Vragen over regelgeving

01. Volgens welke standaarden moet worden gewaardeerd?

De Algemene gedrags- en beroepsregels en reglementen van NRVT sluiten aan bij de European Valuation Standards (EVS) en International Valuation Standards (IVS). Als Register-Taxateur werkt u dus volgens deze internationale standaarden.

02. Waar vind ik de richtlijnen EVS en IVS?

European Valuation Standards (EVS) 2016
De EVS-richtlijnen worden vastgesteld door TEGoVA. Deze richtlijnen staan in het Blue Book (EVS 2016). Het Blue Book (Nederlandse vertaling) kunt u downloaden op de site van TEGoVA of via Mijn NRVT.

 

International Valuation Standards (IVS) 2017
De IVS-richtlijnen worden vastgesteld door IVSC. Deze richtlijnen zijn alleen verkrijgbaar in het Engels. De IVS-richtlijnen kunt u downloaden op de site van  IVSC of via Mijn NRVT.

03. Moet een Register-Taxateur permanente educatie volgen?

Als Register-Taxateur bent u verplicht om een minimum aantal uren per jaar aan PE-activiteiten te besteden en te verantwoorden. Meer informatie hierover leest op de pagina Permanente Educatie.

04. Wat is een professionele taxatiedienst?

Professionele Taxatiedienst (eventueel afgekort tot ‘PTD’): het door een Register-Taxateur Schatten van en rapporteren over de waarde van een Vastgoedobject, aan welke Schatting en rapportering in het economisch en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend.
 
Een uitgebreide toelichting op deze definitie vindt u in het Reglement Definities.

05. Wat valt niet onder professionele taxatiedienst?

Onder professionele taxatiedienst vallen niet de werkzaamheden die door een makelaar worden uitgevoerd. Bijvoorbeeld in het kader van het verwerven van een verkoop- of verhuuropdracht.

Wanneer u als Register-Taxateur in dit kader een oordeel over de waarde van het onroerend goed moet geven, dan bent u verplicht ervoor te zorgen dat voor eenieder duidelijk is, dat uw oordeel deel uitmaakt van (het verwerven van) een makelaarsdienst. En dat er dus geen sprake is van een professionele taxatiedienst. Een dergelijk oordeel voldoet immers niet aan de vereisten die gesteld worden aan een professionele taxatiedienst.

06. Is een ‘makelaarsverklaring met de indicatie verwachte verkoopopbrengst’ een PTD?

De ‘makelaarsverklaring indicatie verwachte verkoopopbrengst’ voldoet niet aan de onderzoeks- en rapportage-eisen van een professionele taxatiedienst. Daarmee voldoet het afgeven van een dergelijke verklaring niet aan de Gedrags- en Beroepsregels van NRVT. Wanneer in het maatschappelijk en economisch verkeer vertrouwen aan een dergelijke verklaring wordt ontleend, valt uw dienst binnen de definitie van een PTD. In dat geval is sprake van een rapportage die moet voldoen aan de reglementen van NRVT. Dit alles om te voorkomen dat een beperkt onderbouwde waarde gebruikt wordt als taxatiewaarde jegens derden die hier vertrouwen aan ontlenen en waar u, net als bij een regulier rapport, aansprakelijk voor kunt zijn.
 
Als de ‘makelaarsverklaring met de indicatie verwachte verkoopopbrengst’ onderdeel uitmaakt van de makelaarsdienst of voor het verwerven van een makelaarsdienst (waaronder het in verkoop verkrijgen van een vastgoedobject), valt deze dienst onder de uitzonderingsregels. U mag in de hoedanigheid van makelaar een offerte opstellen voor het verwerven van een bemiddelingsopdracht van een vastgoedobject en daar ook een te verwachten verkoopopbrengst in opnemen. Deze verwachte verkoopopbrengst mag echter niet worden gebruikt voor andere doelen.

07. Mag ik als Register-Taxateur een taxatieverklaring, waardeverklaring of een verkort taxatierapport verzorgen?

Nee, dat is niet toegestaan.

Een professionele taxatiedienst moet voldoen aan de vereisten die zijn vastgesteld in de Reglementen van NRVT. Dit betekent onder meer, dat een Register-Taxateur altijd zorgvuldig onderzoek moet doen en dat hij zijn bevindingen in een taxatierapport moet vastleggen. Het afgeven van alleen een waardeoordeel door de Register-Taxateur in de vorm van een waardeverklaring, zonder goed onderzoek en onderbouwing is dus niet meer mogelijk.

Een taxatieverklaring, waardeverklaring of een verkort taxatierapport kan en mag de Register-Taxateur zodoende niet meer verzorgen. Aan zijn rapport wordt immers ook in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen ontleend.

Zie ook: Mag u als Register-Taxateur een waardeverklaring afgeven?

08. Wat is een Plausibiliteitsverklaring?

De plausibiliteitsverklaring is beschreven in de Praktijkhandreikingen Wonen, BV en LAV  en art. 21 van het subreglement Grootzakelijk Vastgoed.

