Vragen over Taxatierapport Woonruimte

01. Waarom een nieuw model Taxatierapport Woonruimte?

Het nieuwe model taxatierapport helpt u als taxateur om tot een betere onderbouwing van het waardeoordeel te komen. Uw opdrachtgever krijgt een concreter, inzichtelijker en beter controleerbaar rapport.

02. Kan ik het model Taxatierapport Woonruimte voor meerdere doelen gebruiken?

Ja, naast hypothecaire financiering kan het model taxatierapport Woonruimte ook gebruikt worden voor bijvoorbeeld boedelscheiding of aan- of verkoop.

03. Kan ik het model Taxatierapport Woonruimte gebruiken voor taxaties voor Bijzonder Beheer of voor Woningcorporaties?

Nee, daarvoor kunt u het nieuwe model niet gebruiken.
U kunt daarvoor nog wel de modellen van maart 2017 gebruiken. De modellen (taxatierapport woonruimte complex, taxatierapport woonruimte individueel, taxatierapport bijzonder beheer en de bij deze rapporten behorende opdrachtvoorwaarden) kunt u vinden op de website van NRVT .

04. Wat zijn de belangrijkste veranderingen bij appartementsrechten?

Per 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren vereniging van eigenaars in werking getreden. Doel van deze wet is het voorkomen van verloedering en het stimuleren van verduurzaming van gebouwen. Belangrijk speerpunt in de wet is dat elke VvE jaarlijks een minimaal bedrag moet reserveren voor onderhoud.
 
De VvE heeft twee mogelijkheden om te voldoen aan minimale jaarlijkse reservering.

  • De VvE kan de jaarlijkse reservering baseren op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP).
  • De VvE kan jaarlijks tenminste 0,5 % van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren, als er geen MJOP  is vastgesteld.

 
U legt vast in het taxatierapport:

  • Of er een MJOP is opgesteld;
  • Als er geen MJOP is opgesteld, vermeldt u in het taxatierapport of de VvE jaarlijks tenminste 0,5% van de herbouwwaarde reserveert.

De herbouwwaarde kunt u uit het  polisblad van de brand- en opstalverzekering halen. Deze kunt u opvragen bij de VvE van het gebouw en als bijlage toevoegen aan het taxatierapport. De herbouwwaarde stelt u dus niet zelf vast, maar haalt u uit het polisblad.
 
Meer informatie over het VvE reservefonds voor onderhoud leest u op de website van de Rijksoverheid.
 

05. Waar vind ik de herbouwwaarde van een gebouw?

De herbouwwaarde van een gebouw staat op het polisblad van de brand- en opstalverzekering. Deze kunt u opvragen bij de VvE van het gebouw. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat u deze herbouwwaarde zelf vaststelt.

06. Welke gebieden hebben funderingsproblemen?

Met name woningen die zijn gebouwd voor 1970 hebben mogelijk een funderingsprobleem. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) heeft een digitale funderingsviewer ontwikkeld, die inzichtelijk maakt waar funderingsproblemen kunnen spelen. Deze funderingsviewer toont het aantal panden met een bouwjaar van vóór 1970 per postcodegebied, in combinatie met de bodemgesteldheid van het desbetreffende gebied. U kunt de funderingsviewer raadplegen om te kijken of het pand dat u taxeert zich bevindt in een gebied met een funderingsprobleem.

07. Moet ik de Funderingsviewer altijd raadplegen?

Ja, u dient de funderingsviewer als bron te raadplegen en in uw dossier op te nemen. Dit kan door middel van een (scherm)afdruk.

08. Wanneer moet ik de funderingssituatie uitgebreid opnemen?

Dat is het geval wanneer u vraag H3b met ‘ja’ beantwoordt. Dan moet u ook de vragen H3c t/m H3e beantwoorden.

09. Wat moet ik invullen bij vraag L.2.b. (het object is recent verkocht) als het financieringsvoorbehoud nog van kracht is?

Zodra er een mondelinge overeenstemming is, vult u bij vraag L.2.b. in dat de woning is verkocht. U geeft daarnaast aan wat de verkooptermijn is geweest (in maanden). In veel gevallen is bij het aanvragen van de taxatie de koopovereenkomst nog niet opgesteld of wel opgesteld maar nog niet ondertekend of de bedenktijd is nog niet verstreken. De koper wil dan al wel de taxatie laten verzorgen. Bij vraag L.2.b. wordt dan uitgegaan van zijnde verkocht, als er een mondelinge overeenstemming is. Dit staat dus los van de wettelijke schriftelijkheidsvereiste koopovereenkomst met bedenktijd en ontbindende voorwaarden.

10. Welke bijlagen moet ik toevoegen als er sprake is van het aanbrengen van Energiebesparende voorzieningen (vraag I3c)?

