NRVT-audits Hybride Taxaties resulteert in handhaving

19 January 2023
Nieuws

Desktopvariant wordt niet uitgevoerd conform NRVT-regelgeving!

Inleiding

In 2022 heeft NRVT bij 25 Register-Taxateurs Wonen een combinatie audit uitgevoerd waarbij zowel fysieke taxaties als hybride taxaties zijn onderzocht. De hybride taxatie bestaat er in twee varianten: de bureauwaardering conform het Modelrapport Bureauwaardering opgenomen in de Praktijkhandreiking Wonen (hierna Modelrapport) en de variant die wordt opgesteld conform het Desktop Taxatie-systeem (hierna Desktopvariant). Medio 2021 is de hybride taxatie, noodzakelijk om te voldoen aan Europese richtlijnen, mogelijk gemaakt binnen de NRVT-regelgeving. Als Register-Taxateurs deze hybride taxaties verrichten moeten ze vanzelfsprekend voldoen aan NRVT-regelgeving. De uitkomsten en leerpunten van deze audits – en in hoeverre deze regelgeving is nageleefd – brengen wij daarom hierbij onder de aandacht van alle Register-Taxateurs Wonen.
 

Onderwerp van audits

Van de betreffende Register-Taxateurs heeft NRVT zowel hybride taxatierapporten opgevraagd als drie fysieke taxaties. De Register-Taxateurs die hebben gewerkt conform het Modelrapport hebben ieder slechts één bureauwaardering verricht en aangeleverd, inclusief bijbehorende dossierstukken. De taxateurs die werken conform de Desktopvariant hebben meerdere van deze taxaties verricht en ieder heeft minstens 10 rapporten aangeleverd.
 

Bevindingen Desktopvariant

Bij de rapporten die zijn opgesteld conform de Desktopvariant zijn meerdere schendingen van NRVT-regelgeving geconstateerd. In het bijzonder lijkt de rol en zelfwerkzaamheid van de Register-Taxateur naar de achtergrond te verdwijnen. Dit terwijl de rol van de Register-Taxateur, niet alleen volgens NRVT-regelgeving maar ook volgens de EBA-richtlijnen voor banken, voorop staat en de modelwaarde(-systemen) ondersteunende hulpmiddelen zijn.

Dit leidt op hoofdlijnen tot de volgende bevindingen voor de Desktopvariant.
 

Zelfwerkzaamheid van de Register-Taxateur is niet zichtbaar en navolgbaar

Evenals bij de fysieke taxatie, moet de Register-Taxateur ook bij de Desktopvariant zelf tot de waarde komen. Bovendien moet de Register-Taxateur de manier waarop hij tot die waarde is gekomen inzichtelijk, navolgbaar en reproduceerbaar vastleggen in zijn taxatiedossier. Dat duidt NRVT ook wel aan als de zelfwerkzaamheid van de Register-Taxateur.

Immers, de Register-Taxateur is en blijft verantwoordelijk voor de waardering die hij verricht en diens overwegingen daarbij. De taxateur kan daarbij weliswaar gebruik maken van geavanceerde statistische modellen, maar uitsluitend als ondersteunende instrumenten.

Uit de audits blijkt dat die rol bij de Desktopvariant bijna compleet uit beeld verdwijnt. De rapporten geven alleen de uitkomsten van het model weer. Daardoor is de mate van zelfwerkzaamheid van de Register-Taxateur in het geheel niet zichtbaar. Dat wordt hierna verder toegelicht door enkele thema’s in het bijzonder te belichten.
 

Dossiervorming ontbreekt

Bij de toepassing van de Desktopvariant is door de geauditeerde taxateurs van het Modelrapport Bureauwaardering afgeweken. Afwijken is toegestaan, mits gedocumenteerd en gemotiveerd op het niveau van de individuele waardering. De Register-Taxateur moet aantonen dat, ondanks dat hij is afgeweken van het Modelrapport, zijn conclusie niet anders zou zijn geweest dan in de situatie dat niet zou zijn afgeweken. Dergelijke documentatie hebben de auditoren van NRVT niet aangetroffen.

Uit de audits blijkt dat de Register-Taxateurs die werken met de Desktopvariant geen eigen taxatiedossier bijhouden waarin dergelijke afwijkingen worden toegelicht, zoals bedoeld in de regelgeving van NRVT, terwijl dat één van de kerntaken van de Register-Taxateur is.
 

Opdrachtdocumentatie ontbreekt

In de regelgeving van NRVT en de Praktijkhandreiking Wonen wordt het identificeren van de opdrachtgevers van taxaties, inclusief de bijbehorende dossiervorming, erg belangrijk gevonden.