Klik hier voor de Reglementen en praktijkhandreikingen

De plausibiliteitstoets is een controle en beoordeling van een taxatie door een controlerend taxateur. Als Register-Taxateur Wonen dient u bij elke niet gevalideerde taxatie, en voor BV of LAV dient u bij elke taxatie, hertaxatie of markttechnische update, ervoor te zorgen dat een controlerend taxateur een plausibiliteitstoets uitvoert voordat u een taxatierapport uitbrengt. De plausibiliteitsverklaring moet u aan uw taxatierapport toevoegen. Een plausibiliteitsverklaring kan zowel intern als extern worden afgegeven.

09. Als taxateur Wonen, BV of LAV moet ik een minimaal aantal taxaties per jaar verrichten. Geldt het afgeven van een plausibiliteitsverklaring ook als een taxatie?

Nee, het afgeven van een plausibiliteitsverklaring geldt niet als een professionele taxatiedienst.

De taxateur die de plausibiliteitstoets uitvoert, ondertekent een aparte plausibiliteitsverklaring die wordt opgenomen in het taxatierapport en ondertekent niet het taxatierapport zelf. Een plausibiliteitsverklaring kan dus niet worden gezien als een professionele taxatiedienst.

10. Mag ik als Register-Taxateur een gemengd vastgoedobject taxeren?

Wanneer u als Register-Taxateur een gemengd vastgoedobject wilt taxeren, bijvoorbeeld een woon-/winkelpand, dan is dat volgens de reglementen van NRVT toegestaan.

Het is wel aan u als taxateur om te beoordelen of de uitvoering van de professionele taxatiedienst onder uw competentie valt. Daarnaast dient u in het taxatierapport te vermelden onder welke Kamer de dienst is verricht.

11. Is de waardepeildatum gelijk aan de datum van inspectie of rapportagedatum?

Nee, dat hoeft niet.

De waardepeildatum is de datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. Dit is de datum waarnaar de waarde is bepaald (art.1 onder t). De waardepeildatum moet u als taxateur opnemen in de opdrachtvoorwaarden. Veel taxateurs vragen zich af (vooral bij een gevalideerd taxatierapport) welke datum zij als waardepeildatum mogen opvoeren.

De waardepeildatum hoeft niet gelijk te zijn aan de datum van inspectie of rapportagedatum. Wel moet de waardepeildatum altijd vóór de rapportagedatum liggen.

12. Moeten de opdrachtvoorwaarden schriftelijk ondertekend worden?

Het schriftelijk ondertekenen van de opdrachtvoorwaarden is niet verplicht. De opdrachtgever mag ook per e-mail bevestigen.

13. Geveltaxatie: mag dat?

Een geveltaxatie is in beginsel niet toegestaan.
Als taxateur dient u een professionele taxatiedienst te verrichten. Dit betekent onder meer, dat u altijd zorgvuldig onderzoek moet doen en dat u uw bevindingen in een taxatierapport moet vastleggen. Bij een geveltaxatie is inpandige inspectie veelal niet mogelijk. Hierdoor kunt u dus niet voldoen aan de inspectievereisten.

In de praktijk zijn er echter situaties denkbaar waarin u, tijdens het uitvoeren van de taxatieopdracht, constateert dat u een woning niet van binnen kunt taxeren. Bijvoorbeeld een taxatie in het kader van bijzonder beheer in opdracht van een bank, waarbij de eigenaar van de woning de taxateur niet binnenlaat. Of een taxatie in opdracht van één van partijen in het kader van echtscheiding.

In die gevallen hoeft u de taxatie niet te staken. Als u er alles aan heeft gedaan de woning van binnen en buiten te inspecteren en dat toch niet is gelukt, kunt u volstaan met een expliciete vermelding hiervan in het taxatierapport. Bij het bepalen van de waarde van de woning kunt u in dat geval uitgangspunten hanteren voor wat betreft de gebruiksoppervlakte, inhoud, indeling en onderhoudstoestand van de woning.

Het is een geregistreerde taxateur dus niet toegestaan een opdracht tot een ‘geveltaxatie’ te aanvaarden.

14. Wanneer een WOZ-taxateur een waarde aannemelijk maakt voor een rechter, is er dan sprake van een Professionele Taxatiedienst?

Ja, dat is zo, met de kanttekening dat het niet uitmaakt of de taxateur namens de gemeente optreedt of niet.

De WOZ-taxatie is een Wettelijke Taxatie. Dit is een “Professionele Taxatiedienst waarbij op basis van wet- en regelgeving en jurisprudentie afgeweken moet worden van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden”.

De Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ schrijven van de ‘normale’ PTD afwijkende regels voor. Deze houden onder andere in dat in eerste instantie (ten behoeve van de WOZ beschikking, maar ook in de bezwaarfase) de gemeente bijvoorbeeld kan volstaan met een taxatieverslag[1] in plaats van een volledig taxatierapport en dat niet alle WOZ-objecten geïnspecteerd hoeven te worden.