Dan moet u 3 bijlagen toevoegen:

  • de Bijlage energiebesparende voorzieningen *)
  • de Rapportage energiebesparingsverkenner van RVO
  • de Uniforme verbouwingsspecificatie

*) De Bijlage energiebesparende voorzieningen is een verplichte bijlage bij elk taxatierapport woonruimte. Ook als er geen sprake is van het aanbrengen van Energiebesparende voorzieningen.

11. Wanneer moet ik de Meetstaat gebruiksoppervlakte woningen toevoegen?

Altijd.
De Meetstaat is een verplichte bijlage. In de Uniforme meetstaat Gebruiksoppervlakte woningen vermeldt u wat de gebruiksoppervlaktes zijn per woonlaag conform de BBMI (branchebrede meetinstructie). Als er een meetrapport van een erkend extern bureau beschikbaar is, kunt u dit rapport als bijlage toevoegen. U blijft in dat geval nog steeds zelf verantwoordelijk voor de juiste vermeldingen van de gebruiksoppervlaktes. Een verwijzing naar verkopend makelaar (of verkoopbrochure) is niet voldoende.

12. Wat geldt als meetstaat bij het taxatierapport?

Als Meetstaat geldt:

  • Een gecertificeerd NEN2580 meetrapport, als u het opmeten uitbesteedt;
  • Een Uniforme meetstaat Gebruiksoppervlakte woningen, als u zelf meet volgens de branchebrede meetinstructie.

13. Hoe kom ik aan de contante waarde besparing van de energiebesparende voorzieningen?

Deze staat vermeld in de bijlage ‘Rapportage Energiebesparingsverkenner’ van RVO. Deze bijlage geeft de contante waarde weer en dient 1 op 1 te worden overgenomen.
Wanneer u bij vraag I.3.c de geplande Energiebesparende voorzieningen benoemt, dan is de bijlage ‘Rapportage Energiebesparingsverkenner’ van RVO een verplichte bijlage.

 

14. Waar kan ik terecht met vragen over Energiebesparingsverkenner?

Vragen over de Energieverkenner kunt u stellen aan de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) via 088-0424242 of via het contactformulier op de website van RVO (https://energiebesparingsverkenner.rvo.nl/).

 

15. Hoeveel referentieobjecten moet ik opnemen in de refentievergelijker?

Dat zijn er altijd tenminste drie, als de waardering is gebaseerd op objectvergelijking.

 

16. Hoeveel verschillende referentievergelijkers moet ik opnemen in het rapport?

In het geval u alleen de marktwaarde taxeert is dat er 1.
 
Als er sprake is van een marktwaarde met bijzondere uitgangspunten, dan kunt u meerdere referentievergelijkers opnemen in het rapport. U neemt dan in de referentievergelijker referentieobjecten op, behorend bij de taxatie met dit bijzondere uitgangspunt.
 
Volgens het Normblad Taxatierapport woonruimte geldt het volgende:
“Indien er sprake is van het vernieuwen of verbeteren van de bestaande situatie, bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen en/of het treffen van energiebesparende voorzieningen, onderbouwt de taxateur alleen de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt. Is de afwijking tussen de marktwaarde met het bijzondere uitgangspunt en de marktwaarde 4,0% of meer, met een minimum van € 10.000,–, dan voegt de taxateur ter onderbouwing van de marktwaarde 3 extra referentieobjecten toe aan de referentievergelijker.”

17. Moeten de referentieobjecten in het rapport unieke objecten zijn, bij meer dan 1 referentievergelijker?

Nee, in het rapport kunt u binnen de verschillende referentievergelijkers dezelfde referentieobjecten gebruiken. Zorg er wel voor dat u per referentievergelijker de juiste kenmerken, vergelijkingen en toelichtingen vermeldt.

18. Welke foto moet ik bij een referentie object opnemen?

Dat moet een foto zijn van het vooraanzicht van de referentiewoning, waarop duidelijk ook het woningtype in beeld is gebracht. Deze foto kunt u bijvoorbeeld overnemen uit de stamkaart of via Google maps.

 

19. Wat vermeld ik bij L.3.a. Marktomstandigheden?

Bij de beschrijving huidige marktomstandigheden worden de trendmatige- en lokale marktomstandigheden die relevant zijn voor de prijsvorming en de verkooptijd van het getaxeerde object (al dan niet cijfermatig onderbouwd) nader beschreven. U geeft daarbij een globale beschrijving over de (lokale) markt in zijn algemeenheid en daarnaast meer specifiek voor het woningtype van het getaxeerde object.

 

20. Wat vermeld ik bij L.3.b. de SWOT-Analyse?

In de SWOT-analyse vermeldt u de bijzonderheden die onderscheidend zijn voor het getaxeerde object dan wel bepalend zijn voor toekomstige ontwikkelingen.