Uit de audits blijkt dat bij het uitbrengen van de taxatierapporten conform de Desktopvariant geen schriftelijke opdrachtbevestiging als bijlage bij de rapporten of in het dossier is gevoegd. Bij de fysieke taxatierapporten waren wel opdrachtbevestigingen opgenomen.
 

Referentieanalyse is niet aantoonbaar en reproduceerbaar

Ieder taxatierapport moet controleerbaar en navolgbaar zijn. Vandaar het vereiste van een aantoonbare en reproduceerbare rapportage en dossiervorming. De Register-Taxateur moet referentietransacties gebruiken om zelf tot een inschatting van de marktwaarde te komen.

In de Desktopvariant zijn weliswaar drie referentieobjecten opgenomen in tabelvorm, onder vermelding van gegevens zoals koopsom, geactualiseerde koopsom, afstand tot het getaxeerde object, woningtype en oppervlakteklasse. De lezer kan vervolgens zelf, tot op zekere hoogte, die referentieobjecten vergelijken met het getaxeerde object. Een rapport behoort inzicht te bieden in de manier waarop referenties zijn meegewogen. Het enkel vermelden van objecten met prijzen is onvoldoende, immers zo is niet aantoonbaar en reproduceerbaar hoe de weging heeft plaatsgevonden.

Iedere vorm van een analyse die aantoonbaar en reproduceerbaar afkomstig is van de Register-Taxateur, ontbreekt in de Desktopvariant echter. Als de weergave van de referentieobjecten in tabelvorm al een referentie-analyse kan worden genoemd in de klassieke zin van het woord, dan wordt louter het eindresultaat weergegeven: de drie objecten onder vermelding van enkele gegevens. De kern van de werkzaamheden schuilt echter in de weg daarnaartoe: waarom zijn het volgens de Register-Taxateur drie geschikte objecten? En die overwegingen van de Register-Taxateur worden niet duidelijk voor de lezer van een taxatierapport van een Desktopvariant.

Uit de audits blijkt dat Register-Taxateurs zich niet hebben geconformeerd aan de NRVT-regelgeving. Door onvoldoende te rechercheren, analyseren en waarderen worden de beginselen van zorgvuldigheid, transparantie en professionaliteit niet nageleefd.
 

Robuustheid model niet vergewist door taxateur, wel vastgesteld door KPMG

Het gebruikte model van de modelwaardeleverancier dient robuust te zijn. Om dit aan te tonen zijn er twee gelijkwaardige mogelijkheden: via een procesbegeleider of rechtstreeks via de modelwaardeleverancier. Bij deze laatste dient de Register-Taxateur zichzelf te vergewissen van de robuustheid, bijvoorbeeld door het opvragen van een accountantsverklaring. Beide routes zijn voor NRVT volstrekt gelijkwaardig.

Uit de audits op de Desktopvariant blijkt niet dat de Register-Taxateurs zelf een accountantsverklaring hebben ingezien van de modelwaardeleverancier of zich anderszins op een objectieve wijze hebben vergewist van de robuustheid van het model.

NRVT heeft de accountantsverklaring van Calcasa opgevraagd en laten beoordelen door KPMG. De strekking van de accountantsverklaring van de door Calcasa ingehuurde accountant is volgens KPMG dat Calcasa inderdaad dusdanige beheersdoelstellingen en onderliggende beheersmaatregelen heeft ingericht dat deze in opzet, bestaan en werking borgen dat het gehanteerde model bij alle door Calcasa afgegeven modelwaarden ten behoeve van het doel tenminste aan de door NRVT gestelde eisen van robuustheid voldoen.
 

Plaatselijke bekendheid niet aangetoond

De Register-Taxateur dient te beschikken over voldoende ervaring met betrekking tot taxatie van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt. De Register-Taxateur kan zijn plaatselijke bekendheid aantonen door in het dossier duidelijk vast te leggen hoe en op welke wijze hij de bovengenoemde ervaring heeft verkregen. Voorbeelden van een dergelijke uitleg zijn dat de Register-Taxateur zijn kennis en ervaring met de locatie aantoont, bijvoorbeeld door te voldoen aan de Regeling Werkgebied Taxateur Woningen.

Uit de audits blijkt dat Register-Taxateurs die de Desktopvariant gebruikten, dit in veel gevallen niet aangetoond en niet gedocumenteerd hebben. NRVT concludeert dan ook dat de eis van het hebben van plaatselijke bekendheid en daarmee het beginsel van vakbekwaamheid en de daarbij behorende deskundigheidseis, onderdeel van de kerntaak contracteren, bij diverse taxaties verricht conform de Desktopvariant is geschonden.
 

Uitvalcriteria bij appartementen niet juist toegepast

In de audits is geconstateerd dat in voorkomende gevallen appartementen worden getaxeerd middels het Desktopvariant. In beginsel mogen appartementen worden getaxeerd middels een bureauwaardering, mits de Register-Taxateur aantoonbaar beschikt over voldoende actuele VVE-informatie, bijvoorbeeld referenties uit hetzelfde complex waarin de benodigde actuele informatie over de VVE is verdisconteerd.

