De waardering van de marktwaarde in verhuurde staat blijkt in de praktijk nog steeds een lastig onderwerp, zeker wanneer een taxatierapport wordt opgesteld in het kader van bijzonder beheer. Een transparante onderbouwing en vaktechnische zorgvuldigheid binnen dergelijke dossiers is van groot belang. Een recente tuchtuitspraak onderstreept opnieuw hoe belangrijk dat is.

Verwisseling van waardebegrippen

Uit de uitspraak blijkt onder meer dat in de onderliggende casus de marktwaarde vrij van huur en gebruik en de marktwaarde in verhuurde staat met elkaar zijn verwisseld. Juist waar het taxaties in het kader van bijzonder beheer betreft, zijn deze waardebegrippen essentieel, omdat zij direct invloed hebben op de risico-inschatting en besluitvorming van opdrachtgevers en financiers.

Daarnaast werd de onderbouwing van de verwachte opbrengst bij een beperkte verkooptermijn van drie maanden en een executoriale verkoop kritisch bekeken. De taxateur had hiervoor afslagpercentages van respectievelijk 12% en 3% toegepast, maar niet inzichtelijk gemaakt hoe deze percentages tot stand waren gekomen.

Het tuchtcollege benadrukt in de uitspraak dat een verwijzing naar de ‘kennis en ervaring’ van de taxateur niet volstaat wanneer percentages of aannames worden gehanteerd die van invloed zijn op de waardering. Zonder concrete toelichting kan niet geverifieerd worden waarom juist deze afslagpercentages zijn gehanteerd. Zodoende is volgens het tuchtcollege gehandeld in strijd met het fundamentele beginsel van zorgvuldigheid en transparantie. Een taxatierapport moet inzichtelijk en navolgbaar zijn: een lezer van het rapport moet na kunnen gaan hoe de taxateur tot zijn oordeel is gekomen.

Onderzoek en onderbouwing zijn cruciaal

De uitspraak demonstreert dat taxateurs aannames expliciet moeten onderbouwen met controleerbare bronnen en marktonderzoek. Het tuchtcollege noemt daarbij onder andere onderzoek naar gerealiseerde transactieprijzen bij gedwongen of executoriale verkopen, openbare databronnen zoals Vastgoedveiling.nl en onderzoeksrapporten van betrouwbare en verifieerbare partijen. Wanneer beperkt referentiemateriaal beschikbaar is, betekent dit niet dat een onderbouwing achterwege kan blijven. Juist dan is het belangrijk om duidelijk toe te lichten welke bronnen zijn geraadpleegd, welke aannames zijn gedaan en waarom deze volgens de taxateur passend zijn voor het specifieke object en de marktsituatie.

Voor Register-Taxateurs betekent dit dat niet alleen de uitkomst van de taxatie belangrijk is, maar vooral ook de weg ernaartoe. Een goed onderbouwd dossier en een helder navolgbare rapportage zijn onmisbaar, zeker in bijzonder beheer-dossiers, waar de impact van taxaties groot kan zijn.