Als een bezwaar geheel of gedeeltelijk wordt afgewezen en er beroep wordt ingesteld, is het logisch dat de belanghebbende, om zijn beroep te onderbouwen, de professionele hulp van een Register-Taxateur inroept. Vanwege het vertrouwen dat aan diens waardeschatting moet kunnen en zal worden ontleend, zal deze een Professionele Taxatiedienst dienen te verrichten[2].

De wetgever heeft omtrent de rapportage in beroepszaken niets geregeld. Om de kwaliteit te waarborgen en een voor gemeente en belanghebbende gelijk speelveld te creëren, is in de Praktijkhandreiking WOZ opgenomen dat de Register-Taxateur – ongeacht wie de opdrachtgever is – ten behoeve van een gerechtelijke procedure een Taxatierapport (PTD) opstelt[3].

Er is geen voorgeschreven model of format voor het Taxatierapport. Wel dient het te voldoen aan de eis dat het ten minste de in de bijlage van de Praktijkhandreiking WOZ aangegeven onderdelen bevat en dat het voldoet aan de eis dat het zorgvuldig en transparant (en dus navolgbaar) moet zijn. Het is ook belangrijk om op te merken dat de rapportage in schriftelijke vorm dient te geschieden. Een mondelinge uitleg ter zitting van een summier taxatieverslag is dus onvoldoende.


[1] Conform de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ

[2] Zie Reglement Definities incl. Toelichting

[3] Zie Praktijkhandreiking WOZ onder 6.1 a en b

15. Is een interne inspectie verplicht voor WOZ-taxaties?

1. Beschikking

WOZ-taxaties worden als regel uitgevoerd middels modelmatige waardebepaling, waarbij op grond van de Wet WOZ en de daarop gebaseerde regelingen[1], geen verplichting bestaat tot een interne inspectie.

Rapportage van de WOZ-taxaties aan belanghebbenden geschiedt middels een in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ voorgeschreven model Taxatieverslag.

De WOZ-taxatie is zodoende een Wettelijke Taxatie, met van de regelgeving van NRVT afwijkende voorschriften.

2. Bezwaar

Tegen de WOZ-taxatie (beschikking) kan door de belanghebbenden bezwaar worden aangetekend. De wijze waarop bezwaar gemaakt kan worden is vormvrij en verschilt per gemeente of belastingsamenwerking. Een Register-Taxateur kan een belastingplichtige daarmee helpen, door bijvoorbeeld het bezwaarformulier voor zijn cliënt in te vullen, zonder dat sprake is van een PTD. Ook hier is een interne inspectie niet vereist. Er wordt immers niet getaxeerd.

Het wordt anders, wanneer de Register-Taxateur het bezwaar meer gewicht mee wil geven, door bij het bezwaar een taxatierapport[2] mee te sturen. Dat is onvermijdelijk wél een PTD en zal volledig aan de daaraan te stellen eisen moeten voldoen. Dit houdt dus ook in dat een interne inspectie dient plaats te vinden.

3. Beroep

Wanneer het bezwaar geheel of gedeeltelijk wordt afgewezen, heeft de belanghebbende de mogelijkheid beroep, hoger beroep en zelfs nog cassatieberoep in te stellen.

De onderbouwing van de waardering van het litigieuze object door zowel de belanghebbende als de gemeente/belastingsamenwerking, kan het best worden gegeven door een Taxatierapport van een Register-Taxateur. Vanwege het maatschappelijke vertrouwen dat hiermee gepaard gaat, is dit uiteraard een Professionele Taxatiedienst.

Nu de wetgever hieromtrent niets geregeld heeft, is in de Praktijkhandreiking WOZ daarom bepaald dat de Register-Taxateur ten behoeve van een gerechtelijke procedure een Taxatierapport opstelt[3].

Behoudens voorzover de wet anders voorschrijft, is de Register-Taxateur daarbij gehouden aan de eisen die gesteld worden aan een Professionele Taxatiedienst.

Hieruit vloeit onvermijdelijk voort dat ook een interne inspectie dient plaats te vinden[4]. Daarbij geldt overigens wel het principe comply or explain (pas toe of leg uit). Zie ook vraag 13. Een inspectie kan in uitzonderlijke gevallen achterwege blijven indien zwaarwegende belangen zich daartegen verzetten of wanneer een inspectie niets toevoegt, omdat het object bijvoorbeeld tot de grond toe is afgebrand.


[1] Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken

[2] Een waardeverklaring is dit geval niet toereikend. Zie de veelgestelde vagen over regelgeving 06 en 07.

[3] Zie Praktijkhandreiking WOZ onder 6.1 a en b.

[4] Zie o.a. EVS 2016: EVS4, 6.2; IVS 2020: IVS 102, 20.2