In het kader van de audits is een uitgebreide uitleg gegeven over hoe het systeem van de Desktopvariant werkt bij VVE’s. Het model zou, door de wijze van selectie van referenties, voldoende rekening houden met de actuele VVE-situatie.

NRVT beoordeelt in de eerste plaats het taxatiedossier en niet het model. Daarbij moet in acht worden genomen dat de staat van de VVE van invloed kan zijn op de getaxeerde waarde. In een taxatierapport van een appartement zal de staat van de VVE daarom aan bod moeten komen. Bij bureauwaarderingen betekent dat, als een Register-Taxateur een appartement taxeert, uit het rapport – maar in ieder geval uit het dossier – moet blijken hoe de actuele VVE-informatie is verdisconteerd in de modelwaarde. Die informatie blijkt niet uit de audits van taxatierapporten van de Desktopvariant. Sterker nog, ten onrechte – omdat geen enkele vorm van recherche is gedaan – wordt de aanname gedaan van een goed functionerende en gezonde VVE. Dit is fundamenteel in strijd met EVS, dat stelt dat een dergelijke aanname alleen mag worden gedaan indien is gebleken dat het redelijkerwijs niet mogelijk is de informatie te achterhalen. In het geval van goed toegankelijke VVE-informatie is daar geen sprake van.

Uit de audits blijkt dat er niet voldaan wordt aan de kerntaken van rechercheren, analyseren en waarderen en daarmee is gehandeld in strijd met fundamentele beginselen van zorgvuldigheid, transparantie en professionaliteit.
 

Ondertekening en vermelding RT-nummer ontbreekt

NRVT vereist vermelding van “naam en rugnummer” op taxatierapporten.

Uit de audits blijkt dat taxatierapporten van de Desktopvariant niet (digitaal) worden ondertekend. Eveneens ontbreken de naam van de Register-Taxateur en het RT-nummer. Weliswaar wordt in recentere rapporten wel de naam van de Register-Taxateur vermeld, maar enkel voorafgegaan door “controle door”. Het is naar oordeel van NRVT daarmee alsnog onvoldoende duidelijk dat dit de betrokken Register-Taxateur is, die verantwoordelijk is voor de taxatie.
 

Bevindingen Bureauwaardering

Bij de audits bij de Register-Taxateurs die de bureauwaarderingen conform het Modelrapport toepassen, heeft NRVT geconstateerd dat de rapporten op een juiste manier zijn opgesteld. Kanttekening hierbij is wel dat er slechts 10 rapporten zijn onderzocht, simpelweg omdat de taxateurs in kwestie allen slechts één bureauwaardering hadden verricht. Dit maakt dat de conclusie met de nodige voorzichtigheid moet worden gewogen.
 

Handhaving

Het bestuur is zeer bezorgd over onvoldoende naleving en invulling van de rol van de Register-Taxateur bij de Desktopvariant. De bureauwaardering is een relatief nieuw fenomeen en het maatschappelijk belang is het meest gediend met de prospectieve uitvoering van de bureauwaardering conform de regels en in het bijzonder een solide invulling van de rol van de Register-Taxateur.

Daarom is de prioriteit voor NRVT vanaf nu de strikte naleving van de regelgeving en handhaving daarop. NRVT verwacht daarom dat alle Register-Taxateurs die de Desktopvariant toepassen lering trekken uit de resultaten van de uitgevoerde audits op de hybride taxaties. Register-Taxateurs moeten de regels op juiste wijze toepassen en daarbij in het bijzonder aandacht hebben voor bovengenoemde bevindingen. Zij mogen hun eigen verantwoordelijkheid als Register-Taxateur niet uit het oog verliezen en moeten in voldoende mate invulling geven aan hun rol als taxateur! Als het taxatierapport dat wordt gehanteerd hiervoor geen ruimte biedt, dienen de overwegingen voor afwijkingen van de regels gedocumenteerd vast te worden gelegd in het taxatiedossier. Dit volgt uit de eis van pas toe of leg uit.

Voor de zomer van 2023 worden nieuwe audits op hybride taxaties uitgevoerd. Register-Taxateurs waar bovengenoemde bevindingen zijn geconstateerd krijgen een hertoetsing. NRVT gaat bij deze volgende audits op hybride taxaties over tot verdergaande handhaving, indien opnieuw schending van regelgeving wordt geconstateerd. Bij vaststelling van een of meer herhaalde bevindingen, kan het indienen van een tuchtklacht bij het onafhankelijk Tuchtcollege deel uitmaken van een te nemen maatregel.


Terug naar overzicht