“De modellen voor het waarderen van vastgoed worden steeds beter, maar een taxateur zal de uitkomsten van zo’n model altijd zelf moeten interpreteren”, zegt Matthieu Zuidema, expert woningmarkt bij het Kadaster. Die stellingname laat hij ook horen als lid van de Commissie Taxatiedata & Modelmatig waarderen van NRVT. “Een model zal nooit 100% eenduidig zijn. Hoe is die informatie tot stand gekomen? En wat heeft het model niet meegenomen?”

Zuidema geeft meteen een voorbeeld waar het fout kan gaan. “Bij het Kadaster halen we uit een notariële akte de basisgegevens: koper, verkoper, object en koopsom. Maar als er bij de verkoop van een huis een Rembrandtschilderij van € 1 miljoen is blijven hangen, zien we dat niet terug. Hetzelfde geldt voor eventuele nabetalingsafspraken of VvE-reserves. Daar moet je zelf echt naar op zoek in een akte.”

Voorzichtig blijven met gevoelige data

Het Kadaster beschikt over data waarmee veel meer mogelijk is dan nu gebeurt. “Wij willen de vastgoedmarkt transparanter maken en vastgoedtransacties optimaal faciliteren. Dat kan niet onbeperkt. Privacygevoelige informatie is tegenwoordig heel goed beschermd en minder toegankelijk. Dat geldt ook voor onze data die wordt verstrekt door andere organisaties, zoals StiVAD, Calcasa en Vastgoeddata, die onze data combineren met hun eigen databases.” Het Kadaster is een zelfstandig bestuursorgaan en we werken binnen wettelijke kaders en richtlijnen. “Toen ik meer dan 10 jaar geleden begon bij het Kadaster, kon je bijvoorbeeld nog opzoeken waar politici woonden. Dat mag en kan niet meer.”

De (on)zekerheid van modellen

Het Kadaster onderzoekt de inzet van AI om nog meer zuiverheid te krijgen in haar registraties en deze van extra informatie te voorzien. “Er is nog een lange weg te gaan, maar uiteindelijk zullen de taalmodellen van AI waarschijnlijk veel beter en sneller notariële akten lezen dan ik. AI kan ook de andere passages uit de akten meenemen om onze basisgegevens van context te voorzien, zoals die meeverkochte Rembrandt.” Het Kadaster slaagt erin om steeds meer data te combineren. “Veel nadrukkelijker dan voorheen helpen we onze afnemers ook bij het ontsluiten en toepassen van onze data. En bij het interpreteren ervan, want een menselijk oordeel blijft noodzakelijk.”

In het combineren van verschillende registraties schuilt een gevaar. “Als je ze niet goed bij elkaar brengt, levert dat een frictie op waaruit je verkeerde conclusies zou kunnen trekken.” Dat gaat volgens Zuidema ook spelen bij het modelmatig waarderen. “Daarom zien we voor het Kadaster de rol weggelegd om goed aan te geven waar onze data zekerheid bieden en waar dat niet het geval is. Welke relaties je op basis van die data kunt leggen en welke conclusies je beslist niet kunt trekken. Ook als taxateur moet je snappen wat de waarde is van de cijfers die er uit een AI-systeem komen.”

Datagebruik vergemakkelijken

In de Commissie Taxatiedata & Modelmatig waarderen van NRVT ziet Zuidema een duidelijke rol voor zichzelf weggelegd. “Ik kijk daar natuurlijk ook met een bril vanuit het Kadaster. En dan zoek ik naar mogelijkheden om het gebruik van onze data gemakkelijker te maken voor taxateurs, zodat zij efficiënter kunnen werken.  Het Kadaster is toepassingsgericht in de wijze waarop wij data aanbieden en hoe wij onze transacties inrichten.”

Daarnaast vindt hij het belangrijk dat hij samen met zijn collega-commissieleden informatie met het werkveld deelt. Bijvoorbeeld over wat er in ieders organisatie speelt. “Met welke vraagstukken ben je bezig? Wat zie je binnen jouw domein gebeuren? En vanuit welke invalshoeken maak je afwegingen? Daar zijn taxateurs natuurlijk ook in geïnteresseerd.” Hij is ervan overtuigd dat de interactie met het werkveld zal helpen om de data van het Kadaster breder en gebruiksvriendelijker in te zetten. “Daar wil ik me graag voor inzetten.”