Taxeren in het verleden: een lastige opdracht

Dossiernummer: 201223
Datum uitspraak: 8 juni 2021

Klaagster heeft een klacht over een taxatierapport dat is opgesteld in de afwikkeling van een nalatenschap. De taxateur is door een familielid van klaagster gevraagd om de waarde van een woning te bepalen zoals deze in 1998 zou hebben bedragen.

Klaagster zegt dat sprake is van een uniek object, waar sinds 1998 veel is veranderd, zowel aan het object zelf als in de omgeving. Klaagster stelt dat de taxateur hier geen rekening mee heeft gehouden. Ook heeft hij de woning niet geïnspecteerd, terwijl dat volgens haar wel mogelijk was.

De taxateur is via een advocatenkantoor benaderd voor de taxatie. Uit dit bericht bleek dat de woning in 2016 was verkocht. Hij heeft de verkoopprijs uit 2016 genomen als basis, ook omdat de woning werd verkocht nadat deze lang te koop had gestaan. Deze prijs leek hem daarom marktconform. Die aanname staat ook vermeld in het rapport. Deze koopprijs heeft hij door middel van indexering teruggerekend tot 1998. Hij heeft geen objectvergelijking gebruikt omdat er te weinig materiaal beschikbaar was uit 1998.

Het Tuchtcollege overweegt dat klaagster belanghebbende is. Het taxatierapport is namelijk ingebracht in een juridische procedure waardoor zij financieel belang heeft bij het taxatierapport.

Verder overweegt het Tuchtcollege dat het hier ging om een bijzondere opdracht, waarbij de taxateur weinig gegevens tot zijn beschikking had. Dat hij in dit geval gekozen heeft om de indexeringsmethode te gebruiken, kan het Tuchtcollege in dit specifieke geval volgen. Ook dat hij de koopprijs in 2016 als basis heeft gebruikt, is te volgen. De berekeningen die nu bij het verweer gevoegd waren, hadden wel onderdeel uit moeten maken van het rapport zelf. Ook had de taxateur beter moeten toelichten dat hij maar beperkte gegevens kon hanteren, zodat de marktwaarde met de nodige onzekerheden bezien moet worden. Hij had moeten begrijpen dat de belangen groot waren en had daarom duidelijker moeten toelichten wat de beperkingen van het rapport waren ten behoeve van derden die zich op de waarde zouden baseren. Het taxatierapport is daarom onvoldoende transparant.

Ook heeft de taxateur geen interne inspectie verricht. Dit heeft de taxateur in het taxatierapport vermeld. De taxateur zegt dat een interne inspectie volgens zijn opdrachtgever niet mogelijk was. Juist nu hij zo weinig gegevens tot zijn beschikking had, had de taxateur zelf onderzoek moeten doen om vast te stellen of een inpandige inspectie echt niet mogelijk was.

De klacht is gegrond, maar omdat het onder andere ging om een lastige opdracht wordt volstaan met een waarschuwing.