoende kasstroom worden gegenereerd om de huisvestingslasten te kunnen dragen.”

De benadering van de marktwaarde verschilde per project en was afhankelijk van de best beschikbare informatie. Bij Estadio do Dragão woog de gecorrigeerde vervangingswaardemethode zwaarder mee, terwijl bij Estadio de La Cartuja de discounted cashflowmethode een belangrijkere rol speelde. In beide gevallen is gekeken naar de kostenkant – de herbouwwaarde minus technische en functionele veroudering, plus de grondwaarde – én naar de inkomsten die met het vastgoed kunnen worden gegenereerd.

Bezoekersaantallen zijn daarbij cruciaal. Succesvolle clubs trekken niet alleen volle tribunes, maar genereren vooral hun inkomsten uit uitzendrechten, hospitality, sponsoring en merchandising. Daarnaast zijn de meest waardevolle stadions vaak multifunctioneel opgezet. Goed gepositioneerde hotels, horeca, kantoren, retail en parkeervoorzieningen zorgen ervoor dat een stadion veel vaker wordt gebruikt dan alleen op wedstrijddagen.

Bijzondere objecten, specialistische taxaties

Hoewel stadions tot de meest interessante objecten behoren om te taxeren, zijn ze zeker niet de enige specialistische vastgoedobjecten die Leopold en zijn collega’s taxeren. Bij de afdeling Specialist Markets taxeren ze allerlei soorten unieke objecten. Van luchthavens en datacenters, tot parkeergarages, energiecentrales en havenbedrijven. Elk object vraagt om een eigen aanpak.  

Het WK laat opnieuw zien hoe belangrijk stadions zijn als decor voor sportieve hoogtepunten. Achter de schermen van die indrukwekkende tribunes en volle stadions speelt zich echter een minstens zo interessant spel af: dat van waarde, rendement en omzetontwikkeling. Zonder structureel gebruik en gezonde inkomsten blijft zelfs het grootste stadion een lege huls. Juist daarom zit de echte waarde niet in de capaciteit, maar in de vraag of een stadion — ook ver buiten de negentig minuten — het licht aan weet te houden.

----

Deel jouw bijzondere taxatie

Heb jij een taxatie uitgevoerd die je is bijgebleven? Een uniek object, een onverwachte uitdaging of een bijzonder verhaal uit de praktijk? Stuur een korte toelichting naar communicatie@nrvt.nl en inspireer collega-taxateurs met jouw ervaring.