De gehanteerde rendementseisen hebben een grote invloed op de uitkomst van een taxatie. Juist daarom is een goede onderbouwing essentieel. Uit audits van NRVT blijkt echter regelmatig dat die onderbouwing tekortschiet. Dat geldt onder meer voor de BAR, NAR, disconteringsvoet en exit yield. Het uitgangspunt is helder: iedere rendementseis moet navolgbaar en verifieerbaar zijn. Een lezer van het taxatierapport moet kunnen begrijpen hoe de gehanteerde rendementseis tot stand is gekomen en op welke gegevens, bronnen en professionele afwegingen deze is gebaseerd. Een enkele verwijzing naar de kennis en ervaring van de Register-Taxateur is daarvoor onvoldoende.

Kies een passende methode én onderbouw deze zorgvuldig

Er zijn verschillende manieren om rendementseisen te bepalen. Welke methode het meest geschikt is, hangt af van het object, de beschikbare marktinformatie en de gekozen waarderingsmethodiek. Welke methode ook wordt gebruikt, de onderbouwing moet altijd controleerbaar zijn.

Referentietransacties van voldoende vergelijkbare beleggingsobjecten bieden over het algemeen de meest directe aansluiting op de markt en hebben daarom de voorkeur. Als dergelijke referenties ontbreken, wordt soms gebruikgemaakt van kooptransacties van objecten die vrij van huur en gebruik zijn geleverd, waarbij een huurwaarde wordt afgeleid uit huurreferenties. Deze methode vraagt extra zorgvuldigheid. De toegekende huurwaarde is immers een inschatting en geen vaststaand feit. In de praktijk blijkt dat verschillende taxateurs aan dezelfde koopreferentie verschillende huurwaarden toekennen, waardoor ook het berekende rendement kan verschillen.

Onderbouwen met rekenmethodieken

Ook de stapelmethode wordt regelmatig toegepast. Daarbij wordt de rendementseis opgebouwd uit verschillende deelpercentages, zoals een risicovrije rente en risico-opslagen. Juist die risico-opslagen blijken in de praktijk vaak lastig objectief te onderbouwen. Daarom is het belangrijk dat iedere afzonderlijke component verifieerbaar wordt onderbouwd.

Bij DCF-berekeningen verdienen zowel de disconteringsvoet als de exit yield bijzondere aandacht. De disconteringsvoet kan bijvoorbeeld worden afgeleid uit de NAR, aangevuld met de verwachte groei van de netto kasstromen. Voor de exit yield geldt dat deze, door de toenemende risico's als gevolg van veroudering, vaak hoger kan liggen dan de huidige BAR of NAR. Dat is geen vaste regel, maar wanneer de exit yield gelijk is aan of lager ligt dan de actuele BAR of NAR zal dit tijdens een audit doorgaans aanleiding geven tot nadere vragen.

Ook andere methoden, zoals de Weighted Average Cost of Capital (WACC), of externe bronnen zoals marktonderzoeken, kunnen bruikbaar zijn. Daarbij geldt steeds hetzelfde uitgangspunt: de gehanteerde uitgangspunten moeten passen bij het specifieke object én verifieerbaar zijn onderbouwd.

Maak duidelijk welke betekenis een berekening heeft

Uit audits blijkt daarnaast dat taxatierapporten soms rekenmodellen bevatten die uiteindelijk geen of slechts een beperkte rol hebben gespeeld bij de waardering. Zo wordt bijvoorbeeld bij eigenaar-gebruikerobjecten regelmatig een DCF-berekening opgenomen, terwijl deze volgens de Register-Taxateur niet leidend is geweest.

Of een aanvullende berekening passend is, behoort tot de professionele afweging van de Register-Taxateur. Wordt een berekening opgenomen in het taxatierapport, dan moeten ook de uitgangspunten en parameters navolgbaar en verifieerbaar zijn onderbouwd. Heeft een berekening slechts een ondersteunende of beperkte betekenis gehad, licht dit dan expliciet toe. Zo is voor de lezer duidelijk welke rol de berekening heeft gespeeld binnen de waardering. Dat een berekening automatisch wordt gegenereerd door taxatiesoftware doet niets af aan de verantwoordelijkheid van de Register-Taxateur voor de inhoud van het taxatierapport.

Blijf investeren in kennis

Een goede onderbouwing begint bij actuele vakkennis. Er zijn diverse cursussen en opleidingen beschikbaar waarin aandacht wordt besteed aan het bepalen en onderbouwen van rendementseisen en het toepassen van verschillende rekenmethodieken. Door kennis op dit onderwerp actueel te houden, kunnen Register-Taxateurs hun professionele afweging beter onderbouwen en bijdragen aan transparante, navolgbare en verifieerbare taxaties.