Evaluatie model Taxatierapport woonruimte

4 juni 2018  |  

Het nieuwe model Taxatierapport woonruimte is bijna twee maanden in gebruik. De brancheorganisaties, validatie-instituten en NRVT hebben sinds de invoering van dit nieuwe model Taxatierapport veel reacties uit de praktijk ontvangen. NRVT heeft hierover inmiddels overleg gevoerd met alle betrokken partijen. Tijdens dit evaluatieoverleg hebben de betrokkenen de belangrijkste knelpunten besproken. We zetten de uitkomsten voor u op een rij. Ook zullen we een aantal punten waar we vragen over kregen, extra toelichten.
 

Verbeteringen

De volgende punten zijn in gang gezet ter verbetering:

  • Funderingsviewer (indicatieve aandachtsgebieden) voorlopig niet meer verplicht. Het blijft echter wel uw plicht als taxateur om altijd een gedegen funderingsonderzoek uit te voeren. De Funderingsviewer geeft een algemeen beeld van de bodemgesteldheid en de ouderdom van de objecten in de gekozen postcode, maar geen actueel beeld van de fundering van een woning. Zolang de funderingsviewer niet de gewenste kwaliteit biedt, is het niet verplicht deze als bijlage toe te voegen. Daarom is in het taxatierapport bij vraag H.3.a.1. de keuze gewijzigd van ‘Ja’ naar ‘Nee/ja’. We treden in contact met het KCAF om de gesignaleerde punten te bespreken. Klik hier voor het aangepaste Model Taxatierapport woonruimte >>
  • Referentievergelijker: Het invoeren van een toelichting bij de referentieobjecten is niet meer verplicht wanneer een kenmerk ‘vergelijkbaar’ (geel gemarkeerd) is.
  • Verbetering taxatiesoftware: Validatie-instituten hebben aangegeven dat zij een aantal verbeteringen in hun software aanbrengen (of al aangebracht hebben) om het invoeren van de rapportgegevens efficiënter te laten verlopen en een aantal bijlages automatisch te laten genereren.
  • Bijlage energiebesparende voorzieningen: Als vastgoedtaxateur wordt er niet van u verwacht dat u advies geeft over energiebesparende voorzieningen. U geeft in de bijlage energiebesparende voorzieningen dan ook alleen aan welke aanvullende energiebesparende maatregel(en) mogelijk zinvol is/zijn. Het aanmaken van de bijlage energiebesparende voorzieningen in PDF wordt verder geoptimaliseerd binnen de taxatiesoftware.
  • Uniforme meetstaat: Dit is een verplichte bijlage bij het taxatierapport. Het aanmaken van deze pdf-bijlage wordt waar mogelijk verder geautomatiseerd. Realiseert u zich daarbij dat u als enige verantwoordelijk bent voor het juist invoeren van de meetgegevens in het taxatierapport. Ook wanneer u het opmeten uitbesteedt aan een derde partij.

 

Verduidelijkingen

Een aantal punten willen we graag extra toelichten en verduidelijken, omdat hier veel vragen over gesteld zijn:

  • Het wel/niet moeten toevoegen van de koopovereenkomst als bijlage. De koopovereenkomst is geen verplichte of overige bijlage, tenzij:
    • opdrachtgever in de opdrachtvoorwaarden heeft verklaard dat er bij de koop/verkoop afspraken zijn gemaakt die van invloed kunnen zijn op de (toekomstige) marktwaarde van het object. Dit moet u ook in uw taxatierapport vermelden. Daarbij voegt u de koopovereenkomst toe als bijlage. In deze situatie dient u naast de marktwaarde ook een marktwaarde met het opgegeven bijzondere uitgangspunt in uw taxatierapport op te nemen.
    • u inhoudelijke bepalingen uit de koopakte hebt gebruikt ter onderbouwing van de waardering of beantwoording van vragen in het rapport.
    • verkoper een niet-natuurlijk persoon is en/of er sprake is van doorverkoop binnen de termijn van 1 jaar.
  • Onderbouwing marktwaarde met referentieobjecten: In de referentievergelijker onderbouwt u de waarde met (tenminste) 3 eigen referenties. Hierbij gaat u primair uit van de waarde waarop de uiteindelijke financiering wordt gebaseerd. Wanneer er dus sprake is van het vernieuwen of verbeteren van de bestaande situatie, bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen, onderbouwt u altijd de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt in de (eerste) referentievergelijker.
    Is de afwijking tussen de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt en de marktwaarde 4,0% of meer, met een minimum van € 10.000,–, dan onderbouwt u ook de marktwaarde met 3 referentieobjecten in de (tweede) referentievergelijker. Dit mogen dezelfde zijn als de referentieobjecten die u voor de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt gebruikt. Eventuele afwijkende kenmerken vermeldt u daarbij in de referentievergelijker.
  • VvE geen MJOP en geen polis met herbouwwaarde. In dit geval staat in het taxatierapport bij vraag F.8. ‘Ja’. Uw opdrachtgever moet zich daarbij wel realiseren dat geldverstrekkers zullen oordelen dat er sprake is van een niet-actieve VvE. Het taxatierapport zal dan voor de financiering wellicht geen waarde meer hebben daar geldverstrekkers een opstalverzekering eisen. Uw opdrachtgever/verkopend makelaar/administrateur VvE moet u deze informatie kunnen verstrekken. Als een appartementencomplex geen actieve VvE heeft, dan is er waarschijnlijk ook geen woonhuis- of opstalverzekering afgesloten voor het gebouw met alle risico’s van dien.
  • Bodeminformatie en bestemmingsplankaart: Het opnemen van deze informatie is essentieel voor het taxatierapport. In de praktijk blijkt dat deze informatie niet altijd direct of snel toegankelijk is in een beperkt aantal gebieden/gemeentes. Het kost u dan meer tijd om de informatie te verkrijgen en dit kan gevolgen hebben voor uw doorlooptijd tot oplevering van het taxatierapport. Als taxateur kent u uw werkgebied uiteraard goed. Als u dit probleem herkent, stelt u bij ontvangst van de opdracht de betrokkenen dan op de hoogte van dit probleem.
  • Energiebeparingsverkenner: Zodra er energiebesparende voorzieningen worden getroffen is het toevoegen van deze bijlage verplicht. De Energiebesparingsverkenner is ontwikkeld door RVO (de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en aangepast in overleg met de brancheorganisaties. De verkenner geeft snel en makkelijk inzicht in de mogelijkheden en illustreert de effecten van energiebesparende maatregelen op de energiekosten en de energetische kwaliteit van de woning(en). De getoonde energielabels, Energie-Indexen of BENG waardes worden altijd berekend aan de hand van de standaardwaarden, onafhankelijk van de ingevulde woninggrootte en het aantal personen. De overige uitgangspunten zullen– omdat ze gestandaardiseerd zijn – niet altijd precies overeenkomen met de werkelijke situatie. De resultaten van de verkenner zijn daarom uitdrukkelijk indicatief, maar geven wel een goed beeld van de mogelijkheden en de financiële effecten van energiebesparende maatregelen. Het blijft aan u als taxateur om zelf de meerwaarde van de getaxeerde energiebesparende voorzieningen te bepalen.

 
Heeft u nog vragen?
Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd over de evaluatie van het model taxatierapport. Als u nog vragen heeft, stuur dan een e-mail naar info@nrvt.nl. Wij helpen u graag verder.